【案例研究】房屋买卖合同中卖方包租包售不是买方解除合同的理由
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陈培云、邱晨与四川京瑞房地产集团有限责任公司房屋买卖合同案
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关键词 解除合同 包租包售
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裁判规则
房屋买卖合同中卖方包租包售不是双方约定的享有合同解除权的事由，亦不是解除合同的法定事由，买方不能因此而享有合同解除权。
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相关法条 《商品房销售管理办法》第十一条
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案件索引
四川省什邡市人民法院（2017）川0682民初2469 号民事判决书
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基本案情
2014年11月30日，陈培云、邱晨与四川京瑞房地产集团有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定陈培云、邱晨购买四川京瑞房地产集团有限责任公司建设的京瑞财富中心义乌国际商品城1幢第2层2F-274号营业用房；交房时间为2016年10月31日前，出卖人未按约定的期限和条件将商品房交付买受人，逾期15日以内，出卖人向买受人支付违约金，逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；该商品房达到约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等。
合同签订同日，陈培云、邱晨向四川京瑞投资有限公司出具授权委托书，将其从四川京瑞房地产集团有限责任公司处购买的商铺委托四川京瑞投资有限公司进行租赁、运营等。四川京瑞房地产集团有限责任公司在2017年4月18日之前的法定代表人与四川京瑞投资有限公司的法定代表人均为滕军，2017年4月18日四川京瑞房地产集团有限责任公司的法定代表人变更为蒋辉。四川京瑞房地产集团有限责任公司开发的一期项目名称为青年财富中心，二期为京瑞财富中心义乌国际商品城。该项目目前均由四川京瑞投资有限公司进行运营、管理。陈培云、邱晨认为四川京瑞房地产集团有限责任公司存在包售包租的欺诈行为，遂提起诉讼，要求解除双方的买卖合同。
裁判结果：驳回陈培云、邱晨的诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。
裁判理由：法院生效裁判认为，陈培云、邱晨所举证据生效判决书中四川京瑞房地产集团有限责任公司在答辩意见中自认其与买房人并非简单的买卖合同关系，而是由房屋买卖和委托经营两个不可分割行为组成的整体投资经营合同；陈培云、邱晨出具授权委托书的一方为四川京瑞投资有限公司，其法定代表人为滕军，主要股东为龚利、滕军等，虽四川京瑞房地产集团有限责任公司与四川京瑞投资有限公司均为独立法人，但其法定代表人，股东等在陈培云、邱晨与四川京瑞房地产集团有限责任公司签订买卖合同时相同，二者实际为关联公司；四川京瑞房地产集团有限责任公司在与陈培云、邱晨签订房屋买卖合同的同时，其关联公司四川京瑞投资有限公司与陈培云、邱晨签订授权委托书，由陈培云、邱晨将从四川京瑞房地产集团有限责任公司处购买的房屋交由四川京瑞投资有限公司进行租赁、运营、管理等，符合《商品房销售管理办法》变相包售包租的情形。出卖人四川京瑞房地产集团有限责任公司变相包售包租，虽违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，但该规定系管理性规定而非效力强制性规定，并不导致合同无效，故双方的买卖合同仍然有效。
同时，四川京瑞房地产集团有限责任公司包租包售并不因此就构成欺诈。欺诈是一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意识表示的，可以认定为欺诈。陈培云、邱晨在与四川京瑞房地产集团有限责任公司签订商品房买卖合同的同时，与四川京瑞投资有限公司签订《授权委托书》，委托四川京瑞投资有限公司将其从四川京瑞房地产集团有限责任公司处购买的商品房进行租赁、运营、管理等，陈培云、邱晨作为完全民事行为能力人，其在书写或签署授权委托书时应当明晰相关法律规定，清楚相应法律后果，并应承担由此产生的法律责任。陈培云、邱晨应当知道自己出具授权委托书的行为为委托四川京瑞投资有限公司将其从四川京瑞房地产集团有限责任公司处购买的商品房进行租赁等，目的为以租金抵扣房款，陈培云、邱晨提供的证据不能达到四川京瑞房地产集团有限责任公司故意告知其虚假情况或隐瞒真实情况，诱使陈培云、邱晨作出错误意识表示的证明目的，其主张四川京瑞房地产集团有限责任公司存在包租包售的欺诈行为的意见不能成立；且包租包售不是双方约定的享有合同解除权的事由，亦不是解除合同的法定事由。
因此，陈培云、邱晨要求解除合同的理由不成立，法院不予支持。
作者单位：四川省什邡市人民法院
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本期责编：焦冲
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