房产审判法官带你感受租房纠纷中的情理法

本期主笔：王梓

上海市静安区人民法院房产审判团队 法官

四川省社会科学院民商法学硕士

曾获上海法院系统个人三等功、个人嘉奖

房东租给我的房子长蘑菇，影响身体健康，我要房东退钱……

房客在我的阳台上养鸽子，到处都是鸟粪，我要房客赔钱……”

我见过的租客多了，没见过你这么无情，无耻，无理取闹的人……

你才无情，你才无耻，你才无理取闹……

作为一名房产审判法官，处理前述的房屋租赁合同纠纷是我们的家常便饭，今天，我们就来聊聊租房那些事儿。

01

“无情”？：这房能住吗？

2015年，刚毕业的小刘租了老韩的房屋在魔都生活。2016年合同到期后，小刘一直继续交租，老韩也一直让小刘居住。然而2020年中，老韩的儿子要结婚了，老韩通知小刘不再续租房子，但小刘已经对周围的环境产生了很深的感情，觉得老韩就这样把自己赶出去实在是太无情了。双方发生纠纷，老韩将小刘诉至法院。

小刘还能继续租住吗？老韩和小刘签订的《房屋租赁合同》已到期终止，双方之间的房屋租赁法律关系已转为不定期租赁，当事人均有权随时解除合同。小刘在双方未续签租赁合同的情况下继续占用涉案房产已无合法依据。老韩是“无情”的，租赁合同到期以后，收回房屋不再租给小刘，双方的缘分到此为止；老韩又是“有情”的，考虑到双方此前良好的合作关系，不再向小刘主张房屋使用占用费，还给予了小刘合理的期限搬离涉案房屋。最终，本案以调解方式结案。

02

“无耻”？：这钱该赔吗？

埃德是法国某公司驻华的高级工程师，公司为他租了老张的一套小洋楼作为埃德一家在华工作时的住所。两年后，埃德工作期满回国。老张和埃德交接房屋的时候，发现进口墙布、红木地板上有好多污渍和划痕，有两个房间的隔墙还被打通了。老张觉得自己的房子是精心设计和装修的，当初就是看中埃德的绅士风度才租给他的，没想到埃德一点也不爱惜他的房子，要求埃德赔钱；埃德觉得墙壁和地板上的痕迹都是正常生活的印记，至于打通隔墙反而增加了老张的使用面积，老张之所以要他赔钱就是为了不还给他租房押金，实在是有点“无耻”。双方协商未果，遂成讼。

埃德该赔钱吗？在租约履行过程中，房客按照双方约定的用途或房屋的性质正常使用房屋，造成房屋自然损耗的，不会承担赔偿责任。老张要求埃德赔偿地板和墙面的损失，显然片面加重了埃德作为承租人的义务，但是埃德在使用过程中也不能肆无忌惮，将隔墙打通显然给老张造成了损失，老张恢复原状的费用理应由埃德承担。最终，埃德与老张达成了协议，老张不再要求埃德赔偿地板和墙面的损耗，而埃德则自行寻找工匠恢复了隔墙，双方握手言和，满意地离开了法院。

03

“无理取闹”？：这合同有效吗？

小田初到上海工作，通过网上信息得知小蒋有个单间对外出租。小田简单查看了房屋后就和小蒋签订了1年的租赁合同，支付了3个月租金和押金，当晚搬进了单间。但是才住了5天，小田就觉得单间过于潮湿，于是另外寻找了房屋搬离了单间，并要求小蒋归还多收的押金和租金。小蒋觉得整个过程都是小田在“无理取闹”。庭审过程中，小田拿出了一张张照片，说单间的墙角居然长出了蘑菇，影响了小田的身体健康，这合同是无效的，要求小蒋退他所有的钱。小蒋觉得，一楼单间靠近卫生间的部分有点潮湿是正常现象，长蘑菇只能说明小田没有保持好屋内清洁。合同是双方签订的当然真实有效，双方在法庭里吵了起来。

小田与小蒋签订的合同有效吗？结合承租人对租赁物的适度容忍义务，小田请求确认合同无效，必须对符合合同无效情形承担严格的举证责任，否则可就真成“无理取闹”了。同时，如果租赁物存在瑕疵，承租人可适当少付租金。房间长蘑菇显然影响了小田作为承租人使用房屋的价值，小田支付的租金标准理应得到适当的减免。最终，小蒋同意退还小田多收的租金，本案以判决结案。

租房那些事儿

房屋租赁合同具有双务性、继续性和有偿性，法官建议当事人在履行合同中应当把握三个义务：

事前签订合同时的“审慎义务”：当事人各自的特殊要求、特殊目的，房屋的现状等都应当在合同中书面载明，做到权利义务对等；

履行合同时的“诚信义务”：包括承租人的容忍义务和出租人的适租义务，对于已经成立的合同应当尽最大可能保障其履行完毕，不可只为自己的利益过度损害相对人的利益；

争议出现时的“适度义务”：寻求法律救济之时应当注意权利行使合法、诉请主张清晰、法律关系明确，切莫维权不成反受其害。

从前，车水马龙很慢，而今，经济飞速发展。

社会人口流动加快，租赁房屋成为大多数人的选择。

作为承租人的你，也许经历过“邻舍见愁赊酒与，主人知去索钱来”的窘迫，心头闪过“一为栖寓客，二见北归鸿”的乡愁，甚至有过和潘大临一样的体验——刚写下“满城风雨近重阳”的首句就被房东催租的敲门声打断，而后再无灵感只留下残诗一首的窘境。

其实，房东房客之间不应该是水火不容的对手，而应该是良性共处的伙伴，互相尊重，互相理解才是解决问题，携手共赢的正确心态。

笔者试补完前诗以作本文的结尾：

满城风雨近重阳，

飞诗一笺赋菊香。

写罢交租应惬意，

释怀旧壁韵徜徉。

声明：本文来源“上海静安法院”微信公众号，在此致谢！

编辑：朱　琳

排版：王文雅

审核：刘　畅

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