房屋被查封导致买卖合同无法履行，房屋溢价损失由谁担？

鲁法案例【2022】067

对于大多数人来说

购房是生活中的一件大事

好不容易找到了心仪的房屋

准备办理网签时

却发现此房已被法院查封

网签手续未能办理

双方也未及时解除合同

涉案房屋的溢价损失也协商不成

无奈之下购房者诉至法院

那么，房屋溢价损失究竟该由谁来承担？

案情

出售房屋被法院查封

2015年11月，晋某某通过网络和房产中介寻找房子，很快通过某房产中介得知汪某某出售济南某小区一处房屋的信息，经过看房以及和家人商议，一致认为这套房屋很合适。随后晋某某与汪某某通过房产中介签订了《房屋买卖合同》，约定甲方汪某某自愿出售济南某小区房屋；该房屋无抵押、无租赁，甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷；双方约定成交价格为116万元，其中乙方晋某某在合同签订时向汪某某支付定金2万元，并自合同签订时将《房屋所有权证》交由某房产中介，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。

合同也明确约定了双方的违约责任：如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择。

然而这套房子的归属却并不简单。汪某某和黎某某原是夫妻关系，二人婚姻关系存续期间参加房改购买了涉案房屋，并取得房屋所有权证，房屋所有权人为汪某某，共有人为黎某某。后汪某某和黎某某因感情破裂在民政部门协议离婚，约定涉案房屋归黎某某所有，但双方并未办理产权过户登记手续。后黎某某对《房屋买卖合同》签字追认。

合同签订后，晋某某依约向汪某某支付定金外，同时向房产中介交纳房屋佣金共计28000元。2015年12月，晋某某与汪某某、黎某某及某房产中介工作人员依约到济南市房产交易中心办理网签，因房屋被法院查封，网签手续未能办理，晋某某应付的68万元（除定金外）首付款未再支付。此后买卖双方没有及时解除合同，就涉案房屋的溢价损失也协商不成，晋某某于2017年7月诉至法院，请求解除《房屋买卖合同》，汪某某、黎某某支付违约金并承担溢价损失等。

法院重审期间，原告晋某某提交评估申请书，请求以2017年7月11日原一审起诉日为基准，评估涉案房屋的市场价值，法院予以准许。2020年9月，山东某评估测绘公司作出估价报告，认定涉案房屋2017年7月11日的市场评估总价为2103600元。评估报告送达各方当事人，均未在指定的期限内提出异议。

法院经审理认为，依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的民事责任。本案中，原告晋某某与被告汪某某、黎某某协商一致签订房屋买卖合同后，依约交纳了购房定金，合同已经成立并履行。得知涉案房屋被查封后，晋某某基于对汪某某的信任，未及时行使解除权，系当事人对自己权利的处分。后双方就房屋溢价损失协商不成，晋某某起诉时要求解除合同，一审、二审、再审及发回重审期间，汪某某、黎某某对于解除合同没有异议，法院予以确认。

审理
违约责任和房屋溢价谁承担？

法院经审理认为，本案争议的焦点问题是：违约责任的确定及房屋溢价和其他损失的承担。

案件审理中法官得知，汪某某于2015年2月就签收了法院送达的保全裁定。在知道或者应当知道其财产已被查封或冻结的情况下，仍然出售被查封的房屋构成违约，汪某某应承担相应的违约责任。由于双方约定了违约金的计算方式，现晋某某选择按照总房款116万元的30%主张违约金34.8万元，法院予以支持。

对于合同未及时解除而扩大的损失，法院认为，虽然汪某某曾在2016年1月份表示晋某某可以另行购买其他房屋，但同时也表明如果晋某某没有看中其他房屋，则可待涉案房屋解封后继续履行合同，且汪某某多次承诺能够尽快解决查封事宜，并在晋某某尚未支付约定首付款的情况下就交付房屋钥匙、让晋某某装修房屋来表示自己的真诚。晋某某也选择相信和等待以致没有及时解除合同。法院认为，汪某某应对损失的扩大承担主要责任。黎某某与汪某某离婚时，约定涉案房屋归黎某某所有，但双方并未及时办理过户手续。虽然黎某某对于出售被查封的房屋主观上没有过错，但客观上导致房屋买卖合同无法继续履行，黎某某作为房屋共同出卖人，应与汪某某对外共同承担相应的民事责任。

本案中，根据交易惯例，买卖双方在办理网签后，买受人应按照合同约定支付首付款。因涉案房屋被查封，无法办理网签，晋某某对于合同可能无法继续履行应有一定的预期，但晋某某既未在合理期限内行使解除权，也未按照约定支付首付款以明示要求继续履行合同，以致合同是否继续履行长期处于不确定状态。晋某某对损失的扩大及纠纷的发生也存在过错，并应承担次要责任。而济南某房产中介在合同签订前，已经查询到涉案房屋存在限制交易情形，但未告知晋某某，以致虽然促成了合同的签订，但发生了履行不能的后果并使买卖双方产生纠纷，房产中介存在过错，也应承担一定的民事责任。因房产中介已注销，相应的法律后果应由其经营者程某承担。

裁判
原告获赔50余万元

本案中虽然双方约定了违约金的计算方式，但原告晋某某以约定的违约金不足以弥补实际损失为由，要求以起诉日作为评估时间节点确定房屋价格及损失，并无不当。评估报告送达后，各方当事人均未在指定的期限内提出异议，且鉴定程序合法，估价结论有依据，法院予以确认。故法院认定合同解除时，涉案房屋溢价为943600元（即2103600元-116万元）。

对于溢价损失的承担。我国原《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。（现《民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。）本案中，因被告汪某某、黎某某不能提供可正常交易的房屋使原告晋某某利益受损，首先应支付约定的违约金，违约金不足以弥补损失的，补足差额。综合各方在合同签订、履行中的违约及过错程度，结合房款交付及房屋升值情况，法院酌定被告汪某某、黎某某共同承担55%的责任，原告晋某某承担40%的责任，被告程某承担5%的责任。

综上，本案再审判决原告晋某某与被告汪某某、被告黎某某签订的《房屋买卖合同》于2017年7月11日解除；被告汪某某、黎某某向原告晋某某返还定金、支付违约金并赔偿房屋损失共计53万余元；被告程某（原房产中介经营者）向原告晋某某除已返还房屋佣金外，需另行赔偿原告房屋溢价损失4.7万余元。本案再审判决已经生效，且已全部履行完毕。

声明：本文来源“济南中院”，转载自“山东高法”微信公众号，在此致谢！

编辑：王金茹

排版：周   蕤

审核：刘　畅

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