购买学位房，学位没“到位”
为了让孩子有更好的学位
购买一套二手房
合同签订后
卖家却说学位要留着自己用
还说是买家违约……
基本案情
2020年7月13日，杨某夫妻（乙方）购买陈某（甲方）位于越秀区淘金路的某房产，双方签订《房屋买卖合同》，约定：成交价570万元；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金。合同第十三页空白处有手写内容：“备注：甲方承诺于2022年1月30日前迁出广州市某学校的学籍。”签名处有杨某夫妻及陈某的签名。
同日，双方与房地产代理公司签订《中介服务三方协议(买卖)》。7月31日，杨某向房地产代理公司转账43500元作为中介费。
后杨某一直要求陈某配合协助其办理网签、按揭等手续，陈某却一直拖延。在协商过程中，陈某表示，涉案房屋学位其本人仍需使用，无法在合同约定期限内迁出且涉案房屋不再出售。
2021年4月14日，陈某以杨某夫妻未履行付款义务为由主张解除合同，并退回杨某支付的定金10万元。
杨某认为，双方签订的合同合法有效，但陈某一直拖延且明确表示不再出售房屋，其有权解除涉案房屋合同并要求陈某支付违约金，赔偿中介费、房屋增值损失等。
诉讼过程中，杨某申请对涉案房屋2021年4月14日的市场价值与房屋买卖合同约定的成交价格的增值价格进行评估。经评估，涉案房屋的增值价格为1823100元。
裁判结果
广州市越秀区人民法院一审判决：杨某夫妻与陈某于2020年7月13日签订的《房屋买卖合同》于2021年6月9日解除；陈某向杨某夫妻支付违约金57万元；陈某向杨某夫妻赔偿中介费43500元、房屋增值损失341550元。
该判决已生效。
法官说法
广州市越秀区人民法院 梁志铭
合同应当诚信履行，合同签订后可能会出现各种情况导致履行障碍，此时双方应当积极沟通，协商变更履行方式，促成合同目的的实现，即使合同一方不愿意继续履行，也应该与对方沟通，协商一致解除合同，并承担相应责任。这也是诚信社会建设对每一个公民的要求。
本案中，卖方表示买方仅支付了10万元定金，未支付剩余购房款，乍一看似乎是买方违约，但查明案情后发现，买方未及时付款的原因是卖方迟迟不配合办理网签手续，根据房地产买卖交易习惯，网签是办理按揭的前提，在卖方不配合网签导致买方无法办理按揭手续，买方在此情况下迟延支付房款的，不应承担违约责任。
因合同无法履行，涉案房屋价值已大幅上升，买方再购置同样房屋的成本增加，即卖方的违约行为已造成买方损失。因买方仅支付了10万元定金，未实际支付合同总价款570万元，依照可预见性原则计算可得利益时，应与已支付的成本相对应，根据本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定房价溢价50%作为买方的可得利益损失。违约金具有损失填补功能，在本案违约金不足以弥补买方损失的情况下，卖方还应赔偿房屋差价损失341550元。
法官提醒，既然签订了合同，买卖双方就应当接受法律对其权利的限制和义务的要求，买卖双方都应当遵守合同约定，信守契约，诚实履行。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百二十六条 当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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排版：孟祥宇
审核：刘 畅
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