执行标的被查封后案外人依据另案生效裁判提出执行异议是否应予支持

——河南宏光正商置业有限公司与周某某、刘某某案外人执行异议之诉案

编写｜最高人民法院  包剑平

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裁判摘要

房地产开发企业因执行标的被查封，人民法院作出解除合同另案生效法律文书，而提出案外人执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持。房地产开发企业为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保并为被执行人偿还的按揭贷款部分，可以从该房屋变价款中优先支付。

02

案件基本信息

1.诉讼当事人

再审申请人(一审原告、执行案外人、二审上诉人)：河南宏光正商置业有限公司(以下简称宏光正商置业公司)

被申请人(一审被告、申请执行人、二审被上诉人)：周某某

被申请人(一审第三人、被执行人、二审被上诉人)：刘某某

2.案件索引与裁判日期

一审：河南省郑州市中级人民法院(2018)豫01民初3148号判决(2019年2月18日)

二审：河南省高级人民法院(2019)豫民终637号判决(2019年6月12日)

再审：最高人民法院(2020)最高法民申1103号(2020年3月31日)

3.案由

案外人执行异议之诉

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简要案情

周某某诉刘某某、孔某某借款担保合同纠纷一案，郑州仲裁委员会作出的(2015)郑仲裁字第031号裁决书已发生法律效力。周某某向郑州市中级人民法院(以下简称一审法院)申请强制执行，该院于2016年4月6日立案执行，执行案号为(2016)豫01执400号。在仲裁案件审理过程中，河南省郑州市金水区人民法院(以下简称金水区法院)于2015年1月21日作出(2015)金执字第948号执行裁定书和(2015)金执字第948号协助执行通知书，查封：(1)担保人尚某某名下位于郑东新区CBD商务内环路北、艺术中心东1号楼13层1303，商品房买卖合同编号为D10621413项下的办公房产、郑东新区商务内环路22号楼2单元10层1001号房产(产权证号为07××82)各一套。(2)被执行人刘某某名下的房产：郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2201、2202、2203、2204、2205、2206、2207、2208，共计八套房产。查封期限自2015年1月22日起至2017年1月21日止。

在执行过程中，一审法院于2016年11月7日作出(2016)豫01执400号之三裁定及(2016)豫01执400号之三协助执行通知书，继续查封本案仲裁期间金水区法院查封的第二项八套房屋，查封期限从2016年11月8日起至2019年11月7日止。2016年4月20日，一审法院作出(2016)豫01执400号裁定，裁定评估、拍卖被执行人刘某某名下位于郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层的上述八套房产。宏光正商置业公司对上述八套房屋被查封不服，向一审法院提交异议，该院于2018年8月1日作出(2018)豫01执异256号裁定，驳回了案外人宏光正商置业公司的异议请求。宏光正商置业公司对驳回其异议请求不服，诉至一审法院。一审法院于2019年2月18日作出(2018)豫01民初3148号判决，判决驳回宏光正商置业公司的诉讼请求。宏光正商置业公司不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院于2019年6月12日作出(2019)豫民终637号判决，判决驳回上诉，维持原判。

一审、二审法院查明，2014年8月31日宏光正商置业公司与刘某某分别签订了八份商品房买卖合同，分别为河南省郑州市郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2201(商品房买卖合同编号为D140××××4274)，2202(商品房买卖合同编号为D140××××4281)，2203(商品房买卖合同编号为D140××××4295)，2204(商品房买卖合同编号为D140××××4303)，2205(商品房买卖合同编号为D140××××4315)，2206(商品房买卖合同编号为D140××××4321)，2207(商品房买卖合同编号为D140××××4331)，2208(商品房买卖合同编号为D140××××4342)。房屋用途为办公用房，单价统一为每平方米10，400元。约定每套购房款合同签订当日交付现金50.55%，剩余49.45%款项通过向招商银行房屋抵押贷款支付，付款时间为2014年10月21日，房屋交付时间为2016年6月15日。2015年1月21日法院查封时上述八套房屋均备案登记在刘某某名下。

宏光正商置业公司诉刘某某房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(以下简称郑州高新区法院)于2016年1月11日作出(2015)开民初字第12385号调解书，确认如下调解协议：(一)经双方协商确认，刘某某与宏光正商置业公司于2014年8月31日签订的编号为D140××××4274的商品房买卖合同自愿解除……

郑州高新区法院于2016年6月2日作出(2016)豫0191民初6377号判决，判决：(一)解除双方之间签订的合同编号为D140××××4295的商品房买卖合同……

因刘某某未及时履行涉案房屋的贷款，招商银行股份有限公司郑州分行将刘某某、苏某、宏光正商置业公司诉至法院，要求偿还贷款本金及利息，郑州高新区法院作出(2017)豫0191民初10566号判决，判决：(一)刘某某、苏某于本判决生效之日起10日内向招商银行股份有限公司郑州分行偿还借款本金5，361，494.06元、利息49，419.40元、罚息255.22元、复息166.96元，共计5，411，336.40元(暂计算至2017年4月6日，自2017年4月7日起至本息清偿之日止的利息、复息、罚息按合同约定计算)；(二)刘某某、苏某于本判决生效之日起10日内支付招商银行股份有限公司郑州分行律师费198，301.89元；(三)宏光正商置业公司对上述判决内容承担连带保证责任；(四)驳回招商银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。

最高人民法院审查再审申请时查明，郑州高新区法院于2018年9月19日作出(2018)豫0191民初14001号判决，判决解除宏光正商置业公司与刘某某签订的其余六套商品房买卖合同。涉案八套商品房买卖合同约定，本案商品房买卖合同签订当日，刘某某应支付八套房屋购房款的50.55%现金。在审查再审申请期间，宏光正商置业公司提出刘某某未支付2203号房屋首付款和贷款共计2，803，424元，刘某某已支付购房款6，030，432元和银行按揭贷款634万元，以上共计12，370，432元。上述商品房买卖合同已经于2014年10月21日以宏光正商置业公司作为出卖人，刘某某作为买受人在郑州市住房保障和房地产管理局登记备案。对于预告登记，双方签订的补充合同也进行了约定。刘某某因非法吸收公众存款罪被郑州市中级人民法院(2017)豫01刑终958号判决，判处有期徒刑七年，并处罚金人民币三十万元。

宏光正商置业公司不服一审、二审判决，向最高人民法院申请再审。

04

案件焦点

刘某某对被查封的八套房屋是否享有物权期待权利，涉案房屋能否排除执行。

05

裁判结果

最高人民法院经审理认为，刘某某在合同签订后通过现金转账和银行按揭贷款支付了购房款，应视为其与宏光正商置业公司的商品房买卖合同关系成立。根据刘某某与宏光正商置业公司签订的商品房买卖合同约定，宏光正商置业公司应当在2016年6月15日交房，并在8月15日前(房屋交付的60日内)办理房屋权属的初始登记。涉案房屋2014年10月21日在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局办理合同信息备案，该合同信息备案登记具有对外的公示效力，刘某某对于涉案的房产也享有相应的财产权利，当刘某某成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。

宏光正商置业公司以刘某某违约，商品房买卖合同的目的不能实现为由，向郑州高新区法院起诉请求解除八套房屋的商品房买卖合同，获得了相应的生效调解书和判决书，要求排除执行。但因宏光正商置业公司起诉，郑州高新区法院作出解除商品房买卖合同判决书、调解书的时间均在执行法院2015年1月21日查封涉案房产之后，依据《执行异议复议规定》第26条第2款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定，宏光正商置业公司已为被执行人刘某某偿还的按揭贷款部分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付给宏光正商置业公司。

最高人民法院于2020年3月31日作出(2020)最高法民申1103号裁定：驳回宏光正商置业公司的再审申请。

06

裁判摘要评析

一、物权期待权的排除执行效力

《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第24条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”能够产生排除效力的实体权利主要包括四类，即所有权、物权期待权、特殊的担保物权和租赁权及用益物权。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定和《关于建设工程价款优先受偿权的批复》精神，登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权，仅享有物的登记请求权或者交付请求权，但与一般债权仅是向相对人的请求权不同，法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权，甚至是抵押权执行的效力，该种权利即为物权期待权。对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。

二、案外人对已购买且支付全部或部分价款的不动产被查封提出执行异议的审理路径

关于宏光正商置业公司能否依据查封后的生效法律文书阻却执行的问题。宏光正商置业公司起诉后八套房屋买卖合同已经解除。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2020年修正)第16条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，第三人依合同约定保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结。保留所有权已办理登记的，第三人的剩余价款从该财产变价款中优先支付；第三人主张取回该财产的，可以依据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。”第17条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”

根据上述规定，执行法院对被执行人向案外人购买且已支付部分或全部价款的不动产采取执行措施，案外人在提出执行异议以及执行异议之诉的同时，请求解除合同、撤销合同或者赔偿损失等其他诉讼请求的，应由执行法院分别立案，合并审理。是否支持其解除或撤销合同的请求，应根据下列情形处理：(1)案外人以行使约定解除权为由，请求解除合同、撤销合同的，不予支持；(2)案外人主张行使法定解除权、撤销权的，应根据案件具体情况依法审理认定；(3)判决支持解除或撤销合同的，裁判理由中应载明案外人应当将被执行人已经支付的购房价款交付执行。

执行法院对被执行人向案外人购买且已支付全部或部分价款的不动产采取查封或其他执行措施，案外人提出执行异议，请求解除查封或排除执行的，根据下列情形处理：(1)申请执行人愿意支付剩余价款或者同意从不动产变价款中优先支付剩余价款的，应驳回其异议申请；案外人因此提起执行异议之诉的，驳回其诉讼请求。案外人同时提出的解除或撤销合同请求，不予支持。(2)被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或停止执行的，不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付。

声明：本文转载自“ 中国应用法学”微信公众号，在此致谢！

编辑：朱   琳

排版：司　雯

审核：刘   畅

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