关于“业主撤销权”的那些事儿
上海市虹口区人民法院 朱永好
“业主撤销权”是指业主对于业主大会或者业主委员会作出的决定，认为侵害了业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，请求人民法院予以撤销的权利。
Q:谁可以行使“业主撤销权”?
答:
业主撤销权，顾名思义，当然是所在小区的业主可以行使，非小区业主则不享有该项权利。
比如，承租人或者其他物业使用人均无权提起业主撤销权之诉。
Q:谁是“撤销权之诉”的被告？
答:
谁作决定，谁是被告。
通常情况下，作出决定的主体是业主大会，但因为业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会作出决定的相关资料由业主委员会收集和保管，因此在司法实践中，业主大会和业主委员会通常都会被列为被告。
Q:业主行使撤销的范围有哪些？
答:
业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益或者违反法律规定的程序的决定。
侵害业主的合法权益
这是指业主因作为房产或者车库等所有人而享有的专有权、共有权、成员权等个人合法权益受到了业主大会或业主委员会所作决定的侵害。
违反了法律规定的程序
这是指业主大会通知或者表决票的送达不合法、不合规，同意开会或参与表决的人数及参加会议人数专有面积占比等不符合法律规定的要求。
司法实践中，对业主实体权利受到侵害的，容易识别和审查，由此引发诉讼案件较少。业主以违反法律规定的程序为由要求撤销业主大会或者业主委员会决定的情况更多。
程序违法的具体表现形式有哪些？
Q
先举两个例子：
业主大会决议时，我投了赞成票，现在感觉被忽悠了，要求撤销该决定。
不可以。
公民应当遵守诚实信用原则，该业主违反了“禁反言”规则，因此不能提起业主撤销权之诉。
没有人通知我，我都不知道要开会和投票表决，现在业主大会作出了决定，我不服，要求撤销。
可以。
该业主因业主委员会违反了法律规定的程序，未能参加业主大会，系被动不参与表决，不应视为主动放弃表决权，因此可以行使撤销权。
A
对于侵害业主程序权益的决定，应根据《民法典》《物业管理条例》等法律法规以及《业主大会议事规则》等小区自治规则进行审查。
程序审查主要表现在以下几个方面：
1
业主大会召开前有无通知
业主大会作出决定之前，业主委员会应将召开业主大会的事项提前通知全体业主，业主按照法律规定享有投票权。
业主大会并未实际召开而作出决定的，属于虚假决议，业主有权请求撤销；业主大会召开会议没有通知业主便投票表决，属于有程序瑕疵的决议，业主亦有权请求撤销。
业主大会有集体讨论和书面征求意见两种形式，在诉讼中，业主仅以业主大会或业主委员会没有召开会议而书面表决为由主张程序违法的，人民法院一般不予支持。
另外，在通知的方式上并非必须直接通知到每一位业主，在小区公告栏发布公告等足以使业主知晓的方式通知，也可以视为已履行了通知程序。
2
表决投票是否合法合规
业主投票表决后，应统计投票情况，并根据得票情况作出是否通过相关事项的决定。
在业主大会投票表决时，同意票数没有达到法律规定的比例而通过的决定，业主有权请求撤销；业主委员会通过虚设同意票数、篡改专有面积等以规避法律对“人数决”“面积决”的规制，并以此通过的决定，业主亦有权请求撤销。
3
表决票送达是否规范有效
表决票的送达要求通常在业主大会议事规则中予以规范。
采取书面形式召开的业主大会，对于表决票的送达尤为重要，特别是对于表决票投送至业主报箱是否即为送达应予以严格把握。
哪些事项需要由业主共同决定？
Q
A
建章立制、选人用人、用“公款”、建“公物”。
具体来说，包括制订和修改议事规则、管理规约，选举业主委员会或更换其成员，选聘、解聘物业公司，使用、筹集维修资金，改建、重建共有设施，改变共有部分用途或用其从事经营活动等。
对于决定事项的表决投票如何确定？
Q
A
“人数决”“面积决”均达到法律规定票数，才能通过某项决定。
首先，能不能表决
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。
换而言之，以全体业主和专有部分的建筑面积之和为占比基数，如果参与表决的业主人数有任何一项达不到占比要求，则没有再进行决议具体事项的必要了。
专有部分面积指什么？
是指房屋不动产权属证书记载的建筑面积，尚未实测、尚未登记的房屋中“实测”“登记”，分别是指测绘机构实测、商品房买卖合同记载的建筑面积。如果该房屋已经办理产权登记的，则不动产登记簿中记载的建筑面积具有最终的决定性，不应再按照测绘机构实测或者商品房买卖合同记载的建筑面积计算。
其次，会不会通过
符合上述参与表决“人数”“面积”双过关情形的，才能对业主大会决议某个或某些事项逐个进行投票表决。
以全体业主和专有部分的建筑面积之和为占比基数，参与表决的业主人数之和以及其所有专有部分面积之和占比均达2/3以上，即符合“人数”“面积”占比双满足才能通过某项决议事项。
行使“业主撤销权”有无期间限制？
Q
A
业主应当在知道或者应当知道业主委员会或业主大会作出的决定之日起一年内行使。
上述一年期间不存在延长、中断、中止，超过法定的一年期间，该撤销权归于消灭，法院不再支持其相应的请求。
行使“业主撤销权”还有哪些其他限制？
Q
A
由业主共同决定的事项中，并非所有事项都可以通过民事诉讼行使撤销权，其中关于选举业主委员会或者更换业主委员会成员的事项，业主不享有撤销权。
该类纠纷的实质属于业主委员会选举中产生的纠纷，属于政府相关部门的职权范围，应当由行政主管部门责令限期改正或撤销其决定，并不属于人民法院民事案件受理范围。
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编辑：朱 琳排版：熊媛媛审核：刘 畅