租赁合同约定的电费超出电网定价，承租人能否要求退费？
在租赁关系中，经常遇到这样的情况：非终端供电用户在租赁合同中约定将供电成本、损耗计入电价。承租人能否要求返还超出电网定价部分的电费？广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（下称兴宁区法院）审理了一起涉及电费争议的租赁合同纠纷案，我们来一探究竟。
电费超出电网定价
承租人起诉索还多收的电费
基本案情
广西壮族自治区南宁市一家木业公司将符合用地性质的土地出租给多家商户承租，租户自行建设简易厂房用于木材加工。
2016年4月1日，莫尧（化名）与木业公司签订场地租赁合同，约定莫尧租赁木业公司的木材加工场地，租期从2016年4月1日起至2021年4月1日止；场地内用水、用电（照明电）由木业公司接通到门口，接入户内的用水用电设施等由承租人负责，并按一户一表制，水电费按供电局及自来水公司的规定加上场内损耗平均数计收，如有拖欠，即停止使用。2020年6月1日至2022年3月2日，莫尧在场地的用电量为115442千瓦时，木业公司按1.5元/千瓦时的标准向莫尧收取电费共计182673元。
2022年11月7日，因租户举报木业公司超出国家电力部门单价多收电费，广西壮族自治区南宁市市场监督管理局对木业公司土地上的承租户用地进行检查。经查，由于供电企业未直接向终端租户供电计收电费，木业公司对场地内商户进行二次转供电并收取电费，电费按照各商户电表计量乘以单价计算，按照0.8-1.5元/千瓦时的单价向用户收取电费。
此后，莫尧以木业公司违反价格法、电力法的相关规定，超出国家电力部门单价多收电费为由，向兴宁区法院起诉，要求木业公司返还多收取的电费。
木业公司辩称，公司多收的费用是架设供电设备的成本支出。公司架设高压电线及3台高压变压器向承租户供电。此外，公司每年支出232160元进行供电维护，还要支出场内管理人员工资。
收取电费包含维护管理成本及损耗
出租方无需返还
裁判结果
01
兴宁区法院审理认为，出租方木业公司与承租人莫尧以实际履行行为对电费收取的标准达成一致意思表示。双方签订的场地租赁合同约定“水电费按供电局及自来水公司的规定加上场内损耗平均数计收”。在实际履行合同过程中，从2016年起至2022年租赁期满后，莫尧均按照1.5元/千瓦时标准支付电费，供电部门供电大概单价莫尧应是清楚的，莫尧对此未提出异议，表明双方以实际履行的行为对电费标准达成一致意思表示。
02
莫尧并非供电部门直接供电的终端用户，木业公司将案涉土地出租给莫尧，约定由木业公司投入供电设施设备，供电到户。木业公司架设高压电线、安装高压变压器，与相关电力维护公司订立高压电线、变压器的维护合同，收取的电价款项包含高压线路、变压器维护，以及管理人员工资等成本、损耗，木业公司也提供了周边同类租赁场地的电费标准，双方长期实际履行的电费并未显失公平。
03
双方为租赁合同关系，双方以合同约定及实际履行行为对电费及损耗等达成一致，长期履行。现莫尧又否定之前的意思表示，要求木业公司返还超出供电部门标准部分电费，法院对此不予支持。
兴宁区法院作出一审判决：驳回莫尧的诉讼请求。
莫尧不服一审判决，向广西壮族自治区南宁市中级人民法院（下称南京市中院）提起上诉。南宁市中院判决驳回上诉、维持原判。
说法学典
在审理租赁合同纠纷时，承租人要求出租方返还所收取超出国家定价标准电费差价的情况时有发生。对于超出电网价格收取电费的约定是否属于违反强制性规定无效的情形，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》为正确适用民法典第153条第1款“强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”情形作了指引。
该司法解释第16条第1款第二项规定：“强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现。”租赁合同中的电费条款不能简单等同于供电合同的电费条款，当事人在确定电费时可能考虑了多种因素。
该案双方当事人为租赁合同关系，双方以合同约定及实际履行行为对电费及损耗等达成一致，为民事主体达成的一致意思表示。我国价格法的规定旨在维护政府对于终端用电用户价格管理，行政管理行为已经可以实现其纠正违法者行为的目的，如认定将成本计入电费约定无效，违背双方对于非终端用户分摊用电投入成本的初衷。因此，如存在客观合理加收电费的事项，且实际履行或有明确约定，承租人主张返还超收电费的，法院不应支持；如无客观合理的成本支出，无合理的解释，超出电网定价赚取额外差价，显失公平，承租人主张返还超收电费的，法院应予支持。
法官提醒
在不动产租赁民事法律关系中，出租方应严格按照国家规定的销售电价向承租人收取用电费用。在租赁合同订立阶段，承租人如遇到水电费收取标准超出国家定价标准的情况，应当就水电收费标准与出租方进行充分沟通协商，并在具体合同条款中对水电费价格所包含的租赁成本项目作出详细说明和约定，或者通过租金等方式协商解决。如此既避免出租方因违反法律和行政法规中的管理性规定受到行政部门处罚，亦消除租赁合同双方因电费条款与国家定价不一致发生争议的可能。