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你笑东莞银十成色差 楼市反手还你一个月度最高均价

2017-11-09 东莞今日房产


当东莞九月份楼市供应迎来一波小高潮,多个新开楼盘都取得了优异的去化率的场景似乎还历历在目时,紧跟在金九后面的银十季也已经悄然度过。如果你保持着对于市场的关注,大概会感觉10月份的热度似乎没有9月份那般高涨,略显平稳。


事实如此,10月份东莞的住宅供应为98.06万㎡,环比下降14.75%;成交量为63.87万㎡,环比下降5.42%。换言之,对比与9月份的供需双红,银十的数据已然逊色。甚至于,这个住宅成交量比去年同期的都要少,而去年10月份让人印象犹深,正是东莞楼市调控拉开帷幕,楼市迅速降温的时候。


于是仿佛结论呼之欲出,东莞的这个“银十”成色不足,没有了九月份的风华。然而这个稍显逊色的十月,却也有一些不寻常的表现。



17053元/㎡ 莞住宅月度均价新高悄然出现


按照马克思主义经济学的说法,在形成卖方市场时,供不应求,价格由卖方主导而出现抬高价格的现象。十月份,市场略显乏力,当月供应量大于需求量,是相反的供过于求的态势。然而十月份东莞住宅均价17053元/㎡,比热闹的九月份还高1.75%,同比则高出4.21%,完全没有冷清的样子。



这样的价格其实与成交热点区域的分布有关,10月份,南城、虎门、东城分列镇街成交榜前三位,寰宇汇金中心、泰禾新天地、万科首铸东江之星等高价项目系为签约主力,这三者成交均价分别达到了1.9万,2.3万和2.6万的水平,在成交里几乎占据半壁江山,由此拉高了均价。


热度与库存压力同在 “商改住”叫停后公寓何去何从


在上述的主力成交楼盘中,寰宇汇金中心与泰禾新天地都是主推商住性质公寓,由此也使得10月份的公寓供需量创下了单月的新高——新增22万平,成交12万平,网签均价18195元/㎡,使得东莞的公寓市场自7月份开始成交呈现下跌之后,又出现了一个新的小高峰。


住宅限购政策的出台,使得未受政策束缚的公寓随之成为被追逐的热点,相应的,市场也适时涌现出多个公寓项目产品,并以面积小总价相对较低及不受限购影响的特点,分别吸引了自住与投资需求的涌入,成交均价亦一路走高。


较为微妙的是,10月底,东莞规划局发布新规,禁止了未来商改住项目的出现,一时间有了“商住公寓成为绝版”的说法,似有使得公寓热潮甚嚣尘上的味道。但同时,东莞现有公寓存量已然不小,截至9月30日,东莞商业公寓的库存量达51万平方米,去化周期为8.2个月。



优房超•瑞城搜东莞总经理李玲玲认为,“对于住宅市场来说,这是一种间接性的保护,更加明确地区分了商住属性的差异,有助于将住房需求引导进入住宅市场,有利于住宅市场的去库存。”则这个禁令对于商住公寓及普通住宅市场的影响何去何从,尤待后效。


大量住宅未卖又迎供应高潮 以价换量会否出现


实际上不止公寓库存,东莞整体的库存量也达到了高位水平,510.88万㎡的库存量创下了近27个月的新高,去化周期达到了10.1个月。在金九银十阶段市场持续放量,成交量虽达到了今年的高峰,但整体处于供过于求的状态,库存增多。



与此同时,开发商年底冲刺的阶段即将来临,在今年前半段陷于观望之中市场冷清的前提下,业内预计11月东莞住宅供应量依然会维持在高位,有多个全新项目上市,而前期作为成交热点的石碣、东城等依然会是供应的热点区域。在开发商力图冲刺年度目标的背景下,市场是否会有以价换量优质项目的出现,从而推动库存去化,是银十过后留下的一张“楼市考卷”。


则这样一个看似成色不足的“银十”,却蕴含着城区优质项目热卖带来均价上涨,商业公寓风光无限却暗含转机,供应已然超过需求却仍有供应潮将来临等不同的含义和趋势。在2017年的最后两个月里,开发商们是否能如愿达到年度业绩目标,置业者又能否在旧年员了买房之梦呢?

来源|腾讯房产东莞站

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