民法典实务问答手册（三）
前 言
《中华人民共和国民法典》于2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，将于2021年1月1日起施行，届时《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废止。编纂民法典是党的十八届四中全会确定的一项重大政治任务和立法任务，是以习近平同志为核心的党中央作出的重大法治建设部署。编纂民法典，就是通过对我国现行的民事法律制度规范进行系统整合、编订纂修，形成一部适应新时代中国特色社会主义发展要求，符合我国国情和实际，结构严谨、规范合理、内容完整并协调一致的法典。《民法典》是新中国第一部以法典命名的法律，是“社会生活的百科全书”。西安市律师协会决定在全市律师行业开展“西安律师齐动员、上门宣讲民法典”活动。为了顺利开展活动，在市律协的正确领导和分管会长齐章安的具体指导下，市律协公司委编写了《民法典实务问答手册》，供全市律师和人民群众参考使用。
特别鸣谢参加编写工作的李聪、闫瑛、戴涛、宁宝、徐智、安治、韩小春、郭军刚、左丽竹、邢超、张运来、崔建、安亚东、曾斌、巩琛婕、王剑、王建苗、付昌、毛静、仲玉华、张攀、谢晨、任婧、闫红安、刘娇、田钰、吴瑶、刘嘉瑶、安鹤及公司委委员。
由于时间仓促，难免有疏忽，大家在使用过程中如发现问题或有更好的意见和建议，请随时向我们批评指正。
西安市律师协会
2020年7月9日
第二编 物权
17.什么是居住权，《民法典》中关于居住权的规定，对我们的生活有何影响？
答：居住权，是指自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。
对我们生活的影响：以后买二手房，一定要查一下房子是否有设立居住权。否则就会出现，钱花了，房子住不进。
法律依据：
《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
18.小杜与小李是好友，小杜即将出国定居，便与小李口头约定将国内自己居住的一套房屋为小李设置居住权，由小李居住。小李是否取得了该房屋的居住权？
答：小李并未取得该套房屋的居住权。
法律依据：
《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
19.当住宅建设用地使用权届满时，我们还能继续居住吗？
答：住宅建设用地使用权届满时，会自动续期，不影响继续居住。
法律依据：
《民法典》第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
20.小区业主有权决定的事项和决定比例？
答：业主有权决定的事项，如下：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主实现决定权的表决比例，如下：
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
法律依据：
《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
21.房屋在哪办理登记？需要准备哪些材料？
答：不动产登记，我们应该找不动产所在地的登记机构办理。申请不动产登记应提供的必要材料，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
法律依据：
《民法典》第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
《民法典》第二百一十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
22.财产抵押期间，我们可以转让抵押财产吗？
答：可以，但应通知抵押权人，转让价款优先清偿抵押权人的债务，剩余部分归抵押人所有。
法律依据：
《民法典》第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
23.债务人不履行债务，抵押权如何实现？
答：抵押权人可以与债务人协商折价抵押物，或者拍卖变卖抵押物，由抵押权人优先受偿。但抵押权人及债务人所达成的协议，不得损害其他债权人利益。若，未达成上述协议，抵押权人可以申请人民法院拍卖变卖抵押财产实现债权。抵押财产折价变卖，应当参照市场价格。
法律依据：
《民法典》第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
24.船舶、航空器、机动车等的所有权何时才真正属于我们呢？
答：船舶、航空器和机动车的物权变动采取登对抗主义。即：船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭应依法进行登记，未经登记不得对抗善意第三人。
法律依据：
《民法典》第二百二十五条 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
25.王先生将自己的一套房产赠送给保姆小花，签订了赠与合同，将房产交付给小花，小花是否获得赠送房产的所有权？
答：小花未获得赠与房产的所有权。
法律依据：
《民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
26.小王通过朋友介绍购买小张的商品房一套，双方签订了《房屋买卖合同》，并在不动产登记部门进行了预告登记，在小王筹措购房款时，小张将房屋再次出售给出价更高的小高，并将房屋交付给小高，未经小王同意小高是否可以获得房屋的所有权？
答：未经小王同意，小高不能获得涉案房产的所有权。
法律依据：
《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
27.兴隆园林公司通过与大刘村村民委员会公开协商的方式，获得大刘村30亩耕地的承包经营权，并且获得了相应的权属证书，兴隆园林公司是否可以以30亩耕地的承包经营权作为出资与第三人成立公司进行经营？
答：可以。
法律依据：
《民法典》第三百四十二条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。
28.小王购买万科的房产一套，办理了按揭贷款，将房子抵押给建设银行，抵押合同未约定抵押期间是否可以转让房产。因小王急需资金，现将该抵押房产予以转让，且转让价款比贷款数额高出两倍，小王是否可以转让房产？
答：可以。
法律依据：
《民法典》第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
29.小王爷爷立遗嘱指定小王为其爷爷房产的继承人，小王爷爷去世后，爷爷房子一直由其叔叔居住，数年后，小王因与叔叔发生矛盾，小王到法院起诉其叔叔要求返还爷爷房产，小王的诉求是否能够获得法院支持？
答：不能。
法律依据：
《民法典》第四百六十二条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
30.李先生家住一楼，近期他发现自己发现邻居老王在家开个小超市，贩卖水果蔬菜和零食玩具，一天到晚都有人进进出出，一到夏天天气炎热，还伴随着瓜果腐烂的恶臭。李先生找老王理论，老王却说这是我自己的房子我想干啥干啥你管不着，老王的说法对吗？
答：老王的说法不对。
法律依据：
《民法典》第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。
31.今日，业主党女士发现社区物业在小区内部的小公园上画上了停车线，在四周扎上了隔离网，将小公园改建成了停车场。之后社区物业便开始公开向外出售该车位，党女士找小区物业理论，物业管理人员却说，怎么改建是物业自己的事情，业主要是想购买该可以享受优惠价，物业的说法对吗？
答：物业的说法不对。
法律依据：
《民法典》第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是 属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有, 但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的 其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、 车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
第二百七十六条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要。
32.近日，小崔所在的小区因电梯早已过了质保期，近段时间总是不时晃悠，并发出吱吱嘎嘎的声音，着实让乘坐的业主揪心！但如果维修电梯需要一笔不小的开支，业主们为此意见不一，该怎么办呢？
答：可以申请使用维修基金。
法律依据：
《民法典》第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
33.小邵家住农村，家中有2亩耕地，小邵能否用这块耕地向银行抵押贷款？
答：可以向银行申请抵押贷款。
法律依据：
此次《民法典》删除了之前耕地使用权不得抵押的规定，以适应“农村土地所有权、承包权、经营权分置并行”后土地经营权入市的需要。结合《农村土地承包法》第四十七条规定：允许承包方用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，小邵完全可以用耕地使用权向银行抵押贷款。
34.业主大会有哪些议事规则？
答：（1）应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项有：筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（2）应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的事项有：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
（3）紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
法律依据：
《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
35.添附物的所有权如何确定？
答：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。
法律依据：
《民法典》第三百二十二条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。
36.土地经营权如何流转？
答：土地承包经营者可以选择出租、入股等流转土地经营权；流转自合同成立时设立；流转期限为五年。
法律依据：
《民法典》第三百三十九条 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
第三百四十条 土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。
第三百四十一条 流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
37.抵押财产的转让规则及法律后果?
答：约定优先，当事人双方可以约定抵押财产是否可以转让；抵押期间抵押人转让抵押财产应当及时通知抵押权人。
抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
法律依据：
《民法典》第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
来源：西安市律师协会
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