雄安返郑州后，他驾丰田霸道拉500万现金，卸某售楼部，聊聊投房经
2017年4月2日，李飞龙（化名，以下简称飞龙哥）驾驶丰田霸道越野车拉500万现金去雄安抢到一套房子，返郑后他又直接奔到某售楼部定了两套房。
对飞龙哥买房如买白菜的做法本人颇有不解，并且许久以来一直想对飞龙哥的投资房产经验写一篇文章，供郑州部分投资者参考，所以清明节又再次约飞龙哥喝茶一叙。
今将飞龙哥部分在郑州投资房产的经验和感悟与房东俱乐部读者分享……
瓦库里的房产投资经
4月7日下午3点，飞龙哥如约来到郑东新区众意路瓦库305房间，春风伴着窗外的海棠花香飘飘地吹进房间。
飞龙哥上身穿着BOSS牌羊毛敞衫，下身穿耐克运动裤子，脚蹬一双深蓝色SKECHERS运动鞋，气定神闲地坐在白布软沙发上，端起茶杯说：“雄安下手晚了，北京人年前就下手了，他们一伙儿人买下了80、90套，那时才3800多元/平，年后就涨到了8000多元/平。他们消息多，我们消息没他们灵通，但这并不妨碍我们继续在郑州买到好房子。”
“哥，听说你又在郑州买了两套房，这是你以前就看好的，还是临时决定的？”我问飞龙哥。
“哈哈，一套房子快千把万，我肯定是仔细对比过了……”飞龙哥喝了口茶，笑了起来。
“飞龙哥，你对房产投资研究很深，以前我只是知道你大体买了哪里房子，其实对你投资房产的很多东西并不是非常了解，你看今天我们哥俩能否系统的分析一下，将您长期的经验给郑州购房者带来参考……”
“我的部分观点可能比较颠覆一般人对房产的认知，希望你写文章时，能巧妙处理。”飞龙哥说。
飞龙哥的投房理论
1、郑州人购买房产的几类人：
a、仅有自住房的是原始人，这部分人没有通过房产分享郑州城市发展的红利。
b、全款投资房产，没有贷款的是古代人，没有使用银行杠杆，收益率较低。
c、使用银行贷款投资的，是现代人，因为懂的基本金融常识，分享城市发展红利。
d、合理规避限购限贷政策投资的人，是新人类，才是提前预支了城市发展的红利。
2、郑州人投资房产特点又分几种类型：
a、稳健保守型
此类人喜欢投资成熟区和三环内二手房，这类房子可租、可售、可住、风险低。由于二手房房管局系统评估价一般低于成交价，所以首付高，资金收益稍低，最大特点变现快，风险极低。
b、刚需盘偏执狂
这类人往往根据过去10几年刚需盘涨得快、投入少、易出手的特点，爱上投刚需盘，我个人觉得刚需盘在市场单边上涨过程中问题不大，如果市场价格稳定期，可能刚需盘卖出难，并且溢价低，因为投资刚需盘的一般是初级投资者，投资心态不成熟，资金不充足，抗风险能力也低，他们需要卖出时会相互竞价，形成踩踏，所以刚需盘不是最佳投资品。
c、偏好新区型
比如当年的郑东新区，2015年的白沙片区、大北区和北龙湖，2016年的常西湖和滨河国际新城等。
这类投资面临两个风险：一个是新区的规划和落地到底有多大差距，如果落地不好，那么房产价值自然打折；另一个是新区需要一个接一个地王的刺激拉动，如今国家调控同一区域严禁出现新地王，这让在未来缺少新地王背书的老地王项目有些不确定。
d、投资豪宅型
豪宅在任何一个地区都是一个城市繁荣衰败以及房价的风向标，而在一个经济繁荣，人口聚集的城市，豪宅市场价格常常“领涨抗跌”。
比如香港在1997~2002年，楼市下跌60%，豪宅区仅下跌30%左右，2002年触底反弹，豪宅呈V字形翻转，至今已上涨十几倍，而香港楼市均价在2012、2013年左右才回复到1997年水平。
我们郑州房地产才20多年，还没有真正经历房价震荡和下跌，所以大家对选豪宅做投资品的认知不足。
如果国家不调控，允许以前地王巡逻的存在，那么北龙湖3~4万豪宅可以投资啊，但现在调控，北龙湖限地价竞房价，所以北龙湖充满了不确定性。
飞龙哥对郑州别墅的认识
“飞龙哥，如果我没有猜错，这次雄安归来，一定是出手的两套别墅吧，到底买的哪个盘？”我问飞龙哥。
“别急，我们俩先分析下最近郑州别墅的销售情况。”飞龙哥娓娓道来。
3月25日，雁鸣湖区域的绿地香颂在永和伯爵酒店低调开盘。当天共推出了200多套别墅，除了总价较高的院墅和类双拼还剩了几套，叠拼和联排被一抢而空。
比起名噪一时的万科兰乔圣菲和美景东望这些别墅盘，绿地香颂前期几乎没启动什么像样的宣传，而且地段更加偏远，配套更差，但这都阻挡不了抢房大军的蜂拥而至。
绿地香颂火爆的销售数据让有些同行都很不以为然——雁鸣湖的利海项目都烂尾成那样了，到现在连个接盘的都找不着，咋还有这么多人去抢这里的别墅呢？都是钱多烧得慌吧。
“不要老觉得买房的人都比你傻。”飞龙哥脸上露出一丝不易察觉的轻蔑笑容。
“绿地香颂卖得这么好的原因其实只有一个，那就是国家严控别墅用地，郑州纯粹的别墅项目，一直都很稀缺。”
1郑州的别墅并不像你想得那么多
什么叫做纯粹的别墅项目？最起码，别墅产品的占地面积得在五六十亩以上，别墅的户数怎么也得50套往上吧，这样才能连成一片，才能称得上是真正的高档住宅区。
“像融创象湖壹号一期和碧源月湖那种，一堆洋房、小高层和高层里孤零零地放着几栋别墅，这不能叫高端。就你们五六家住着别墅，旁边上千人都住着高层或者小高层，你没觉得这几家就像挂在房梁上的几条鱼，下面一群猫在围着转，这难道叫享受？”
飞龙哥喝了口茶，继续道，“但土豪是不是专门跑到平民区来享受众星捧月的炫耀快感的，就不知道了。”
其实，这种情况，在不懂行的本土开发商的早期项目里比较常见。像融创象湖壹号的锅，就应该由美盛来背，毕竟前期规划都是美盛做的。
除了这些零零散散的别墅，郑州纯粹的别墅项目，一直是稀缺品。就算是一直被吹捧成为终极置业圣地的绿博，也不例外。
我们可以来算一算，绿博目前亮相的项目有数十个，但是多数容积率都在2.5左右，比如亚新美好艺境，金科天籁城，郑东碧桂园等，产品规划基本都是洋房+小高层或者高层，就算是被公认高端的康桥香溪郡和融创观澜壹号，也是如此。
永威上和郡凭借1.6的容积率，洋房+少量叠拼的产品组合，就是区域内数得着的拔尖项目了。
而绿博称得上纯粹的别墅项目，老的新的全部算下来，也就只有万科兰乔圣菲、普罗理想国和名门紫园三个。所以，你应该明白，兰乔圣菲和理想国去年开盘就卖疯了是多么正常的一件事情！
兰乔圣菲一期共有147套双拼和类独栋（还是以牺牲了容积率为代价的，把原来2.2的容积率降低到了1.2左右），就算是产品被诟病粗制滥造，与其他城市的同系列产品相差甚远，开盘依然被一抢而空。据说2000多万的一栋大别墅，几个村干部抢房时还要动粗。
万科兰乔圣菲
理想国虽说属于绿博片区，但实际上位于绿博组团和雁鸣湖组团之间，相对更为偏远，居然敢在去年9月一次性推了700多套联排，勇气相当可嘉。结果呢？开盘当天就卖了680多套，看来这勇气，还真不是梁静茹给的。
理想国
现在，兰乔圣菲一期就剩了几栋高层，后期地块也不会再有别墅了。理想国也只能等二期了，名门紫园可能还有不到10套。最重要的是，今年可能开盘的新项目，统统都没有别墅！
那么挨着绿博的白沙呢？
建业春天里、雅居乐国际花园的别墅早就卖得一套不剩。万千瞩目的美景东望一期上个月刚开盘，即使双拼价格高达5万，联排也快4万，也卖完了。目前白沙也就星联湾还有一些别墅，蓝城玫瑰园可能会有少量叠拼。
唯一还能等的，大约就是美景东望的二期了。只是不知道，届时会卖多少钱呢？
这还是在豪宅云集的大东部区域，别墅都已经稀缺至此。
”所以，你明白为什么大家都跑到雁鸣湖去买别墅了吗？真不是人傻钱多啊。”飞龙哥总结道。
点开可看大图
2市区别墅更是卖一套少一套
比起大东区还能稍微想想未来，市区的别墅就只能在已经开过盘的项目里扒拉扒拉了。
掰着指头算算，整个郑州，四环以内，除去北龙湖，也就只有四个项目还有别墅出售了——经开区的金沙湖高尔夫观邸，龙子湖以北的鸿园，迎宾路上的迎宾路3号，以及开元路上的天伦庄园。
这四个项目的分布倒也均匀，两个在东边，两个在北边，也是代表了郑州人民一贯的居住价值取向，还是东边和北边更适合盖豪宅。
由于受之前的种种影响，金沙湖高尔夫观邸后期推出的产品相当低调。去年夏天，金沙湖推出了三期，其中包含100多套5＋1层法式叠拼——一二层为下叠，三层为大平层，四五六层为上叠，主力面积都在200多平。
严格来说，这些产品其实连叠拼都算不上。因为比较标准的叠拼应该是两叠，一二层加地下室是下叠，三四层再加个阁楼是上叠。不过聊胜于无，总比洋房要好。现在所剩也不多，均价2万8，不算低，总价700多万。
鸿园目前在售的一期尾盘，倒是正儿八经有天有地的别墅。鸿园的缺点是做产品不够专业，一期别墅细节设计一般，目前剩余现房只有二十来套，面积也都普遍较大。400平左右的联排算是最小的，总价1200万左右。
鸿园还有五六百平的类独栋和1400平的独栋，总价也不会平易近人，起码得2000万起吧。
迎宾路3号开盘时也是大北区的标杆项目，目前仅剩少量联排、双拼，面积也不小，在400到600平之间，均价也相当可观，3万5以上，总价至少1400万起。
迎宾路3号最大的问题就是后期的高层维权。做成高层其实也没什么，就是为什么搞出了那么多的维权事件？好歹顶着高端标杆项目的光环，裕华置业就不能多拿出点魄力和钱出来解决一下铭今的问题吗？
天伦庄园也是个神奇的项目，估计很多人都以为这里的房子早卖完了吧。实际上，天伦庄园目前也还有一些别墅在售，以三期叠拼为主，还有少量二期的联排。三期叠拼算是市场的明星产品，面积在245平左右，均价3万多。同时还有一栋高层，预计下半年开吧。
天伦庄园
“二期的联排倒是有一个很大的亮点，那就是容积率居然只有0.86！”飞龙哥感叹道，“这个主要是项目批得早，现在是不可能再有这么低的容积率了。”
正因为建设时间较早，天伦庄园的联排产品也存在一个问题，就是稍有过时。好处是价格较低，2万8左右，性价比很高，和美景东望、金沙湖高尔夫的叠拼差不多。面积也不算太大，383平左右，总价控制在1000万左右。
这几个项目比起来，金沙湖高尔夫观邸和天伦庄园的位置更好一些，高速路和地铁都在门口。金沙湖高尔夫观邸位于机场高速、南三环和东三环高架交汇处，规划有地铁11号线和14号线。天伦庄园出门就是京沙高速，位于2号线延长线和3号线的交汇处，能更早享受到地铁红利。
虽然目前郑州商品房库存告急，不过未来高层的存量确实不少。国家新的调控政策，郑州市库存6个月以内，加大供地城市，但都是供高层住宅，不是推别墅用地，所以，对于想买到正宗别墅产品的人来说，郑州主城区很快就会进入稀缺存量房时代。
因为，这四个项目加起来，有天有地的别墅，也不会超过50套。以后四环内出现别墅的概率不是没有，但真的太小了！
3啥样的别墅产品最稀缺
“那到底啥样的别墅最值得投资呢？”我还是有点迷茫，郑州别墅产品确实不多，各种类型都有，东西南北也都有，投资哪些最合适呢？
飞龙哥微微一笑，这可是我的终极宝典，不过说出去，会得罪不少人。
第一，有地的。
这个不用我多解释，大家应该都懂。
虽然都是别墅产品，但叠拼明显没有联排值钱，毕竟叠拼的土地是要和别人共享的。何况郑州市场上的很多叠墅，其实就是6层的复式小洋房，两层一户，相当于三户共享同一块土地。永威逸阳溪畔、普罗旺世龙之梦都是典型。
叠拼尚且如此，就更不要说大平层或者洋房产品了，那得是多少户分享土地啊。尤其是大平层，其实就是开发商的阴谋，专门用来做溢价平衡高昂的地价的。你可以留意一下，大平层产品，一般都出现在地王项目里。
业内高人还说过这样一句话，城市竞争力越高，有土地的别墅越值得买。何况现在，70年产权到期的问题基本解决了。
为什么郑州市场上的独栋和类独栋产品都渐渐消失了？就是因为土地越来越稀缺，政府对容积率的控制也越来越严格。
一般大家会想，只要不擅自增加容积率，哪怕我买了100亩的地，就盖一套房子，只要我乐意，按说政府也不该管是不是？
事实上，从2012年开始，政府就硬性规定，不管是什么项目，容积率都不能低于1。随着郑州现在越来越牛逼，政府这两年出让的土地，就算是在偏远的雁鸣湖，容积率都在1.5以上。
如果开发商想做别墅，就得自己降低容积率，但还不能低于1，万科兰乔圣菲和绿地香颂，就是典型的自动降容项目。
除了这种自动降容的，其他容积率低的都是拿地比较早的。比如鸿园和迎宾路3号，早期的产品，容积率都在1左右。当然还有上面说到的天伦庄园的联排，联排别墅区，容积率居然只有逆天的0.86！总价1000万，加上赠送的院子，光算土地成本就觉得性价比已经很高了！
这类低容积率的别墅，就算是土地正常走招拍挂，一亩也得值1000多万了吧。
第二，地段好的。
有土地固然重要，在好地段有土地当然更重要。
想想看，你在老家小县城有一套别墅，跟在北京上海有一套别墅，这能比吗？
这也是为什么，荥阳、上街、南龙湖的别墅项目，是不值得推荐的。
好地段，帮你筛选好邻居。屌丝和顶豪，那是不能共容的。周边都是七八千一套的高层，你就算是住着别墅，你心里能舒服到哪里去呢？
别墅价值的体现，就是一个层层筛选、互相拱卫的过程。和你同住一个院的邻居越高端，你就越值钱。和你同属一个区域的邻居越值钱，你就越值钱。这就是所谓的“千金买房，万金买邻”。
所以，郑州最值钱的别墅，永远都只会在东区和北区。
第三、居住属性和金融属性俱佳的。
除了土地、地段，同时具备居住属性和金融属性的别墅更是稀缺。
住别墅，选得是居住体验，挑的是高端邻里，但除了安享晚年的，别墅却不仅仅是用来住的，正如开头所说，豪宅在是一个城市繁荣衰败以及房价的风向标，豪宅市场价格常常“领涨抗跌”。
正因如此，越来越多的房产投资客开始把豪宅别墅项目作为出手目标，好地段、带土地的别墅更是炙手可热。在众多豪宅投资客中，飞龙哥就是其中之一。
结 语
飞龙哥将500万现金卸在开元路天伦庄园售楼部，定了两套别墅。
瓦库青石板的桌面上，两个青花瓷专用品茗杯里是09年的陈香普洱茶，入口丝滑，岁月的更迭，茶已转化地极其顺滑。
飞龙哥端起茶杯品了一口说：“投资房产的核心是发现价值，你必须懂得是钱在买房，不是人在买房，在城市化中后期，我们投资房产的理念都得变，没有经验的投资者，像新茶，青涩夺口，梦想一年暴富；成熟的投资者，像陈年的老茶，平顺超然，发现价值洼地，下手买入，过十年再看，沉淀了城市发展配套，吸尽城市发展红利，房子的价值会凸显出来。”
“哥，我还是想知道，为什么那么多人往北龙湖挤，而你不去凑热闹的原因？”我问飞龙哥。
“吃北龙湖的红利最多的购房者是买龙之梦、建业九如府那批人，现在依然很多人在买，买的人自住需求更多些，我投到天伦庄园，除了其是城市稀缺、有天有地、有双地铁、有环境的别墅外，其实还有一个重要原因……”飞龙哥说。
“还有什么重要原因？”我问飞龙哥。
“政府大门对面啊！你看郑州，哪个政府大门口脏乱差，在中国你不相信政府，难道相信开发商？相信干几个月就跳槽的置业顾问？”
那天下午，我收获丰富，飞龙哥还向我交流了很多无法写成文章的经验和投资房产的江湖往事……
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