观点 | “租购同权”来了，会涨房租还是降房价？
经过迷茫与探索，“租购并举”成为中国房地产行业新方向。近日，住建部有关负责人称，将通过立法，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。而在此前不久，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称《广州方案》）就提出承租人子女享就近入学等权益，保障租购同权。无锡、郑州等地也进一步明确“租房落户”措施。
从“购租并举”的精神指引，到“租购同权”政策导向和落地尝试，住房租赁市场正在进行一场深化改革。那么，“租购同权”真的能够实现吗？房价上涨局面能否改善？这样的政策又会否在全国推行？专家学者们对此展开讨论，在观点的碰撞中，“租购同权”的画像变得更加清晰。
住房居住属性回归VS面临自我否定困境
盘和林（财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后）：
我国住房租赁市场没有赋予教育、医疗等福利，这是我国住房租赁市场得不到市民青睐的一个最重要原因。随着社保等制度改革，医疗很大程度上已经与住房的产权脱钩，教育几乎成为市民最关注的福利，在这个意义上，“租购同权”能减少购房焦虑，也是实现房价调控、回归“房子是用来住的”的最重要举措。
张林（中国奥地利经济学50人论 35 25836 35 9233 0 0 4483 0 0:00:05 0:00:02 0:00:03 4482研究助理）：
广州市推行租购同权，意在通过权益平等来消解附着在住房或户籍上的社会利益，压制房价。可目前大中城市的现状是教育和医疗等社会资源稀缺。从经济学出发，租购权益平等意味着允许更多的人去争取附着在房产上的社会利益，从而只能增加学校和医疗等资源的稀缺性。租购同权面临自我否定的困境。
房价房租仍上涨VS对冲高房价压力
李铁（中国城市和小城镇改革发展中心理事长）：
学区房的存在说明了两个问题，一是优质资源稀缺，二是存在着充足的支撑学区房房价上涨的高收入群体。无论学区房政策如何变换，都满足不了高收入人口的需求，因此，房价和租赁价格将来还会呈现上涨的态势。现在让租赁人和产权人享受一样的学区入学待遇，结果很可能是：房屋账面价值没有上涨，但租赁价格急剧上升，只是资源置换的形式变成了房租。
杨现领（链家研究院院长）：
房价的走势，本质上取决于土地供给，人口流动与房屋自身的供给关系。一二线城市，房屋供给的短缺还是一种常态，这种问题最终取决于整个供给与需求自身的变化。三四线这一波透支上行之后，会进入一个平稳的发展时期，很难再继续上涨。该类供给关系在很长时间内不会改变。因此，“租购同权”对房价的影响是十分有限的。
严跃进（易居研究院智库中心研究总监）：
租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论是经济价值和社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。此外，此举对提升房地产市场包括租赁市场的活跃度会有很大的帮助，有助于抑制和对冲高房价的压力。
一线城市难施行VS全国将逐步推行
郭毅（亚豪机构市场总监）:
一线城市的教育资源相对于二三线城市来说很紧缺，从教育资源的分配上来看，广州还能够承载符合条件的外来人口入学，其他一线城市并不具备这样的条件。比如北京、上海、深圳等城市，因此出台“租购同权”政策的可能性较小。
杨现领（链家研究院院长）：
作为一个开始，广州的示范意义可能更大，意味着这项政策将可能会在全国不少城市逐步落地。租购同权重点落实的对象应该是“新市民”，即主要是流动人口和大学生，除了这两类群体，国内一线及重点二线城市的其它城市家庭并不存在显著的住房问题，即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。
在专家们各自独立的观点中，其实也能发现一些共识之处：首先租购同权的确是“租购并举”的进一步推进，但真正落地实施却依然面临着解决租赁型住房供应、公共服务资源配套等问题；其次，从专家的分析中可以看出，最受关切的学区房房价在短期内可能仍会上涨，“租购同权”对于房价的抑制还是难以立竿见影，但随着租购同权的逐步落地，“炒房”便会又一次“遭受打击”。
为探索适合我国的租赁市场模式，经济学博士颜莉分析了发达国家租赁型住房发展的三种模式：政府主导模式、社会+市场模式、市场主导模式。
三种模式适用条件不同：
【政府主导模式】适用于人口和面积相对较小，资源较好调配，能尽快实现供需匹配的国家。
【“社会+市场”模式】适用于美国和英国这类城市聚集度较高的国家，产业集中度也高的国家，住房租赁的专业化集约化要求高，相应的需要更多的机构出租人参与市场运作。
【“市场主导”模式】适用于德国和日本等国家，城市集中度虽然有一定差异，但产业集中度都不高，住房租赁更多由个人来进行经营。
美国和英国的国情与我国较为类似，城市聚集度高、产业集中度高，那么“社会+市场”模式可能是更适合现阶段的租赁型住房的发展路径。该模式有两个特点：
第一，土地在规划时，已经考虑了租赁型住房的需求。并且会要求开发商持有一定比例的住房进行租赁运营，开发商既可以自己运营，也可以引入先进的管理团队来运行租赁运营。
第二，机构是租赁市场运营的主体，机构深度参与租赁型住房的运营。这种深度参与不仅是房源的整合和出租，资产运营的轻资产操作，还包括和政府、企业的深度合作。比如，允许租金在税前扣除；由企业承担一部分租金负担，以提高承租人的住房支付能力。
目前，我国很多城市在土地规划环节，已经考虑了租赁型地块的供给，“社会+市场”模式需要社会化机构深度参与租赁型住房的运营。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞就表示，在供给侧结构性改革大背景下，实现“住有所居”的小康梦，必须建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个体系，构建乐居、康居、安居、廉居的住房制度体系。