房产｜公寓投资人必看，新州新物业法规出台！

8月13日早间消息，据《澳洲金融评论报》报道称，新分契式条约的出台，预示着物业管理和所有权的全国性改革风潮。只需再有三个月，新州有物业管理服务的公寓业主对所持物业的管理，改造及转卖将拥有更多的权利。

物业代表、财产律师和各州政府正在游说其他州和地区紧随新州的脚步，对财产所有权和租户未来几十年的权益进行巨大的改动。

据 Bannermans 律师事务所的负责人 David Bannerman 称，“部分法律的修改不顾少数反对者的意见，给予了大多数屋主更多权利。例如：直接出售公寓给开发商重新建设”，这就意味着更多投资者将“摩拳擦掌”，争取旧房改建的机会。

但是部分业主对新法律的顺利实施及提高住户权利（包括放宽租赁公寓养宠物的限制）的前景表示忧心。他们还担心，物业管理费是否会因此有所增加。

“这些改动预计最终通过审核，将于今年11月30日在新州生效”，据 David Bannerman 和澳大利亚不动产协会称。其他国家和地区也密切的关注他们的进程。

分契式条约的“大换血”有望鼓励悉尼近郊和进入悉尼通道沿线的迅速发展。因为只要征得75%公寓业主的同意，一栋公寓楼就可以集体出售或开发，不用理会另外25%业主的意愿。新州的成功改革也势必会吸引其州和大城市的加入。

享有足够多的补偿

“公寓业主可以按市场价出售他们的物业并立刻兑现货款”，Bannerman 先生称。“业主应该磨拳霍霍进入市场，因为他们将得到更高的回报”。

共管公寓网站（Flat Chat）的经营者Jimmy Thomson 说, “根据新规则，只需75％的业主同意即可出售整栋公寓给开发商”。他补充道，“如果你在一个新的热点区域的旧建筑里，你肯定能看到好处。因为卖给投资者推倒重建所得到的价钱绝对比二手房出售要来得高。”

但EPS房产搜索的负责人 Patrick Bright，警告私人投资者，需充分了解契业权的规则、潜在问题以及需要承担的责任。

Bright 认为，“并不是因为你可以通过旧房重建，把小公寓变成大公寓就能赚很多的钱。最重要的是选取合适的地点和正确的区域，对买家也要有足够的吸引力。”

此外，如果此前长期居住在此的公寓业主声称他们是被迫迁离家园，并且没有从房地产开发商手中得到相应的补偿，这将会给开发商造成不小的麻烦。卖方同样也需警惕潜在的法律问题。

公寓入住率持续增高

就新南威尔士而言，每天就有5个公寓建筑方案被注册。而据推测，在未来的25年里，居住、工作或是拥有公寓的人口将从总悉尼人口的25%上升至50%。在澳大利亚其他地区也有同样的趋势，据根据澳大利亚不动产协会称，在西澳所有新住宅中超过40％是分契业权。

新州政府认为，“公寓建筑计划着力于小型社区，居民的活动和态度会对其他人的居住满意度有显著的影响。”

虽然公寓生活可以提供一个友好、安全的社区环境，但与拥有一个独立房屋还是存在很大的差异。

业主除拥有自己的单位或公寓外，还共享公共设施的所有权并承担维护责任，包括停车场，共享的花园和外部安全。也有附加条例，如：业主是否可以做装修，汽车停放在指定地点，干洗和养宠物等。

对于投资者来说，还需要上缴“物理管理费”用于维护公共设施和新设施的建设，如油漆外墙和更换水管。

更简单的程序

当公寓住户无法承担财务责任、私自装修或出售公寓时，业主间产生摩擦，邻居挑剔和物业干预经常成为战斗的理由。

“这是一场噩梦” 业主委员会成员说。她曾在翻新和转售一处20世纪中期墨尔本公寓楼给开发商的事件中，与其他成员发生冲突。

根据现行的法律，这个拥有丰富行政经验的前国家官员，需要所有业主的同意才能进行后续的工作。

一个不愿意透露姓名的女业主告诉我们，“老年居民们激烈的反对这个计划，并合谋用粗鲁和威胁行为将我赶出去”。她担心等待正在酝酿的新政策在维州投入使用时，她已经年纪大了，没有机会再使用它们。

根据新南威尔士州正在商讨的最新法律，业主将不需要经过 “业主立案法团” 的同意就能开展 “小型装修”，如漆窗台。其他“小型装修”，如换地毯、安装雨水箱、热泵或天花板隔热等，也只需要更为简单的申请过程。

新政策的出台并非对所有人都有利。Bannerman认为“对于公寓拥有者和购买者而言，他们选择范围更广。但如果你买了一间公寓后，再想出售他，可能选择权就不在你手中了。”

扫清郊区

“考虑到如今涉及到的房屋数量，当前的整个物业改造的大环境和片区重新规划的幅度，我们可以看到所有人都在激烈地追逐这些机会。”他补充到。

资金充裕的本地人和海外投资机构已经在让他们的经纪人帮他们在悉尼郊区搜寻具有潜力的物业，特别是相对靠近市区的正在被重新规划的郊区，或者是会有由大规模新的基础建设而带来跟多机遇的新区。

买方中介和一家常驻悉尼的房产中介的创始人Rich Harvey表示：“如今到处都充满着与公寓有关的商机。但事实上，翻新和销售有潜力的公寓并不容易，但是一旦成功的话，总会给人们带来很好的效益。”

买方中介，开发商还有希望通过使用期望养老金投资获利的投资者，他们总在寻找具有投资潜力的公寓。

“这通常都会是一个困难的过程”，Harvey说道，“很多人会想在公寓里住很长的时间并且根本没有打算出售他们的房子。不过人们也有一定几率可以用比较好的价钱买到一些没有被隔壁更高的楼宇阻挡的空置物业。 这种情况很难出现，不过也还是有可能带来很好的回报的。”

但是EPS Property Search的Bright说：“还有一件很重要的事情就是你必须要在买房前做好足够的调查，尤其是可能会出现的供过于求的情况，不过这种情况在悉尼相对少见。”

“假如你已经在一栋只有四套公寓的楼里买了两套了，那么我认为你最好也把第三套也买下来，因为这样可以保证你投票中掌握主动权。”他说道，“但是对于那些有着更多单元的楼宇来说，这个必然会变得更加困难。新的政策并不意味着自然而然地就会给你带来好处，除非你所投资的楼宇已经被纳入重新规划的计划中。”

房东义务

Bright说一切还是与需求，地区和位置有关。

举个例子，悉尼如今有着许多正在计划或者是已经在实施的工程计划，例如说沿着城市主干道建设的区域如从Glebe沿着Parramatta Road到 Haberfield 然后再内西区的沿途地带。

也或者是说沿着从Moore Park出发去到 Kensington 和 Randwick 的轻轨沿线。

投资者们在买下物业并且成为了房东之后，他们必须要学会以保障租客的权利和自身的义务的方式来保护自己的权益。

Bannerman说投资者们应该保证每一套公寓都符合规章制度，并且做到和租客约法三章。

例如，最近有一位房东因为租客投诉他的房子无法阻挡从隔壁飘来的烟味而进行了赔偿。而租客的投诉依据就是：合同应具有房东有义务向房客提供合适居住的房屋的前提。

一些别的协议可以使得公寓变得更加受部分特定群体的租客欢迎，如允许养宠物或者是向残疾人士提供辅助设施等。

重审协议

“假若业主与租客所达成的协议是存在问题的或者是并没有得到实施的，业主应该重审他们的协议。并且建议业主在这个过程中要做到咨询租客的意见和召开会议来改变协议。”Bannerman说道。

在公共设施维护方面，业主们也有了新的义务，这其中包括了要筹集资金来保证十年内的公共设施的正常维护。

“假如上述的这一点业主们无法做到的话，众多的住户们会给楼宇带来损害。” Bannerman说道。

“这也可能可以给业主们带来更多地资金和保证楼宇的长期处于良好的状态，并且尽可能地减少给住户带来不便。”

关于新的政策如何会被实施，我们现在也还无法得知。

其他州在相关的政策上处在不同实施阶段。维州在这份百分之七十五政策上已经到达了立法实施前的最后阶段了，而南澳和北领地则还是处于重新审核与仍正在起草的阶段。

其他州政府，例如西澳政府，现在已经在因为推动新的政策进度缓慢的问题上受到了来自澳大利亚物业理事会的压力了。

理事会正在不断游说州政府，希望他们可以进行改革。

Lino Lacomella，来自西澳物业理事会的执行经理表示：他们不想在这项政策改革的问题上落后于别的地区。她说道：“在经历了超过五年的咨询和保证后，而现在我们还是没有在物业管理改革的问题上向前进一步，不得不说这的确让人感到很失望。”

参考文献来源

http://www.afr.com/real-estate/savvy-investors-see-big-profits-in-new-strata-rules-20160726-gqehyb

*本文图片源于网络 

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