原创 | 中国买家资金充足却买不下澳洲影后的豪宅！外汇管制再收紧？
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今年早些时候，中国开始迫使其国有银行推迟或阻止大笔资金流向海外。根据法律规定，中国人每年只能将5万美元的外汇汇到境外。
消息人士称，国务院还将进一步禁止交易额在100亿美元以上的对外投资交易，以及在中国投资者核心业务以外的、10亿美元以上的并购交易。
由此可见，中国政府计划向对外投资施加新的限制，以遏制资本外流，该趋势不仅对人民币施加下行压力，并导致外汇储备持续流出。
此外，依靠澳洲银行融资的外国买家今年5月起也遇到了障碍，四大银行开始取缔依靠海外收入获得的贷款。
一
进一步限制资本外流是趋势
中国政府计划向对外投资施加新的限制，以遏制资本外流，该趋势不仅对人民币施加下行压力，并导致外汇储备持续流出。
据两拨曾见过新规草案要点的消息人士透露，中国国务院将禁止交易额在100亿美元以上的对外投资交易，以及在中国投资者核心业务以外的、10亿美元以上的并购交易，国有企业也不准投资10亿美元以上的境外房地产项目。
根据《第一财经日报》(China Business News)报道，中国国家外汇管理局（负责批准人民币兑换外汇）已在多个城市与银行业者举行会议，向他们通报新的大型对外交易批准要求。
今年中国对外交易激增。据中国商业部数据，2016年头10个月内，中国企业对外非金融类投资总额达1460亿美元，超过2015年全年创纪录的1210亿美元。在资本外流的主要作用下，人民币今年下降5.8%，即将成为表现最差的一年。为遏制人民币下行压力，中国已从外汇储备中出售美元，10月底外汇储备触及3.12万亿美元，降至2011年3月以来最低水平。
如果国务院正式颁布文件，将明确该已经非正式运行的政策转变。银行从业者在近几个月表示外汇局已加强执行现有规则，以推迟或拒绝一度例行的外汇审批。
本周一，包括外汇局、央行在内的四部门在联合声明中表示将“把推进对外投资便利化和防范对外投资风险结合起来”。
根据国际收支数据，中国的外国直接投资（FDI）今年将首次录得净额赤字。自1998年至去年年中，中国每季度FDI流入都要超过对外流出，但中国报告近5个季度中有4个季度FDI呈赤字，包括2016年第三季度310亿美元的赤字纪录。
尽管FDI流出增加，但此类投资仅是中国更广泛资本外流的一小部分。除FDI以外，中国第三季度资本和金融账户赤字达1760亿美元，远高于FDI外流的310亿美元。这些所谓的“热钱”流出包括股票和债券投资，以及贸易信贷和其他银行贷款。
二
澳洲豪宅买卖濒临灭绝？
据彭博社11月29日报道：著名影星凯特·布兰琪（Cate Blanchett）和丈夫安德鲁·厄普顿（Andrew Upton）在Hunters Hill占地3642平方米的豪宅在原先的买主因无法将资金转移出中国而被迫违约之后，将重新推出市场。
由此看来中国富豪再来澳洲买房也不是那么容易了，不但需要雄厚的资金，还需要能够把钱运出来的门路。
买家想要从中国带出足够的钱是不切实际的，2,000万澳元的交易价格远远超过了中国资本管制的限额——每年5万美元。根据几个处理类似交易的房地产经纪人表示，这样的资本管制已经影响了许多买家为中国公民的房产交易，导致交易失败。
这个级别的房产交易通常涉及10%的订金，中国买家将损失$198万澳元。
随着中国掀起前所未有的海外购房热潮，布兰切特的例子进一步说明了对待这种国际货币流动，中国和海外国家在经济和政治上的反应。对于这一点澳大利亚是最清楚不过的，因为澳洲房地产市场上的中国买家在发达国家市场中是最多的。
中国当局加紧资本限制的同时，澳大利亚也在限制外国人的抵押贷款，来自中国的买家收到多方压迫，房地产市场可能会因此而下挫。澳大利亚央行当然不希望这种情形出现，房价上涨可以使银行获利更多，但这种情况已经显示了中国当局限制中国的现金外流的决心。
苏富比国际地产（Sotheby's International）的Lulu Pallier主要负责购买悉尼高端房产的中国买家，他表示：“人们发现很难在这里获得抵押贷款，同时他们也无法从中国带出资金，可以说完全陷入了困境。”
中国当局担心，人民币的贬值会加剧资本外流，而这种资本外流会进一步加剧货币的贬值。
根据资本经济公司的数据统计，10月份中国的资本流出量约为770亿美元（976.3亿澳元），在年中放缓之后又再次回升。根据彭博社提供的数据显示，截至今年9月份，中国发生的资本外流约有6,200亿美元。
刚刚当选的美国总统唐纳德·特朗普提出了减税和加大基础设施建设的政策，通过刺激美国经济增长和通货膨胀以及向美联储施压来加快利率的提高，中国的资本流动可能会进一步加快。人民币今年已下跌了近6％，达到2008年中期以来的最低水平。
Eurizon SLJ Capital首席执行官兼前国际货币基金组织经济学家斯蒂芬·詹恩（Stephen Jen）表示：“如果美国利率上升，美国经济发展加速，更多的资本将会流出中国。”
据悉，中国银行已经开始加强管制，弥补私人资本外逃的缺口，警方也已开始逮捕违法人员，防止现金非法外流。中国当局还严禁联合朋友或亲属用“蚂蚁搬家”的形式凑出货币限额，并且严格遏制地下银行的跨境活动。
然而，许多中国买家还是可以另辟蹊径；例如：企业老板可以通过离岸贸易公司为购房融资、一些中国房产开发商也允许客户以人民币付款。
但即使中国买家能够成功地把钱从中国汇出，现在他们在澳大利亚受到了更严格的限制。去年，政府责令中国恒大房地产集团旗下的一家公司出售一栋价值3900万澳元的悉尼豪宅，这是打击外国人非法购房的最大一次行动。
今年，澳大利亚四大银行和花旗银行均表示，他们将不再批准以人民币和另外四种以另外四种亚洲货币计价的的抵押贷款申请。 西太平洋银行公司表示，它希望支持鼓励更多澳大利亚本地人和永久居民购房。
三
中国外汇管制现状分析
最近一项对中国银行业的调查显示，从2016年初开始，中国民众对外汇需求量呈现下降趋势。
由于从2015年下半年开始中国国内金融体系趋于稳定，为阻止中国家庭大量购买外汇而导致资金外流的外汇管控政策开始起效；2016年初，中国民众争相购入外汇的热潮明显平息了下来。
中国政府监管部门对合法资本外流的管制和对非法资本外流打击在一定程度上降低了中国民众对外汇需求；另外，国内较为稳定的金融环境也起到了一定作用。
随着人民币国际化的推进，特别是加入SDR货币篮子之后，外汇管制的放松应该是大势所趋。那么“外汇管制”真的放松了吗？
聪明的投资者不会只听政府的口头承诺，而是会关注政府究竟是怎样做的？从行动中才能总结出政策有多真诚，所谓的“大方向”有没有跑偏。
《澳洲财经见闻》为您整理了这一份《中国资本管制调查报告》。希望能对您的投资决策起到一定的参考作用。
报告出处：英国金融时报旗下专注于新兴市场，提供高级数据驱动新闻和分析服务的分支——EM Squared。
不可否认，中国当前严格的资本管制制度使获得50,000美元封顶的个人每年外汇购买额度变得更为困难，但这并不意味着中国家庭已经失去了让“资本出海”的兴趣，调查显示：中国的海外投资者对外汇资产投资的需求增长依然强劲。
此外，由于中国经济下行压力加大，政府趋向于制定宽松的货币政策支持经济的增长。受访银行家们表示：中国经济发展放缓以及人民币贬值的威胁是形成客户们外汇需求的主要驱动因素。（见图表）
尽管政府已经设法稳定经济，但其采取的刺激措施已经逐渐消退，这可能会进一步削弱金融体系的调控信心。
随着美联储加息的意图越来越明显，或许一段时间之后，回头再看，中国过去几个月相对平静的外汇市场就像是暴风雨中的一个“孤岛”，在一个长长的过渡期中尽可能的拖延时间。
民众对外汇的需求
目前，对比2015年末和2016年第一季度的高峰，中国资本外流的情况已经相对稳定。
尽管如此，中国家庭对持有外汇的基本需求并没有改变，据月度调查报告显示：对比目前持有量和如果没有外汇管制政策时的理想持有量，依然有较大差距。由此可见，城市家庭的外汇需求并没有得到满足。（见图表）
今年8月，在接受英国金融时报保密调研采访的67家银行中，有20.9%的受访银行表示：与六个月前相比，目前购买外汇的客户数量有所减少。而在同年1月的采访中，只有12%的银行表示目前购买外汇的客户数量减少。与此同时，客户咨询数量也大幅减少——从1月采访时的5.1%的银行到8月采访时，有近20％的银行表示咨询外汇购买事项的客户数量减少。（见图表）
据悉，交通银行在今年4月推出了一个美国企业债券相关产品，本预计会在一个月内销售一空。但到目前为止，四个月过去了，只卖出了不到10％的产品。银行方面表示：由此可以看出，人们开始更加理性，不再不顾一切、不惜高价购入外汇投资产品。
不断加大的“外汇管制”力度
8月16日，市场期盼已久的“深港通”获批准，中国证监会同时还取消了深港通和沪港通的总额度，相当于进一步减少了对资本流动的限制。这也被看作是中国政府准备恢复并扩大合法资本外流渠道的信号。
尽管如此，在最新调查结果中显示，8各大银行已经采取了限制外汇销售的措施，由于官方给出的每人每年5万美元的额度限制，个人从每笔交易中可以兑换的外汇金额从此前理想兑换额度的84.5%下降到了70.1%。
与此同时，所有分行网点在为客户进行外汇兑换前都要进行详细的质询；包括购买外汇的原因、此前个人购买外汇的次数等。
此外，中国中央政府正在指导各大银行如何开展外汇业务。汇丰银行深圳分行的一位官员表示：监管机构最关注的并不是跨境交易，而是中国公司海外分部与它们在当地业务合作伙伴之间的交易的详情。这就意味着，在外汇购买成功之前，在深圳的公司平均需要等待90天的时间。而去年同期只需等待不到40天的时间。
成都和重庆的各大银行也表示：其北京总行下达了增大银行外汇储备量，减少外汇销售业务数量的指示。中国银行成都分行的一位官员在采访中说：“目前遇到最大的困难就是我们外汇储备不足，而客户又急需购买。”
根据7月对中国海外投资者的调查采访显示：
74.4%的受访者表示想把自己合规购买的5万美元外汇转移也变得更加困难，而这个比例在去年调查中只有33.8%。
面对政策严打，居民们只好把购得的外汇留在中国。根据对各大银行的采访调查：
82.1%的受访银行表示，自己有超过10%的客户将购买的外汇留在了中国，而去年采访中只有60.3%的受访银行表示自己有超过10%的客户遇到这种困境。
2016年的前7个月，中国的外汇存款净增长为150亿美元，较去年同期增长了74亿美元。同时，出现了越来越多由外汇构建的理财产品。据统计，2016年1月－2016年7月里，各大银行在售的此类理财产品多达472个，而去年同期仅有364个。
但是，这些产品的年平均回报率在8月的最后一周仅为1.98%。与人民币为基础的理财产品3.93%的年平均回报率相比，高下立现。
上海公务员叶女士在采访中表示，因为基于美元的理财产品回报率太低，她放弃了兑换1万美元外汇的计划。然后将大部分流动资金投入地下人民币贷款活动，年收益率高达8%。
外汇管制并不是无懈可击
尽管监管力度不断升级，中国的资本管制政策依然存在一定的漏洞。8月最新的银行调查采访中显示，有62.7%的受访银行表示，虽然很困难，但还是有可能让客户越过5万美元的限制，向海外超额转款。而在1月，在受访银行中仅有53.4%表示有越过管制的可能性。（见图表）
资本管制政策上每当有一个漏洞被补上，都会有一个新的漏洞被发现。中国银联，国家信用卡发行机构，在四月份设置了一个中国投资者每笔交易可购买5000美元香港保险产品的上限。而内地投资者立刻以多次刷卡来应对；上海中信证券的理财经理杨文豪（音译）在采访中表示，自己的客户为购买产品刷卡100多次。
根据调查，有60.8%的受访者表示：结合朋友和亲戚每个人每年5万美元的外汇额度是目前最流行的将大笔外汇转移出海的方法。另外，通过在中国收取人民币，在海外发行美元贷款的私有银行或者地下贷款机构转移外汇的方法也很普遍。
一家私人贷款机构的负责人在采访中表示，转移离岸资金的费用也已经从去年的转移总金额的1%上涨到了1.5%。
由于国家政策支持国内企业对境外直接投资，并且鼓励国内企业进行海外收购、成立境外经营实体。这些都属于越来越受欢迎的向境外转移资金的渠道。
中信证券的杨先生在采访中表示：“一如既往的是：你拥有的钱越多，就越容易将钱转移到海外。”
“外汇管制”依然强硬
政府的外汇管制政策显示资本外流速度会在一段时间内保持平稳。在今年8月的调查中显示仅有28%的受访银行认为它们的外汇出售业绩在接下来的六个月时间里会有10%以上的增长，而在同年一月的调查访问中这样认为的受访银行比例多大43.1%。（见图表）
尽管资本合法渠道“出海”有一丝松动迹象，有62.4%的受访银行预计，“外汇管制”仍然会对“资本出海”严厉打击。在对各大银行的调查访问中，有83.5%的受访银行认为客户想要将5万美元的每年限额购得的外汇转移出国将会变的更加困难。同时，有67.2%的受访银行认为公司企业跨境投资也会变的更加困难。
中国资本外流的根本原因
受访的银行从业者表示：客户想要购入外汇的原因在于人民币疲软和中国的经济放缓。这两个情况在短时间内都不会有实质性的好转。事实上，还有很大的可能人民币币值和中国经济形势将会出现新的波动。
政府再一次倾向于通过调控房地产市场来稳定经济，但这已经是一个重复太多次的把戏。房地产是极易产生高杠杆和滋生泡沫的部门，房价的上涨和下跌也对经济产生重大冲击。
国内各地“地王”频现，房价和地价上涨之快和对经济的影响程度之重使得目前产业空心化和经济地产化的趋势不断加重，资源过度流入房地产行业抑制了其他实体需求的扩张。并且，一旦泡沫破裂风向转头，其冲击也将让人不寒而栗。
一方面，企业和居民资产负债表收缩将带来银行不良贷款激增和资产负债表收缩，加速信贷萎缩和经济倒退
另一方面，汇率贬值和资本流出压力下，国内还将面临货币收缩困境，对经济带来沉重打击
从更进一步的角度看，资金外流的实质仍是投资回报率的问题。而2008年金融危机以来，由于全球经济复苏迟缓，投资回报率的下行不仅仅是中国面临的问题。近年来国际国内所面临的“资产荒”，实质也正是由于满足资金风险回报要求的资产难以寻觅。
四
澳洲替代融资产品出现
由于融资难的问题越来越尖锐，澳洲当地购房融资的替代品开始出现。根据美利通Meriton集团提供的消息，澳大利亚亿万富翁开发商Harry Triguboff已将其向公寓买家的贷款金额增加了一倍，特别是那些受到中国政策影响的公司。由于银行开始限制抵押贷款，该集团的抵押贷款在过去四个月增加了5000万澳元，总额大约有1.2亿澳元。
澳联储在10月的“金融稳定评估报告”中强调了未完成房地产交易的买家的风险。该报道显示，人们对房地产行业表现出越来越多的担忧，在布里斯班、墨尔本和珀斯等城市尤其明显。
澳大利亚储备银行表示：“对与非本地居民和依赖海外收入的人来说，这些担忧主要是由于购买者的融资条件更加苛刻以及结算时的房产估值低于合同价格。”
根据最新的数据，澳大利亚在截至2015年6月的财年中总共批准了240亿澳元的中国房地产投资，占所有房地产批准的四分之一。中国人是迄今为止最大的外国买家，其次是美国人（70亿美元）。
五
过量供应风险
自2008年以来，澳大利亚房价在几个大都市都上涨了50％以上，部分原因就是中国人的购房热潮。考虑到澳大利亚央行为了支持其他经济领域的发展，可能会长期保持利率稳定，中国和澳大利亚当局对中国买家的限制可能会对东海岸房地产市场价格有一定的抑制作用。
悉尼的加拿大皇家银行澳洲经济和固定收益战略主管Su-Lin Ong表示：“海外买家的购房限制增加意味着在布里斯班、悉尼和墨尔本等地区的房地产市场会出现供大于求的情况，如果这具有更广泛的波动效应，连同如今的房地产建设周期峰值，澳大利亚储备银行可以获得更多灵活性。：
澳大利亚贝尔地产集团在上海经营中国业务的Scott Kirchner表示，虽然中国买家对澳大利亚房地产的需求仍然很强劲，但他们无力筹集资金，他们的买房热情也正在削弱。
“我们不愿意接受新的客户，除非他们可以支付100％的购房资金，”他说：“但是即使他们真的有那么多现金，还有一个棘手的问题就是如何把钱从中国带出来。”
结语
《英国金融时报》对中国家庭对外投资的年度保密调查中发现，尽管中国实施严格的资本管制政策，但还是有越来越多的中国投资者打算在未来两年增加离岸资产持有量，而主要目的也从增大获利转变成了对冲风险。
房地产仍将继续作为最受海外投资者欢迎的热门投资产品。美国是海外房地产投资的头号目的地，另外东南亚置业也越来越受到海外投资者的追捧。
另外，调查发现，越来越多的中国投资者采取了多样化海外投资的形式，并不单单局限于房地产投资，更加有经验的中国投资者开始通过投资海外证券市场获取更多的回报。
在中国，海外投资已经不在是富人的专利。
澳大利亚作为一个世界上最宜居的国家之一，一直是中国人最喜爱去置业的热门地区之一。据有关数据显示，中国人在最近两年在澳洲置业的金额总计高达1818亿人民币。
澳洲的生活方式很受推崇，也是教育后代的好地方。华人投资购置澳洲房产的现状将会随着时间的推移保持上升趋势。
澳洲出台的限制外国人购买房产的相关政策并不能对真心想买且有实力的中国买家有决定性的影响，他们总会找到把钱运出来的方法。况且普通中产阶级收入人群买房也不会像富豪那样一掷千金。
本文作者：Cynthia高晨曦
制图：Chloe
本文参考文献来源：金融时报、彭博社
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