原创 | 在澳洲，房产投资的警报何时响起？
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最新的分析调查显示，预计在未来两年内，澳洲将要完工的在建公寓楼中，超过三分之一都位于被贷款机构列入黑名单的地区。这引起了全国范围内对房款结算失败的担忧。
JLL（仲量联行：专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，名列《财富》500强企业）的全国住宅开发评估总经理Troy Linnane表示，近来公寓期房在临近结算时的贬值风险将会升高，其中一部分风险来自于对海外购房者的管制。
“公寓先前的售价被高估是由于诸如代理商佣金、营销成本、激励措施和建设成本等诸多成本的上升。但贬值风险也因项目而异，最终是否会发生贬值还要考虑公寓的质量和周围的环境。”
高密度住宅区域存在风险
2016年第三季度，以澳洲国民银行（NAB）和安保集团（AMP）为首的贷款机构为了减少或收紧房贷，标记出一系列在房产市场存在潜在风险的地区，并限制了这些区域的质押率。这一比率降低意味着购房者在结算时须支付的房款比首付时所预计的更多。
RLB公司最近公布了最新的起重机指数（crane index）报告。该报告基于对澳洲各地起重机使用数量、分布、用途的统计，对建筑建造以及诸多与之相关的行业作出分析。
该报告显示，高层公寓楼市的繁荣，在矿业衰退后继续支撑着澳大利亚的建筑建造业，使原本由资源开采驱动的建筑建筑业得以平稳下降，而起重机的数量与房产市场供给的相关性也因而更强了。 9月的起重机指数报告就证明了这一点。在布里斯班和墨尔本这两个最容易出现公寓供过于求的城市， 起重机的数量从3月一路下降。
RLB公司通过将指数结果与澳洲国民银行（NAB）和AMP标记出的风险区域进行比较，对楼市风险作出评估。结果显示，澳大利亚38％的用于住宅建设的起重机都位于被标记的区域内。
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一、风险警报在何处拉响？
二、开放商：延长开发周期
三、公寓过剩对投资者是福是祸？
四、公寓市场形势将更加严峻
五、全澳贷款利率将全面上升已成定局
六、“乱世”之下，专家依然看好2017澳洲房市
一
风险警报在何处拉响？
RLB研究与发展总监Stephen Ballesty告诉记者，最新的起重机指数结果显示，澳洲的在建公寓楼达到了历史新高。而其风险分析也仅比较了澳洲国民银行（NAB）和AMP所标注的已知区域。澳大利亚审慎监管局（APRA）的数据显示，这两家贷款机构发放的自有业主贷款仅占澳洲自有业主贷款总额的15％以下。
该分析没有将堪培拉和大部分小型城市囊括在内，因为他们没有被银行加入黑名单的地区。而其他区域之间的差异很大：
悉尼和墨尔本位于“黑名单”地区中的起重机比例最低，都约为32％。这反映了城市的规模越大，而且高层住宅建筑的分布也更合理均匀。
布里斯班的情况是所有城市中最糟的，近57％的起重机都位于存在问题的地区。一些贷款机构强调，在布里斯班南北向的轴线上的一些区域，如Newstead、Fortitude Valley和West End等，过度开发尤为严重。
Ballesty说： “由于与悉尼等高房价地区的房价差异，布里斯班的房产投资活动在未来是有可能增加的。”Metro房产发展总经理Luke Hartman认为投资者无法结算在布里斯班的期房公寓的情况并不普遍。他表说：“在过去四个月里，我们在布里斯班完成了四个高层公寓，包含950个单元房，其中95％已经结算。”
二
开放商：延长开发周期
在过去两三年内，JLL的估价师一直在追踪新完工项目的再销售，其中鲜有房价贬值的例子，期房的计划销售价格与转售价格之间基本不存在显着差异。
悉尼
悉尼共有258台正在工作的起重机，其中近85％被用于住宅项目。被贷款机构视为有风险的地区由南部的Hurstville开始向西北延伸，经过西部的Auburn和Parramatta，连接至在北岸的Epping和Chatswood，形成一个环状区域。
然而，悉尼西部内陆地区、东部和下北岸的发展周期正处于强势阶段，这些地区尚未出现被银行标注出的风险区域。
墨尔本
墨尔本的风险也因其住宅工地的广泛分布而被分摊。住宅起重机覆盖了CBD的东南部，东部和东北部区域。 RLB表示，虽然大量的开发项目位于银行标注的区域，但是还有相当多的开发项目在风险区域之外。
其他地区
在珀斯，超过一半的起重机都在问题区域内，其中也包括CBD和城乡交接带。
阿德莱德的情况与珀斯类似。黄金海岸位于风险区域的起重机比例较低。
该分析报告随后还参考咨询机构Keck Cramer的数据指出，由于开发商减缓或延迟项目建设，墨尔本计划在2017年完工的新公寓楼数量已经下降了近三分之一。
三
公寓过剩对投资者是福是祸？
近段时间，公寓过剩的警告充斥着澳洲的房产市场，但与此同时，精明的投资者也意识到了自己的议价能力与日俱增；开发商开始利用包租协议、附赠家电、升级灯具、减免印花税甚至通过一些优惠政策帮助投资者凑够首付款等措施激励投资者完成交易。
根据行业统计数据：除新南威尔士州以外，澳大利亚每个州和和地区都存在大量的且数量还在不断增长的过量供应公寓，今年还将有20万个公寓完工，预计2018年还将再有21.7万个公寓投入市场。
有部分人认为：过量供应的公寓很容易就会被从郊区到内城区的人口的增长以及迁移带来的进一步住宅短缺情况吸收消化。而另一部分人却认为：目前公寓价格停滞不前甚至下跌已经释放出了清晰的市场饱和信号。
近段时间，愿意听取贷款经纪人、财务顾问或者房产中介意见行事的公寓买家比平时更有机会拿到较为优惠的价格，有些买家甚至可以要求为其服务的房产中介返还其从开发商处获得的丰厚的佣金一部分，以变相的获得房价优惠。
据悉，目前开发商向代理房产中介支付的佣金通常为房产销售价的3%－10%之间，有时甚至还会附带价值不等的现金红包，如果连续成交，现金红包就会翻倍。不同的开发商，不同州与地区之间的规则也不尽相同。
例如，位于布里斯班东北部约六公里处的Hendra一个全新低楼层项目，在售的3-4卧室复式公寓出售价格大约在70－75万澳币之间。根据保密文件显示：开发商将会为房产中介提供售卖价格5%的佣金遗迹1万澳元的销售奖金。买家还能享受到免费家电升级服务，百叶窗安装服务，以及回报率在5%的时长12个月的包租协议。
在墨尔本，位于中央商务区以北7公里的Thornbury的四层项目群，1-2卧室的公寓售卖价格为40-60万澳元，开发商提供给房产中介的佣金可达售价的7%。同时向买家提供回报率在5%的时长12个月的包租协议。打包赠送冰箱、微波炉、洗衣机、烘干机、电视等。
四
公寓市场形势将更加严峻
但另一方面，澳联储和澳大利亚审慎监管局等市场监管机构通过要求借款机构收紧放贷规则，联手向房产投资者近一步施加压力。但就统计数据显示，目前投资房贷款规模依然超过自住房贷款、商业地产贷款以及首次置业者贷款。
借贷机构不断提高投资贷款还款利率，降低最高借款比例，加强贷款资格审核，更仔细的审查借款人收入情况，并要求选择付息不还本的借款人说明未来连本带息偿还全部贷款的详细计划和策略。为了应对目前贷款的严峻形势，开发商试图用减免印花税等措施冲抵政策冲击。
澳大利亚房地产投资专家协会的主席Ben Kingsley表示：
随着公寓供应量激增以及需求疲软，墨尔本和布里斯班开发商提供的针对公寓市场的激励政策的数量和力度都将有增无减，其利润空间将持续受到挤压。但悉尼的开发商就不会加入这个行列，因为悉尼公寓市场需求仍然非常强劲。
五
全澳贷款利率将全面上升已成定局
利率上升通常是借款人的坏消息，但对储户来说却是好消息，但澳洲市场在过去的两个月却并不是如此。
不论是自住房贷款产品还是投资房贷款产品，自美国大选引起全球资本市场震荡之后，有200多个固定利率以及可变利率抵押贷款利率，幅度高达65个基点。
而另一方面，根据澳大利亚金融评论报委托Canstar研究公司进行的分析结果显示：全澳只有两个存款产品在同一时间段内提高了账户内至少有5000澳元以上余额储蓄账户的存款利率。
据悉，澳新银行（ANZ）将其在线储蓄产品的利率提高了10个基点至11月底时的2.85%，但在四个星期后却又降低了20个基点，降至目前的2.65%。
Suncorp－Metway和Virgin Money将其为投资房以及自住房买家提供的固定利率、可变利率贷款产品的利率都提高了24个基点。
Suncorp银行首席执行官David Carter表示：“各大银行为取得优质资金来源的竞争不断升级，为满足监管变化以及海外募资而付出的成本不断上涨改变了全球利率前景。贷款利率上涨的趋势已经不可能改变。
据悉，Suncorp银行从1月23日起，新建和现有的自住房贷款可变利率将上升15个基点。
联邦银行（CBA）将于2月17日重新定价付息不还本的房屋贷款利率。
贷款机构Mortgage Choice的总裁John Flavell也认为，澳洲的贷款机构很快开始提升利率。
据澳洲投资者杂志网报导，他说：“越来越多的人猜测，美联储将在近期的董事会会议上提高官方现金利率。”
此外，全球其它国家的中央银行现在都在表示，宽松的货币政策已经结束了。
澳联储在11月的董事会上强烈提出，宽松的货币政策时期已经过去了。这一看法得到了如下事实的支持：长期债券利率已经开始略微上升，我们已经看到了国内部分固定利率的上涨。
Flavell称，房贷利率很可能已经达到利率周期的底部。他说：“如果人们一直在等待利率周期的底，它可能已经过去了。”
“事实上，我们已经看到一些贷款机构开始提高固定利率，这表明我们已经达到利率周期的底部，现在已经到了即将上涨的时刻。当然，即使利率在不久的将来上涨，重要的是借款人不要惊慌。”
“实际情况是，长期标准的利率低得令人难以置信。因此，即使利率在未来几个月内上涨，利率仍将继续徘徊在历史最低点。”
Flavell说，任何关心他们的房产贷款利率未来变化的人，都可以看看是否把贷款的一部分或者全部变成固定利率。
他说，通过固定利率贷款，借款人可以避免潜在利率上升的影响，而且将对他们继续的还款有安全感。
Flavell表示，在做出任何房产贷款决定之前，借款人应向贷款专业人士咨询，这非常重要，“你的当地经纪人可以帮助你确定住房贷款的切换是否正确。他们收集所有情况，能确保你做的选择适合你的需要。”
六
“乱世”之下，专家依然看好2017澳洲房市
澳知名房市研究机构SQM Research的创立人克里斯托弗（Louis Christopher）在过去两年都对全澳房市作出了最准确的预测，其预判数据与澳统计局的最终统计数据基本吻合。他的判断是，在新的一年，以澳东海岸城市引领的房市繁荣将继续，州府城市房价总体涨幅将在6-10%之间。除了西澳珀斯和北领地的达尔文之外，其它州府城市房价都将保持涨势，其中，悉尼、墨尔本以及霍巴特的涨幅可能超过10%，阿德莱德涨幅在5%左右。
不过，克里斯托弗同时表示，房市繁荣很可能在2018年终结。他预计到2017年底，悉尼和墨尔本房价将达到危险的过热和虚高阶段，从而引发市场调整。他说：“在2017-2018年期间，市场将保持目前的上升态势，但2018年后，就将是另一回事了。”
Domain集团的首席经济学家威尔森（Andrew Wilson）也持类似观点，只是对悉尼和墨尔本房价涨幅预计更保守，仅在5%左右。威尔森预计阿德莱德的独立房和公寓房中位价在2017年都将小幅上涨，涨幅分别为3%和2%。
鉴于州府城市普遍的公寓开发热潮，不少分析人士预计今年公寓价格将继续承受向下压力，总体表现将继续落后于独立房市场。根据CoreLogic数据，在刚刚2016年，州府城市独立房涨幅普遍远远高于公寓。以阿德莱德为例，独立房中位价在12个月内上涨了4.5%，而公寓房涨幅仅为1.1%。
汇丰银行的首席经济师布洛克森（Paul Bloxham）预计2017年独立房价格将上涨2%至4%，公寓房价格将下跌0%至5%。AMP资本集团的首席经济师奥利弗（Shane Oliver）预计房价将上扬4%左右，公寓房价将下跌1%至2%。
不过，澳洲房地产投资专家协会主席金斯利（Ben Kingsley）表示，由于供需对比不同，各州府城市公寓市场的走势和机会点也差异甚大。他认为，布里斯本、珀斯、达尔文的公寓房价格预计将继续下跌。阿德莱德、堪培拉肯定会出现正增长，但涨幅不大。悉尼公寓市场将继续保持强劲。墨尔本市中心创纪录供应意味着公寓的价格将继续面临下走压力，但郊区公寓将出现强需求与弱供给态势。
END
自2012年中进入新一轮的增长周期后，澳洲房市在刚刚过去的2016年已初显调整端倪，不过绝大部分专家预测，2017年并非本轮繁荣周期的终结，大多数州府城市房价仍将保持上涨趋势，但市场分化将进一步加剧。同时总体经济疲软，收入增长放缓，银行信贷紧缩，对海外投资者管制更严格仍将是影响市场供需的主要因素。对于投资者来说，更保守的财务策略、更严格的风险控制以及更长远开放的投资眼光是成功的关键。
本文作者：Cynthia高晨曦 & Roy Chen
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