Corelogic最新报告 | 悉尼独栋屋要价中位数120万(澳洲房市现状)

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据《澳洲金融评论报》最新报道，澳洲房地产研究机构SQM Research指出，至2017年2月7日为止，一年时间里悉尼待售独栋屋（House）要价（Ask Price）已经上涨11.5%，要价中位数达到了125万澳元。

在针对澳洲各首府城市的房产要价分析中指出，墨尔本待售独栋屋（House）要价同期上涨了11.4%，要价中位数达到80.32万澳元。悉尼和墨尔本的公寓（Apartments）要价分别上涨8.5%和6.7%。

但在刚刚过去的1月份，全澳洲出售的住宅物业数量再次下降，与一年前相比减少了5.5%。墨尔本、悉尼、堪培拉月度减少量最为明显，分别减少了12.3%、6.6%和6.4%。

SQM的总经理克里斯多夫（Christopher）表示，一些业主正在等待房价上涨，因此房产出售数量有所下降，所以上述几个城市的房价预计还会继续上涨。另外可以预计的是，由于受到贷款利率低以及人口增长过快等因素的影响，未来这几个城市的房产市场依然需求强劲。

Domain首席经济学家Andrew Wilson曾表示，追踪卖家的要价可以实时反映出澳洲房产的市场变化和未来价格上涨趋势。

AMP Capital投资部门的首席经济学家Shane Oliver表示，房产要价反映了人们对近期房价上涨的认知。

但待售房产的要价毕竟是卖家单方面的出价，解读评估房产市场的现状还是需要结合要价以及最终成交价格报告。

今天《澳洲财经见闻》为您翻译整理了来自CoreLogic最新的澳洲月度房产市场报告，希望能对您的投资决策有所帮助。

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一、主要首府城市房价指数分析

二、租金收益率

三、房产成交量

四、2017年限制住房升值的潜在因素

CoreLogic近日公布2017年1月的住房价值指数结果：全澳首府城市总体住房价值上升0.7％，霍巴特、悉尼和墨尔本的月度增长幅度最大。

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首府城市住房价值在2017年第一个月上升了0.7％，增速低于去年12月的1.4％，但高于去年10月和11月的首府城市住房价值增长速度（分别为0.5％和0.2％）。

CoreLogic研究负责人Tim Lawless对1月的指数结果表示：“除达尔文外，大部分首府城市的住房价值都有所上升。霍巴特（+ 1.4％），悉尼（+ 1.0％），墨尔本（+ 0.8％）在本月度的增长率最高。”

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CoreLogic1月份的指数结果还证实，所有首府城市的住房价值在本季度都有上升，其中霍巴特处于领先地位，截至1月底的三个月内住房价值上升了5.8％。另外，悉尼（2.7%）和墨尔本（2.4%）在该季度均上升强劲。

住房升值的年度趋势与上月持平。截至2017年1月的12个月内，首府城市的综合年增长率为10.7％，而上一年度为10.8％。

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一

主要首府城市房价指数分析

悉尼的年度资本收益最高，住房价格上涨了16.0％，这是自截至2015年9月的以来录得最高的年度增长率。自2012年6月增长周期开始后，悉尼住房价值累计上涨了70.5％。

霍巴特

霍巴特的季度资本收益是所有首府城市中最高的，达5.8％，年度资本增益达7.8％。 Lawless先生说：“虽然对于像霍巴特这样较小的城市而言，其增长趋势可能存在较强的波动性，但显然霍巴特房地产市场已进入其增长周期。霍巴特的房市正由移民趋势的增强，住房负担能力和经济条件的改善驱动而增长强劲。

珀斯和达尔文

珀斯和达尔文季度住房价值的上升可能暗示着其2014年以来的房市衰退已经触底。Lawless先生表示，截止至2017年1月，珀斯和达尔文自从上一次房价达到高位以来已经分别累计下降了7.7％和7.5％。而在过去三个月中，珀斯住房价值上涨了2.1％，达尔文值上涨了1.8％。

这些市场的待售住房数量仍然很高，销售时间长，折扣率高，房产买家在这些市场仍然有很大的影响力。然而，有迹象表明两地的房市衰退可能即将结束。在12月和1月的季节性下滑之前，两个市场的交易量都有所上升，而平均销售时间也有所下降。由于这些市场的经济和人口状况依然疲软，住房价值的恢复过程可能会十分缓慢。

二

租金收益率

各首府城市1月份的总体租金收益率再创新低。独栋屋的租金收益率为3.20％，而一年前其收益率为3.50％，五年前为4.12％。各个首府的单元房租金收益率也在1月达到历史低位，跌至4.01％，这一比率在一年前为4.25％，五年前为4.86％。

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将租金收益率数据按各个首府城市分解后我们发现：悉尼、墨尔本和达尔文是将租金收益率拉至历史新低的三大首府城市。悉尼、墨尔本的独栋屋和单元房租金收益率均达到了有记录以来的低点，而达尔文的单元房租金收益率也创下了历史新低。

Lawless先生说：“虽然租金收益率居全新低点，但房地产市场的投资一直持续攀升，这意味着投资者正在为房地产市场新一轮资本利得进行炒作。”

澳大利亚统计局（ABS）最新的住房融资数据表明，投资者占新增抵押贷款额的47％（不包括再融资）。该比例在新南威尔士州和维多利亚州最高，分别为58％和45.0％。

三

房产成交量

房产成交量虽然在12月和1月经历了季节性的放缓，但在节日之前，成交量一直在升高。 2016年下半年与上半年相比，全澳的房产成交量增长1.5％，首府城市增长2.1％。 Lawless先生说：“悉尼房地产市场在下半年的增长率是8.4％。更重要的是，当期房交易结算时，这些数字将会有进一步的上调。”

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最近的拍卖结果也印证了2017年强劲的开局：1月的最后一个星期，首府城市的综合初步清算率（preliminary clearance rate）为75％，悉尼拍卖清算率达80％，墨尔本的拍卖清算率达86％。虽然拍卖数量在从季节性的放缓后有所上升，之前的CoreLogic报告结果表明，悉尼和墨尔本的卖家对拍卖市场的影响力仍然是最主要的。

四

2017年限制住房升值的潜在因素

Lawless先生表示：“虽然一月份住房价值上升强劲，但我们认为2017年的房价增长率总体上还是会下降的。有一些因素可能会抑制强劲的住房升值趋势。”

买家的负担能力对房价的限制可能会更加突出，尤其是在悉尼，2016年9月住房价格已接近收入的8.5倍；

印花税带来的额外成本也正在成为阻碍买家积蓄足够的首付购房的重要因素；

尽管抵押贷款可偿还性仍然相当健康，但是随着抵押贷款利率的提高，融资成本也在上升，这可能会使房产市场的投资逐渐降温；

此外，随着房价持续上涨，澳大利亚审慎监管局（APRA）和风险委员会对于发放按揭贷款的监管力度在2017年只可能增加，信贷政策短期内不会放宽。

”投资贷款额占全国新增按揭贷款需求近50％，因此投资活动的下滑可能会减少住房需求，并消除一些住房升值的压力。2015年下半年，澳大利亚审慎监管局（APRA）曾采取升值限速措施，使价值增长率放缓。如果投资者继续炒高房价，可能会迫使监管机构采取类似的行动。这在任何情况下都可能发生，取决于2017年在国际范围内监管领域的动向。”

Lawless先生还指出，目前正在建设的大量高层单元房是可能会降低整体住房市场表现的另一个因素。他说：“高层建筑的住房建设批准量和开始建设的数量已经达到峰值。然而，单元房的供应量仍然处于前所未有的高位，其中大部分高层单元房位于内城区。随着这些单元房建成并交房，买家遭受财务冲击的风险正在加大。CoreLogic房产估值平台的数据显示，在墨尔本、布里斯班和珀斯各地只有约40％的单元房期房是按照合同价交房结算的。虽然在这样“估值不足”的期房中，大多数的合同价格和结算估价之间没有显著差距，但有些项目和区域的差异巨大。接受低于原始合同价格估值的期房买家通常需要支付高于预期的首付，以满足银行对贷款人所要求的估值比率。”

Lawless先生总结道：”虽然今年房价增长率可能放缓，较低的按揭利率和强劲的人口增长可能还是会支撑着住房市场的需求。”

（点击查看大图）

本文作者：Roy Chen、 Cynthia高晨曦

图片制作：Chloe Liu

本文参考来源：CoreLogic，《澳洲金融评论报》（http://www.afr.com/real-estate/listings-down-asking-prices-touch-12-million-in-sydney-20170207-gu7dz7v）

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