原创 | 澳洲的养老产业，不应成为地产公司的“印钞机”
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前
言
澳洲在很多国人眼中都可以称得上是一个养老天堂，澄净的空气，安全的食品，悠闲地生活方式以及政府完备的养老机制与政策这一切都吸引着越老越多的中老年人移民澳洲，越老越多的年轻人想要将自己年迈的父母接到澳洲来生活。
据统计，澳大利亚正逐步进入老龄社会，未来三十年间65岁以上的人口将从13%上升到25%，预计2050年进入养老院的人数将达到250万。因此养老安排将成为每个人都应该为父母、为自己考虑的问题。
澳洲老人如果生活上需要协助，可以寻求不同的方式。最常见的有退休公寓（Retirement Village），家庭照顾（Home Care）和养老院（Residential Aged Care）三种。
退休公寓适合生活基本可自理，但是某些方面需要帮助，或者不愿意一个人居住而喜欢和其他同龄人共同生活在一个社区的人士。进入退休公寓不需要进行政府的健康测试，退休公寓的运营也不享受政府补贴。
家庭照顾指的是退休人士由于健康原因需要生活上的协助，但是还是希望住在自己的家里，因此由政府提供上门的服务，如洗澡、用餐、清洁、医疗等。
养老院是为由于健康原因无法独立居住的老人提供的居所。
接受家庭照顾和进入养老院都需要经过政府的健康测试，确认护理的级别，而退休公寓则不需要经过以上测试。今天《澳洲财经见闻》为诸位读者分析讲解的就是退休公寓。
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一，老有所终的价码
二，退休公寓合约究竟是怎样？
三，Aveo退休产业帝国
一
老有所终的价码
文章的第一部分，先与诸位读者分享一篇刊登在《悉尼先驱晨报》关于一位叫Geoff Richards的亲身故事（感谢AFN读者大吴的推荐）：
70岁的Geoff Richards在2010年12月与陪伴了自己近55年的伴侣Harry Nash一同搬进了由澳洲最大的退休产业巨头之一Aveo运营的退休公寓（RetirementVillage）。两位老人之所以做出这个决定很大程度上都是因为被Aveo退休公寓精致的宣传册中描绘的美好生活及其承诺的低廉价格所吸引。
一切都过的顺利且安逸，直到2014年5月，Harry Nash被癌症夺去了生命，Geoff Richards的幸福生活也开始瓦解破碎。丧偶之痛也许不足以摧毁一个人，但再加上老无所依的恐惧就会使人崩溃。Geoff Richards一夕之间就需要独自面对这一切。
在几周后，Geoff Richards安葬了Harry Nash，同时Geoff收到一封来自Aveo的信：
告知他：尽管他是Harry唯一的遗产继承人，遗产中也包括他们所居住的这栋退休公寓，但Geoff以后还是无权继续住在这栋退休公寓中。
“想想看，如果一对夫妇，其中一人过世，而过世的这一个人恰好是房产证上登记的唯一业主，他们就会把遗孀/鳏夫赶出去！？” Geoff说。
Fairfax Media-Four Corners节目对Aveo这间澳洲上市公司展开了深入调查，节目披露Geoff之所以遭到驱逐，是因为Aveo公司想要通过这种每年的“清除”住户行动来达到提高营业额、实现盈利的目的。
Fairfax Media-Four Corners节目组在采访了目前退休公寓现有居民和前居民及其子女，律师，前Aveo员工及游说团体，发现Aveo公司有不少引人质疑的经营问题，例如安全问题，具有误导性的市场营销及广告宣传，房产销售等。
但该公司最大的问题就是上文中造成Geoff困境的 “退出费”（exit fee），而这个“退出费”却又是Aveo公司最大的利润来源。
据统计，目前Aveo是澳洲最大的退休公寓项目经营者之一，Aveo在全澳有89个退休公寓项目，并且有超过1.3万名退休老人入住其中。而Aveo每年赚取的大笔利润都是靠着这些退休老人的离开或者去世来实现。
因为，像Aveo这样的退休村，只要有住户离开或者去世，退休公寓的运营者就能根据起居住年限，收取其最初购入公寓时价格一定百分比的退出费。
这笔费用也让Aveo获利颇丰。在公司最近推出的“Freedom Aged Care”协议中：只要住户的居住时间超过2年，Aveo就能收取相当于房价40%的退出费。也就是说，如果一套目前市价为60万澳元的退休公寓每2年时间换手一次，Aveo就有24万澳元入账。
这也意味着，“清除”的住户越多，公司赚到的退出费就越多。
Aveo可以说是这个全澳退休公寓运营商中最具侵略性的一家。收费名目颇多，短短几年时间就能花光许多老人一生的积蓄。据悉，Aveo每年的居住人转换率目标为12%，这相当于每年有1200套公寓房易手，这个数字在行业标准参考之下是非常高，可以说已经违背了所谓的“养老”的初衷，完全沦为了一场“数字游戏”。
如果Aveo达到此目标，在平均每栋公寓退出费为7.5万澳元的情况下，那么Aveo公司每年仅靠退出费就能挣上9000万澳元。据悉，此前Aveo的退出费征收比例会在入住5-7年之后提高到房价的20-33%之间。而在Aveo开始实行新的经营模式后，房产估价会提高，并把两年后的退出费提至房价的40%，由此看来，退出费的盈利前景不可限量。
针对此事，Aveo拒绝了节目组的采访，并表示不予置评。Aveo只发表了一份称“公司始终致力于通过改善生活选择，提高澳洲老年人的生活质量”的声明。声明中强调自己公司提供的服务在客户中评价极高。Aveo否认比其他运营商相比更具侵略性，并表示其制定的退出条款比其他运营商都更有优势，Aveo也不会依靠退出费谋利。
但这份声明中的“铿锵有力“在Geoff Richards的案例中就已经显得无比苍白。案例中Aveo做法的依据是合约上一段关于倘若“业主”过世，他/她的继承人将丧失继续住在退休村内的权利，就算是伴侣也不行的条款。
在Aveo发给Geoff的信中也提到：公司搜索显示公寓的所有者是Harry Nash，而不是Geoff Richards，按照协议第3（i）条规定，除经营者明确书面同意之外，所有者以外的其他人不得居住在本公寓内，我们没有给予同意，因此您并没有居住权。
在此次调查中，Fairfax收集了多份Aveo合约，一些看过的律师都认为合约中包含了一些复杂而且恶劣的条款，特别是考虑到这些退休老人实际上已经购买了公寓的永久产权。消费者诉讼法中心执行长杰拉德·布罗迪（Gerard Brody）描述Aveo的一些合同，是他看到的最糟糕的。不仅合同长度超过120页。而且条款密集又难以理解，其中的财政义务更是令人眼花缭乱。
一些条款中规定：如果住户被指控犯有罪行，如迟交税单货低等级的酒后驾驶，就可以判定居民违反退休公寓的规定。而且在一些合同中，还有规定：如果公寓管理人认为公寓中一些物品设施需要更换，包括热水器、加热器、地毯、烤箱等物品，那么住户就会被收取一大笔置换设施费用。另外，如果住户搬出，还会被以需要将公寓恢复到可出售条件的名义被收取高达万元的退房翻新费。
如果住户破产，或未经Aveo批准空置公寓超过2个月，或用公寓用作抵押贷款，或出租公寓，或在未经允许的情况让其他人入住，都有可能丧失居住在退休公寓项目内的权利。
在某些合约中，如果住户去世，或离开养老村，他们或他们的遗产仍需继续支付维护费，直到公寓售出为止，而这可能需要很长时间。在某些情况下，住户搬出以后，Aveo仍可在长达4年的时间里继续收取维护费。
此外，Aveo通常还会在大多数公寓的销售活动中担任房产中介的角色，再向离开的住户收取一笔代理费，合约中还会出现限制条款，阻止其他房产中介代理出售。这也就为Aveo自己回购这些房产提供了天时地利人和的条件。
调查还发现，Aveo的回购价格往往低于公寓的市场价格，众所周知，近年来澳洲房产价格飞涨，谁损失谁获利一目了然。
二
退休公寓合约究竟是怎样？
许多退休公寓的住户在采访中表示：退休公寓项目就是一个“金融陷阱”，这些项目根本就没有宣传册和电视广告中说的那般美好，宣传里的承诺没有几项能真正实现。
而且这也是一个对消费者来说十分残酷的商业模式，每个新合同都可能是一个潜在的陷阱。
根据维多利亚州消费者维权网，最常见退休公寓项目的合约有两种（此外还有Company title、Unit trust、Periodic tenancy，在此不做赘述）：
1
分契式所有权（Strata Title）
strata-title的公寓是营利性退休公寓项目的主要产品，与正常的strata-title的公寓交易不同的是：购买人需要与退休公寓管理者签订合同，并在得到批准后才能入住，并在缴纳Strata费用方面，遵从退休公寓管理者的要求。签订的服务合同中，很大程度限定了几乎所有服务的提供商都是公寓管理者。
在这种strata-title的退休公寓时，虽然住户本应有权自己指定房产销售代理人，但在退休公寓入住合约上往往会有经营者拥有独家销售权的条款。此外，住户还需要向运营商支付一定份额的资本增值收益、退出费、以及出售过程中产生的其他费用。
2
长期租赁（Long-term lease or licence）
住户长期支付费用以获取租赁特定退休公寓的许可，租期长度可为49-199年。除租住费之外，住户还需要定期支付维护费用，通常是每月或每季度支付一次，一些退休公寓运营商会将此部分费用直接按比例从住户的养老金中扣除。
根据合同条款，住户还可能需要向运营商支付一定比例的资本增值费、退出费、任何退出时产生的费用。
由此也就不难理解，据此前报道：悉尼北岸莫斯曼退休村（Mosman Grove Retirement Village）的一位老年女士于2011年去世，但由于她过去居住的公寓一直没有卖出去，她的两个儿子每周都必须为这套空着的公寓支付大约400澳元的服务费，他们现欠该退休村经营商三年共3.1万澳元的的服务费。
据澳洲广播公司报导，澳洲有将近16万退休人士住在退休村里，有些为自我护理住房，有些为辅助生活公寓。
老人们在搬入此类退休村之前，需要与其经营者签署复杂而冗长的服务合同，但是他们在签署这些合同时可能都没有意识到，这些合同允许退休村经营者们向他们征收持续、昂贵的搬出和服务费用，即使老人已经不住在那里或已去世，他们及其亲人仍必须交付这些费用，直到他们居住的退休村公寓被出售或出租出去。
新南威尔士州老年护理权利组织（TARS）的律师帕德玛斯娜（Nalika Padmasena）建议，老年人在签署这些合同时要仔细阅读。
她说：“老人们在签署合同时应看清合同中的内容，退休村提供的服务及其成本、居住期间应持续支付哪些费用，以及最后将如何结束这种服务。”
虽然各退休村是根据各州的法令经营，但是老年护理委员会（COTA）新州分会表示，类似于莫斯曼退休村这样的问题在全澳都存在。
三
Aveo退休产业帝国
在澳洲上市企业资料中可以查询到Aveo目前的董事会最重要的两个角色就是Seng Huang Lee和Geoff Grady。
其中Seng Huang Lee（李成煌）也是香港新鸿基有限公司的集团执行主席，并同时为现任Mulpha International Berhad，一个马来西亚上市投资集团的董事。此前Seng Huang Lee为在澳洲证券交易所上市的地产发展商FKP Property Group的主席。其任职的公司集团可以说都在Aveo的发展都至关重要。
2013年6月11日，联合集团及联合地产联合公布，获联合地产非全资附属新鸿基公司通知，新鸿基附属SHKIB同意向一澳洲公司，贷款最多6000万澳元循环贷款，年利率10％，2014年8月1日到期。贷款将由该借款公司提供股份作为抵押。该公司借款人主要从事投资及管理零售业务、商业、工业及养老村；开发土地及物业；及基金资产管理等。贷款将用作营运资金、赎回及购回可换股票据、偿还贷款等。
虽在文件中没有透露澳方借款人详情，但2013年11月1日，Seng Huang Lee任职的FKP Property Group就将公司更名为Aveo集团，并宣布正式进军澳大利亚退休物业管理行业。
此外，Seng Huang Lee任职的Mulpha International Berhad也持有AveoGroup的战略股份：2014年2月13日，Mulpha国际进行内部整合，斥巨资购入澳洲子公司FKP余股，至此Mulpha国际持有Aveo集团26.22%的股份。据此前报道，Aveo集团以近56万澳元的价格脱售Mulpha国际的子公司Mulpha FKP的49.99％股份予Mulpha国际的另一子公司Mulpha投资。在完成股权脱售后，Mulpha FKP成为Mulpha投资的独资子公司。
据悉，Mulpha在澳运作的其它标志性物业包括:：悉尼洲际酒店(Intercontinental Sydney)、神仙湾(Sanctuary Cove,位于黄金海岸的度假物业)、诺威斯特商业园(Norwest Business Park,悉尼) 、玛丽兹酒店和萨尔茨堡公寓(帕里榭山谷,Perisher Valley) 、海曼岛度假酒店(One & Only Hayman Island, 位于大堡礁的超奢华私人岛屿) 。
结语
另据公开资料显示，随着中国老龄化人口数量逐渐增多，AVEO集团已经聚焦并看好中国养老市场前景。早在2012年AVEO集团作为投资商及运营方，与中国天地控股集团共同设立爱维中国养老服务有限公司（Aveo China Limited），正式开启中国战略版图，目前在上海朱家角和北京延庆等地均设有高端养老社区。
据此前报道，澳地产开发巨头联盛集团（Lend Lease）也看准在华投资机遇，首个退休村项目可能落地上海。
由此可见，随着中澳社会人口老龄化趋势增强，养老护理服务、养老地产等开始成为两国之间新增的共同话题，中国和澳大利亚养老服务产业互动预计将持续增强。
放眼全球，退休公寓项目已经在海外盛行多时，目前澳洲退休公寓项目更是融入综合产业发展计划，化老龄危机为上级，让原本无利可图的养老产业，称为投资新趋势。
但养老产业还需要不忘初心，以给老年人一个安康的晚年为经营的基本要义。没有理念为基础，只是一味的将养老产业作为房地产逐利的阶梯，不管是在澳洲还是在中国，恐怕发展前景不会是光明且可持续的。
本文作者：Cynthia高晨曦
参考资料来源：
https://www.consumer.vic.gov.au/housing/retirement-villages/choosing-a-retirement-village/types-of-retirement-village-contract
https://www.aveo.com.au/investor-centre/corporate-governance/board-of-directors
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2013/0611/LTN20130611376_C.pdf
http://www.smh.com.au/interactive/2017/retirement-racket/the-price-of-freedom/
http://www.smh.com.au/business/property/fkp-going-in-a-new-direction-20131101-2wpo1.html
http://www.afr.com/real-estate/aveo-completes-acquisition-of-retirement-village-group-20160816-gqu9fr
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