内参 | 澳大利亚5大州房市"扫雷"报告

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对于房产投资者而言，住房供应往往是最容易被忽视的一个因素。

在斥资数十万进行房产投资前，投资者往往会花时间对市场需求进行研究，但是却忽略了供需等式的供应端。

一些为投资者提供咨询意见的组织或机构也只是简单的提供了一个人口增长战略。但是，如果人口增速是投资选择中最关键的因素，那么过去5-7年房价涨幅最大的地区理应是黄金海岸（Gold Coast）、格拉德斯通（Gladstone）等人口快速增长的地方。

例如，在天然气行业务工人员大量流入的推动下，格拉德斯通（Gladstone）过去3-4年内的房价理应出现大幅上涨。但是，事实却恰恰相反。导致这一现象发生的主要原因正是持续上升的住房供应。 

事实上，由于住房供应（尤其是高层单元房市场）增速明显超过了人口增速，黄金海岸房价已经持续下跌五年。尽管住房存量已经慢慢消化，市场整体重拾上升趋势。但是部分市郊的高层公寓中位价仍不及十年前的价格。

格拉德斯通（Gladstone）继2011年和2012年录得租金和房价大幅上涨后，随着空置率的不断上升、2012年之后的房价和租金由于开发商的大肆开发而出现急剧下跌。

“

对于投资者而言，真正的风险在于营销人员的宣传单上往往只披露单个项目的优势和所处地理位置，却绝口不提周围的住房供应盈余情况。而供过于求是导致租金下滑、房价下跌的主要因素。

”

很多开发商并不在意供应过剩市场中公寓的出售周期，因为他们的目标客户是不熟悉当地情况的投资者。由此一来，中国投资者就成为了这种现象的受害者（尽管目前两国政府出台的新规制约了中国赴澳置业的需求）。

但是，一些“无良”的销售在向投资者进行房产销售时，往往会以中国投资者为例。他们往往会说，你应该选择中国投资者购房的项目，因为他们“做了大量的研究。”如果身为投资者的您相信了这样的投资逻辑，那么最终得到了必然是一份糟糕的投资。

两大危险情况

本文的核心内容强调了两大主要“危险情况”：

1

城市公寓市场供应过剩；

2

供应增加（开发增加）的城市恰逢需求下降（如资源矿业陷入衰退或临时员工宿营数量增加）。

因此，对于2017年之后的投资者而言，最大的单一风险则来自购买了存在上述危险情况地区的公寓。此外，CBD地区的公寓同样存在风险。

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很多大型房产开发公司目前正活跃在内城区公寓市场，它们往往制定了足够的营销预算。在投资者受到铺天盖地期房销售信息的轰炸时，一些内城区公寓市场的优势被无限放大，投资者容易变得蠢蠢欲动，开发商的预售目标也就很容易达成。

就澳大利亚首府城市而言，内城区楼花市场属于明显的投资雷区。如Hegney地产集团董事长Gavin Hegney所言，整个楼花市场波动性大，公寓不是处于供应盈余，即是处于供应短缺状态。对于独栋屋市场，土地可分批释放，但是楼花市场显然无法做到这一点。

目前，高层公寓市场还存在交付周期长的问题。很多开发商选择在市场鼎盛时期进入，但是等到2-3年后项目完工交付时，市场可能又是另外一番景象。

“

与此同时，开发商认为他们总是能向亚洲市场投资者清空所有存量房产。因此，很多项目是专门针对中国以及其他境外投资者而开发的项目。换而言之，这些项目最初建造的目的并不是满足本土市场的需求。

”

对于澳大利亚买家而言，这些项目无疑存在明显的风险。

对于开发商而言，只要有人买，无论是谁都没关系。他们也不关心这些买家未来是否存在无法出租或亏损转售的风险。

但是，对于整个市场和消费者而言，这无疑是一个明显的隐患。

鉴于墨尔本、布里斯班、珀斯和达尔文等首府城市相继陷入内城区公寓供过于求的问题，悉尼、阿德莱德、和黄金海岸等地也有紧随其后的趋势。对于房产投资者而言，最简单的策略即是规避上述地区的高层公寓市场。

与其在这些地方购房，不如转战其他质量更高、房价更低的地方。最新的数据表明非独立式住房供应盈余情况已经延伸至部分城市的郊区。

我们看到布里斯班、悉尼和墨尔本就出现了这种情况。此外，珀斯由于资源矿业投资峰值期已经结束、当地经济陷入衰退、市区的空置率持续居高不下。

铁矿石、煤炭等矿业是导致其他“危险情况”出现的主要原因。在资源矿业发展鼎盛时期，采矿业的快速扩张带动一些矿业重镇和偏远地区的房地产市场出现上扬。这些地区曾经也是住房需求旺盛的地区。很多开发商纷纷启动了新的开发项目，以期赶上矿业发展的顺风车。但是，不幸的是，这波开发热潮却赶上了煤炭行业低迷、大宗商品价格下滑、采矿成本持续上升的时期。

“

供应上升而需求下滑是导致这些地区房产市场下滑的主要原因。由此带来的一系列后果则是空置率上升、租金下滑、并最终导致房价下跌。

”

就资源矿业地区而言，导致当地房产市场走软还存在另一个主要原因。即越来越多的迁徙（FIFO）工人开始采用临时的员工营地，而不是租房。

昆士兰苏拉特盆地（Surat Basin）就属于这种情况。当地开发商正是基于租房需求强劲而建设了大量新房，结果，超过90%的矿业从业员工最终被安置在临时的员工营地。因此，当地很多城镇的空置率均处于非常高的水平。

尽管如此，本次《澳洲房市5大州扫雷报告》中矿业相关地区相对较少。因为很多受矿业投资下滑影响的城镇最糟糕的情况已经结束。

投资者规避风险建议

首先，投资者在对目标地进行投资前必须审查两大主要指标，即空置率和建筑审批量。

澳大利亚房产研究网站SQM Research可免费查询澳大利亚各地空置率情况。profile.id网站则可以进行各地住房审批数据的查询。在空置率尚可接受的情况下，投资者还应了解其他数据。了解建筑审批数据可用于未来供应盈余情况的评估。

其次，投资者可向投资目标所在地的房产专业人士了解情况。相比售房中介，房产估价师和买方代理人是更为可靠的信息来源。

以上内容节选自澳洲财经见闻“付费订阅”中最新上线的一篇文章《澳洲房市5大州“扫雷”报告》。

这份报告结合了多家调研机构数据，通过不同方向对澳大利亚的新南威尔士州、昆士兰州、维多利亚州、西澳大利亚以及南澳大利亚房地产市场上的“雷区”做出详细分析。对于房地产投资者而言是一份不容错过的商业内参。其中包含以下几部分：

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