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虽然2017年澳洲整体住宅价值有所上升，但在去年晚些时候市场出现显着放缓，导致整体住宅价值在2017年最后一个季度下降了0.3％。 这是自2016年4月以来最大幅度的价格下跌。不过在2017年全年，全澳住宅价值增长4.2％，低于2016年的5.8％的增速。值得注意的是，2017年全年的住房销售也出现了显著的放缓。

占全澳住房市场总值近三分之一的悉尼正在引领整体价值的下跌，其价值比2017年最后一个季度下降了-2.1％。大多数其他首府城市的住宅市场价值也出现了增速放缓的情况。事实上，自2014年以来，只有珀斯和达尔文的楼市价值出现了真正意义上的下跌，其余各大城市只是面临增速放缓的问题。

值得注意的是，在当前低通胀率和历史性的收入疲软的大环境之下，澳洲一线城市，如悉尼和墨尔本均出现了住房可负担性下降的现象。

过去几年时间里，澳洲住房市场的特点之一就是人口数量不断增长，导致房屋新建数量的不断增多。建筑热潮的兴起也导致了当前建筑行业投资活动的兴起，投资主要集中在悉尼和墨尔本。由于对悉尼和墨尔本强劲的资本收益以及投资成本的扣税能力吸引了大量投资者。

最近，在信贷配给和投资者抵押贷款利率上涨的大环境之下，楼市的投资活动已经放缓（贷款价值比率（LVR，Loan to Value）在90％以上的贷款数量是自2011年3月以来的最低值）。

但这也发生在新建住房建设略有回落的情况下，但新屋新建批准率现在又在攀升。虽然投资和建筑活动均有所放缓，但均大大高于长期平均水平。

此前我们曾担心新的住房建设水平和投资者参与度的提高将导致租金下降，而且该国大部分地区的租金增长在一年前有所放缓。

但过去一年，租金增长加快，全年租金上涨2.7％。但是，所有首府城市都出现了类似的趋势，但增长率现在似乎正在放缓。但究竟是什么推动了这种加速并不明朗，这可能是由于一些因素造成的，包括：人口迅速增长以及拥有房屋的负担能力不足。

首府城市的住宅价值已经上涨超过五年半，悉尼和墨尔本的增长率明显高于这两个城市以外的增长率。最近，住房市场放缓，原因包括信贷政策收紧，承受能力拉大，供应增加以及投资者抵押贷款利率上涨等因素。 因此，市场预计将在2018年继续转型，悉尼可能会继续下跌，而墨尔本住房市场的状况预计也将进一步放缓。

“澳洲财经见闻订阅频道”最新更新的这份报告将会从六个方面的最新数据入手（即：第四季度全澳房产行情、独立屋及公寓市场行情、住房贷款市场行情、住宅房供应行情、人口统计概览、家庭财务状况）来全面剖析影响澳大利亚房地产市场走势的因素。

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《影响澳大利亚房市的四大要素全解析》

第四季度全澳房产行情

2017年全年墨尔本（0.9％），布里斯班（0.3％），阿德莱德（0.3％），珀斯（0.1％），霍巴特（3.1％）和堪培拉（1.0％）的住宅市场价值均出现了不同程度的上涨。而珀斯（-2.3％）和达尔文（-6.5％）则出现了价值下跌的情况。

独立屋及公寓市场行情

总体来看，在过去的12个月中，全澳住宅市场价值增长4.2％，首府城市综合价值增加4.3％，区域市场价值增长3.8％。从房型划分来看，独立屋市场价值增长了4%，公寓市场价值增长了5.1%。

住房贷款市场行情

虽然2017年澳洲的住房贷款市场有所放缓，但仍然处于历史高点。到去年年底，澳大利亚贷款机构共计发放住房融资贷款335亿澳元。住房融资总额增长2.3％，同比增长0.8％。335亿澳元自住购房者融资贷款213亿澳元，投资购房者占122亿澳元。自住者购房融资数量较上月上涨2.7％， 同比上涨6.9％。

住房供应市场行情

2017年独立屋批准较上月下降-2.8％，但同比上涨1.2％，而公寓楼批准上涨28.7％，同比上涨35.8％，同样高于一年前的水平。

从地域上来看，悉尼（-9.3％），布里斯班（-19.9％），珀斯（-11.7％），达尔文（-51.9％）和堪培拉（-21.8％）的审批数量有所下降， 墨尔本（5.7％），阿德莱德（1.8％）和霍巴特（37.0％）审批数量则出现了上升。

人口统计概述

近年来，全澳人口增长率每年都在稳步上升。据统计，在2017年6月底的季度末，全澳人口为24,598,933人。截至2017年6月的过去12个月内，澳大利亚人口增长1.6％或388,124人。在海外净移民加速时，本地人口自然增长速度放缓。人口增长推动房屋需求上涨。

家庭财务状况

家庭债务与可支配收入之间的199.7％主要由住房债务构成，这一比例从上个季度的136.8％和去年同期的131.7％上升至137.5％，创历史新高。

虽然家庭和住房债务处于历史最高水平，但可支配收入占总债务的比例近期略有上升，但也表明利率下降改善了可维护性。高水平的住房和家庭债务使得住户对抵押贷款利率的任何变化更为敏感。

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