权威数据 | 该来的还是来了！6年来澳洲首府城市房价首次负增长

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导语

根据澳洲权威地产研究机构CoreLogic发布的最新房价指数，2018年4月份，全澳房价指数环比下跌0.1%。其中，首府城市环比下跌0.3%，非首府城市房价则环比上涨0.4%。

就月率而言，2018年4月，悉尼和墨尔本房价环比下跌0.4％，布里斯班房价环比下跌0.1%。相比之下，珀斯房价较上月持平。阿德莱德、达尔文和堪培拉房价则环比分别上涨0.1%、0.6%和0.6%。此外，霍巴特是唯一一个环比涨幅超过1%的首府城市。

就年率而言，澳洲首府城市录得自2012年下半年以来的首次下跌（-0.3%）。其中，悉尼（-3.4%）、珀斯（-2.3%）和达尔文（-7.7%）房价同比出现大幅下跌是主要拖累因素。与此相反，所有首府城市中，房价同比出现改善的唯一一个首府城市是珀斯。2018年4月，珀斯房价同比跌幅较上一年的3.0%收窄至2.3%。

一

长期趋势出现逆转

据CoreLogic首席分析师Tim Lawless分析，基本面方面，澳洲目前的房价走势和过去五年的走势截然相反。

“

主要表现在非首府地区房价表现好于首府城市；公寓市场表现好于独栋屋市场；低端住房市场较高档住房市场表现更为抗跌。

”

首先，非首府地区目前的房价表现持续好于首府城市。

过去五年，首府城市的年均房价涨幅为6.8%，高出非首府地区3.5%的年均涨幅。2018年4月，首府城市房价同比下跌0.3%而非首府地区房价则同比上涨2.4%。

其次，公寓市场表现好于独栋屋市场。

过去五年，首府城市独栋屋的年均房价涨幅为7.3%，高出公寓5.5%的年均涨幅。2018年4月，首府城市独栋屋房价同比下跌1.0%而公寓房价则同比上涨1.9%。

第三，低端住房市场较高档住房市场更为抗跌。

过去五年，高档住房市场的年均涨幅为8.2%，几乎是低档住房市场年均涨幅的两倍。2018年4月，，高档住房房价同比下跌1.6%而低档住房房价则同比上涨1.9%。

首府城市郊区房价表现各异

就墨尔本而言，尽管整体房价年率已经放缓至3.7%。但是部分郊区的房价同比仍录得较大涨幅。在全澳房价同比涨幅前十的郊区排名中，墨尔本就占了六席。其中，三个郊区的房价同比上涨超过9%，即西墨尔本、Mornington 半岛、和墨尔本西北区。

近期，房价持续上涨的霍巴特继续蝉联全澳最高房价涨幅，同比上涨12.7%

与此相反，房价同比表现最弱的郊区主要集中在悉尼。全澳房价同比跌幅前十的郊区排名中，悉尼就占据了八个。

二

受首府城市拖累，租金同比涨幅有所收窄

全澳范围内，2018年4月，周租金同比上涨2.0%，较7个月前2.9%的同比涨幅有所放缓。

周租金同比涨幅有所放缓在一定程度上再次佐证了首府城市房产市场的疲态。据统计，首府城市租金上涨年率从去年9月的2.8%放缓至今年4月的1.7%。尽管如此，除悉尼以外，所有其他首府城市租金增长年率仍高于过去五年的平均水平。

“

租金上涨年率出现放缓，尤其是悉尼主要受以下两大因素影响。一方面，对于租金上涨年率出现明显放缓的地区，既往投资水平较高推升租房市场存量；另一方面，首次置业者激增导致租房市场需求相应减少。

”

非首府城市地区

就非首府城市而言，截至2018年4月的一年内，非首府地区租金增长率上升至3.1%，创下自2012年5月以来的最高增长年率。

Lawless称：“房价的下跌的同时租金收益率出现上升表明，租金收益在经历长期受抑后逐步修复。”

对于悉尼和墨尔本等租金收益率最低的市场而言，尽管租金收益率逐步上升，但是仍低于长期平均水平。

三

APRA取消投资信贷10%限制

4月26日，澳大利亚审慎监管局（APRA）官网公布的信息显示，APRA计划解除投资贷款增速上限的临时管制措施，取而代之的是一系列长期固定措施，以确保信贷标准健康稳定发展。

按照APRA的规定，任何银行只要满足以下两个条件即可解除10%的限制。即1. 过去六个月内投资型房贷增速低于10%的基准； 2. 符合APRA有关偿贷能力的要求。

据业内分析人士预计，此举或有助于房产市场投资活动出现回升，进而推动房价上涨。

整体而言，尽管澳洲房价在过去几个月内出现持续下跌，但是出现大幅纠正的可能性极低。

信贷收紧导致投资活动受抑明显，进而对房产市场造成不利影响。截至2018年3月的12个月内，澳洲投资信贷增长年率仅为2.5%。

“由于悉尼和墨尔本房产市场主要以投资者为主，因此在投资信贷收紧的情况下，悉尼和墨尔本两地房产市场首当其中并不意外。”Tim Lawless说道。

值得一提的是，由于悉尼和墨尔本两地首次置业者数量出现激增，因此在一定程度上对冲了投资信贷下滑所带来的冲击。据统计，截至2018年3月的12个月内，澳洲自住房信贷增长年率升至8.1%，创2016年下半年以来的最高水平。”

END

展望未来， Lawless先生认为，受澳大利亚皇家委员会调查影响，银行不太可能放宽现有限贷标准，甚至有可能进一步收紧信贷条件。

另外，尽管澳联储（RBA）连续第21次会议保持1.5%的现金利率不变。但是可以确定的是，最终澳储行还是会进行加息操作，只是时间的问题。

Tim Lawless表示：“尽管离加息还有一段时间，但是从澳储行的声明来看，加息概率明显大于减息。鉴于澳大利亚居民负债率高企，住房价格出现下跌，信贷政策收紧，并且房贷利率未来可能出现上调，因此借款人应持相对更为谨慎的态度。”

当然，支持澳洲房产市场出现软着陆，而不是大幅修正的主要因素包括人口的快速增长，尤其是海外移民。据统计，新南威尔士州和维多利亚州持续录得海外移民的强劲增加；同时昆士兰州、塔斯马尼亚州则持续呈现州际人口净流入。

参考资料：CoreLogic

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