澳大利亚房地产还买不买？

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前言

不管在发达国家还是发展中地区，房地产都是很重要的行业，在经济发展中有着不可替代的作用；对大部分个体来说， 住亦是衣食住行中最重要的，很多人一生的资产也就是房产。

此专栏的开设，是基于不少开发商，地产中介，最重要，是很多国内外朋友及客户的要求。在这个众说纷纭的世界，感谢澳洲财经见闻给予平台，让我有机会说一些真话，作一些探讨。

当然，真话往往是很刺耳的。

说真话，也是需要勇气的。

所以，我先做一个声明， 此专栏中的观点，仅为本人对澳大利亚尤其是悉尼房地产市场的观察和心得，不作投资建议。读完后，该干嘛干嘛。

房子还买吗？

川普

很多人不喜欢川普，但开篇必须找个全世界都知道的人物, 此人物必须拥有巨大的资产份额来自房地产；除川普之外，我实在想不出更合适的了。

2016年，福布斯发布川普拥有35亿美金资产，收入近6亿美金，收益大都来自房地产。

2017年，当了总统后资产缩水4亿美金，福布斯发布川普拥有31亿美金资产，重头 依旧是房地产。

川普的总统收入为每年40万美金。财大气粗的川普将做总统的所有收入悉数捐给美国教育部，卫生部等部门。

吃瓜群众之我／你

数完川普家底，再来看看自己的底，资产大都也在房产上，只不过少了几个零。

上世纪末漂洋过海来悉尼定居。半年后， 将悉尼房地产作了横竖对比，结论传真给家人，请求赞助房产投资计划，记得当年传真的第一句为：

作为国际一线大都市，悉尼房价太低了， 必涨，必大涨。

以下例举几个亲身见证的例子：

1999年，悉尼Turramurra一栋占地1280平方米3房2卫2车位双砖房，售价35万澳元，今天，应该可以在当年售价后加个零

2005年，悉尼 Vaucluse 一栋占地1013平方米4房4卫2车位的海景豪宅，售价845万澳元；1984年售价78万澳元

2012年，悉尼Little Bay之Prince Henry, 1房（＋书房）1卫1车位的楼花售价48万澳元，如今，租金收益6.5%，市值约80万澳元

2013年， 悉尼Waterloo之 George & Allen, 2房2卫1车位的楼花售价69万澳元，2015年交付， 租金收益6%，市值约120万澳元。

当然，这些年也有投资失策的地方。比如，听了那几个老在市场上晃悠的“专家”的话，看了那几家公司的投资分析以及报告中对政府基础建设投资的预测，在“被低估的”布里斯本买了几套物业。

几年过去了，只求“被低估的”不要继续创新低， 就心安了。又如， 2001年，Australand (今天的Fraser)在墨尔本的Freshwater,一房40万，虽然租金收入不错，但涨幅和悉尼比，还是可怜。

吃瓜群众之他／她

吃瓜群众和川普挺相像：

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都喜欢新媒体 －吃瓜群众用微信，微博, 脸书；川普用推特；

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从不闲着－ 吃瓜群众忙着支持小崔，痛心“疫苗之殇”，担心房地产泡沫；川普忙着贸易战。

吃瓜群众和川普也不像：

1

吃瓜群众大都在船上的各等舱中等着升舱；川普已经拥有川普帝国；

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吃瓜群众近来大都贷款有困难；川普负债近4亿美金；

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吃瓜群众平时主意很大，但想挣升舱的钱时，又往往没主意，读着媒体各类抢眼球的报道，指望各类“专家“给建议；川普是真有主意，发布对从中国进口约2000亿美元商品加征10%关税时，眼睛都不眨，20天后，又想着把加征关税率从10%提高到25%。

两败俱伤的贸易战其实离生活比较远，对大多数吃瓜群众的影响，不如 Woolworths和Coles开始收取15仙一个购物袋；当然，在吃瓜群众他／她疯狂转发赞扬Woolworths和Coles为了“拯救环境”而不再提供免费塑料袋时，却没有看到Woolworths和Coles股东们的笑颜，因为，这项举措为两家零售巨头减少了免费塑料袋的支出，而增加了15仙一个塑料袋的收入。海洋生物将吞的是付费塑料袋。

当然，和购物袋比，房子依旧是最重要的话题。

CEO  Barrie

从2017年中起，澳大利亚房市，特别是民用地产市场，由于各种众所周知的几大原因，以媒体的话，“进入了寒冬”，更甚, 一个以在线媒体外包为生的CEO  Barrie, 一直上串下跳地喊悉尼房市泡沫，这还不够，上个月直接在twitter上以Milsons Point中价位公寓掉22.9%为例，指出“悉尼房地产市场将自由落体”。

看到这些消息，在心疼那掉了一大块的身家之前，有几个因素是要了解的：

1. 什么是中价位？ 

• 如果一个市场上只有5套房子在出售，分别为18万， 22万，25万，45万，60万，那中价位就是25万。

• 中价位不是平均价位，在这个案例中，平均价位为34万。
  

• 数字统计员都坚持中价位指数比平均价位更能代表一个地区的典型，而不受该地区高价位房子的影响。
  

• 一般来说，市场淡，中价位则低；市场热，中价位则高。
  

• 市场淡时，很少有好房子会肯放到市场上，除非有不得已的原因；市场热，好房子就会剧增，以卖个好价钱。
  

2. CEO Barrie只顾着拿中价位说事，却丝毫未提清空率。什么是清空率？

• 清空率是房地产业比中价位重要的指数；

• 清空率是一周通过拍卖卖出的房产数量除以一周拍卖房产总量的百分比；

• 清空率超过80%，称“卖方市场”，清空率低于60%， 称“买方市场”；

• 市场淡的时候，好的房源会少，除非万不得已，卖家不愿意把好宅在市场不好的时候出售，即使出售，也不愿低价卖，所以没有好的迹象，在拍卖前取消拍卖的为数不少，或者拍卖过程中流拍；

• 每周看到的清空率是一个城市的平均数，然而，仅悉尼就有658个区，各区差别其实很大。悉尼本周清空率为55%, 东区清空率72%， Bellevue Hill 和Double Bay 清空率83%；

• 这周的清空率，悉尼似乎比堪培拉低3个百分点，但悉尼拍卖出306套房产，堪培拉清空25套。

3. CEO  Barrie是自由职业者，人家营生不易

4. 看一下事实，回顾一下历史：

• 自1961年以来，澳大利亚房产增幅为6556%，房产泡沫持续了57年之久，而在房产经济学领域，泡沫周期一般为13年，

• 57年是很长的时间。57年前，苏维埃刚建好柏林墙，如今，苏维埃早瓦解了，柏林墙也塌了，

• 咱不说那久远的事，就看这前10多年。无论是Core Logic的那位专家，还是Domain 的那位博士，在他们的图表中都显示了房价的起伏，2003年末，2013年初，澳大利亚各大首府的房价经历了负增长，然而，趋势一直是上扬的。

中国买家

CEO  Barrie也有可取之处。比如，他并没有向中国人开战。作为伟大中华民族的海外游子， 有几件事，说起来就觉着恼火：

1. “澳大利亚房产被中国人炒高”论

• 到去年为止，华裔人口达到澳大利亚总人口的4%，成为第一大少数民族

• 2014年澳大利亚外资审批委员会的数据，“2009年10月到2013年，中国买家在澳大利亚房地产投资总额为166亿澳元。猛一看数字，觉得挺大，其实，不到外国人投资总额的10%

• 2017年澳大利亚外资审批委员会的数据，“2017年头7个月，中国投资额仅US$57.2billion”, 美国依旧是在澳大利亚投资最多的国家，占外资投资比重的23%，其次是日本， 英国，荷兰，中国。中国投资占4.8%，略高于加拿大

• 澳大利亚是世界上发达国家中人均拥有住房最高的国家，拥有1套住房的超过70%, 3套住房拥有者过5%，超过5套住房的有1%,包括刚刚被迫下野的前总理。

• 结论：澳大利亚本地人才是澳大利亚房产购买主力

2. “咱中国人把澳洲都买下了”论

• 中国虽然是世界上第二大经济体，但以人均GDP 算，还是一个贫穷国家。感谢邓小平同志让一部分人，一部分地区先富了起来。但能到国外来买房置业的，毕竟是少数。很多都是刚需，比如孩子来读书，读完之后就业移民，都需要有一个屋檐。

• 一两个明星买了1500万的豪宅，就觉得澳洲都是穷人。

• 赵太爷本家阿Q的精神子孙太多

逆耳忠言

澳洲房市总体来说，总体上是降温了，但局部地区和项目还是不错的，就像北京，官方数据指出房价掉了20%，我大姐家那栋楼的车位掉了50%，但朝阳公园旁那项目还是火得很。

上周接到一个多年没有联系的故人问询，对方是贷款经理，说“后悔啊，当初没有听你的建议，现在还住那小破屋里。不过，我现在准备出手捡漏了，帮我找找好的捡漏房。”

这里有几个逻辑错误：

“好”与“捡漏”在一起，有些扯；

“捡漏“其实就是为了“捡便宜”，但这个世界上，哪里有好的便宜捡呢？

再便宜，房价还会回到从前吗？

这种的投机人心态，经常在纠结中挣扎，结果往往不是被股市吞了大部分积蓄，就是被P2P 卷走所有的积蓄，或者如上头这姐们，房价涨了两大周期，才醒过来；可能沉睡久了，思路有些不清。前几日澳洲新总理表示了对澳洲房地产的信心，好多投机人似乎又看到了机会。

没过两天，西太平洋银行首个公布加息0.14%，那是否又该掂量一下口袋里的钱，是否付得起捡漏后的利息？

当然，澳洲新总理给大家出了“解决方案”，“那就到其他银行去做贷款。“澳洲其他银行难道不会涨吗？澳洲四大银行控制近90%的金融市场，融资成本都相似，可比大中华的国有银行霸道多了。

在核心技术，工匠精神和企业家的坚持没有太多认同的社会，在资本化的土地成本带来财富的重新分配的现状下，早投资了不动产的吃瓜群众运气都不错。

房产投资从来都是中长期收益，不要指着暴富，就如穷人想暴富胖子想暴瘦，皆有可能，但暴瘦暴富的结果，往往出人意料。就像中了六合彩的人，数年后，个个比原先还穷；胖子暴瘦，皮就耷拉了。

最坏的时代，照样得活下去；最好的时代，是因为你准备好了。

那房子还买不买？合适了，必须买！

作者简介

燕赵

具有丰富的跨行业经历，涉足金融， 教育，艺术，影视，地产，致力于协调东西方的巨大差异，在冲突中寻求平衡及解决方案。 

弃医从文后, 担任澳大利亚著名学府悉尼大学中国研究中心首位中心主任。2011年，她被任命为新南威尔士州内阁顾问委员会的特别顾问，并 创立“丝路文博” ，澳大利亚第一个中英双语的艺术专栏，为澳大利亚”中国连接”基金会文化大使。

赵燕于2016年加入莱坊国际负责新州民用地产板块，2018年，出任悉尼高端地产开发公司Modulus Luxury总经理，并于今年4月策划并成功举办了澳大利亚首届房地产学术会议“破局”。

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