三大风险，导致楼花成交压力倍增

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随着澳大利亚房地产市场一路走高，吸引了一大批海内外的投资者投资新建的楼花公寓。但随着全国住宅价格在过去12个月里下跌2.7%，公寓市场价格持续走低。很多在一两年前购买的楼花的估值不达标。

资产管理人Alex Sapounas表示：“我有几个贷款客户所购置的房产估价低于合同价格。由于买家不能从银行获得足够的贷款完成房屋交易。他们需要比预期多支付数万澳元来弥补因估价不足所带来的差价。”

抵押贷款经纪人Luke Camilleri表示：“最近会有大量房屋的银行估价达不到合同的价格。我最近遇到的一个案例是一对夫妇在三四年前在悉尼内西区以68万澳元购入一套两居室的公寓楼花，楼花成交时的银行估价远远低于他们购房合同上的价格，因此他们不得不拿出5.4万澳元来弥补这一差价。”

Lake表示：“估价不足给很多房产买家造成了巨大的压力，他们不得不从别的渠道获得额外的贷款，而这些贷款的成本通常会更高。”

由于皇家委员会对银行改革的影响，购房者的借贷能力可能会比之前减少40%。对与很多买家来说，不仅房产估值增加了难度，贷款标准也发生了变化。

很多买家由于自身的财务条件不足，不能从银行获得足够的贷款甚至贷款申请被拒绝。

买家维权人士、畅销书作家Miriam Sandkuhler表示，购买楼花实际上是一种风险投资，主要风险来自于以下三点：

开发商风险

开发商的水平和经验对于决定这处房产最终是否能达到高质量非常重要。

融资风险

房价预测从对房价是否会下跌的分歧，变成了对房价会下跌多少的辩论。紧缩的贷款政策不但面向普通的购房买家，对于很多开发商和建筑商来说也是一种很大的考验，他们可能没有资格获得资金来完成开发工作，导致项目出现延迟甚至是烂尾，这些极端情况都会给买家带来一系列的问题。

市场风险

如果房地产市场出现低迷，或者当公寓大楼最终建成时，市场上的房产供过于求，就会对房产的价值产生重大影响，而这些房产的估值往往会低于合同的买入价。

在房地产市场不断下跌的情况下，这种风险正在逐步扩大了。

房产投资者Stephen Kendon两年前在悉尼中西部买了一套两居室的公寓。这位四个孩子的父亲在悉尼拥有自己的房子和另一处投资房产。今年5月，他现有的贷款机构预先批准了他的72.5万澳元贷款。但两个月后，他的正式申请被拒绝了。他说：“贷款机构认为我们有一些不正常的支出，但事实上并非如此。”

原来的贷款机构退出后，Kendon不得不另找一家贷款机构为他的即将成交的房产提供贷款。

他表示：“我们有良好的信贷记录，我们可以证明我们有足够的能力偿还贷款。”所以，他们（原贷款机构）的审批是不合理的。

最终，他获得了另一家银行的贷款，但他的经验表明，这些银行正在加大审查力度。

资产管理人Alex Sapounas先生预计在接下来的几年里住宅贷款审批会有更严格的条件。房地产市场下行的趋势还会持续两年或者更长时间。

参考资料：

http://www.abc.net.au/news/2018-10-04/off-the-plan-apartment-pain-growing-as-prices-fall/10334204?section=business 

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