每日房产简报 | 雪上加霜！高额的征税制度抑制学生公寓投资

商业地产市场关注度跌至两年最低点

根据《澳洲人报》报道，由于融资成本上升，零售业疲软，导致投资者对商业地产市场关注度将至两年最低点。业内人士表示，自2010年NAB商业地产调查开始以来，本年度银行发放的商业贷款额度大幅减少，是历年来最少的一年。大型的公寓开发项目也逐步减少，原因是很多开发商无法从银行获得开发贷款。写字楼市场关注度从第二季的29点跌至16点，陷入困境的零售地产板块下跌10点，至负20点。整体信心指数在第三季调查中下滑9点至8点，但仍高于长期平均水准3点。NAB首席经济学家Alan Oster称，"这与NAB 9月第一季商业调查显示的疲弱商业环境相符。正如NAB商业调查一段时间以来的情况一样，零售贸易一直是最疲弱的行业，我们预计，由于工资增长缓慢、生活成本增高以及房地产市场降温等因素使投资者对市场的信心减弱，零售贸易仍将面临压力。”

中资开发商重启悉尼市中心开发项目申请

根据《澳洲人报》报道，在悉尼Pitt Street一个49层高的混合用途项目被否决一年多后，有中国背景的地产开发商ICD计划重新提交开发方案，目前正在与相关部门沟通。在2017年5月，新州土地和环境保护法庭（NSW Land and Environment Court）以遗产保护为由，拒绝了ICD在悉尼的建筑开发项目申请。这一旧建筑开发方案要求拆除196 Pitt St的现有建筑以及198-200 Pitt St的部分历史建筑，并在拆除建筑后建造一个高168米，拥有100个房间的精品酒店以及267个公寓的住宅项目，但由于受到新州的遗产保护法限制，导致该项目开发方案未能通过。而新提交的开发方案除了建造100个房间以及246个公寓外，还保留了部分原有的历史建筑。该项目标志着ICD地产在墨尔本开发项目后首次进军悉尼。

政治因素使房价进一步承压

根据《澳洲金融评论时报》报道，由于澳洲政府大选将近，Wentworth选区作为悉尼最富有的选区之一，这里的选民非常关注下一届政府将会房地产行业采取什么样的政策。根据上一次人口普查，Wentworth选民投资房产比例比全国平均水平高出42%。自2017年4月楼市繁荣结束以来，许多分析师(包括澳新银行(ANZ)、安保集团(AMP)、摩根士丹利(Morgan Stanley)、太平洋投资管理公司(PIMCO)和瑞银(UBS))都下调了房产市场的预期，认为房价将在10%以上的基础上继续下跌。然而RiskWise房地产研究预测,如果工党掌权,基于其出台的房产政策可能会使房地产价格再度下跌9%。工党提出的消除负扣税的提议，将相当于为新房地产投资者增加23%的利息支付，将实际年抵押贷款利率从5.10%提高至6.25%。同时工党还将房产投资增值税（Capital Gain Tax）的征税比例从50%上调至75%。

悉尼房价下跌，东区房价一枝独秀

在悉尼富裕的东部地区，豪华住宅的热销势头丝毫未减。近日，一栋位于Vaucluse的豪宅以2500万澳元的价格转手出售。这座住宅占地762平方米，从住宅处可以俯瞰风景如画的Hermit Bay。根据Realestate的交易记录显示，该房产的上一手买家是建筑商Peter Comino与1987年以260万澳元的价格买下这栋房产，并于最近以2500万澳元转手。而根据房产中位价数据显示，Vaucluse的房价中位数自2013年来上涨54%。独立经济学家安德鲁•威尔逊(Andrew Wilson)表示，东部地区的房价一直增长强劲，尤其是在过去一个月。尽管悉尼的房产拍卖清空率只有50%上下，但东区的拍卖清空率仍然维持在60%以上。Wilson博士表示：“由于澳洲经济表现良好，很多高净值人士的收入大幅增加，越来越多高净值人士愿意出高价购买东区的豪宅。”去年，悉尼东部地区的三个地区占据了全国房价最高地区排行榜前10位:、分别是Darling Point，房价中值为568万澳元; Vaucluse，房价547万澳元; Bellevue Hill，房价531万澳元。

违规贷款导致各大银行风险敞口加大

一份报告显示，如果房价继续螺旋式下跌，从峰值水平下跌15%至20%，澳洲各银行或将要进行一项高达60亿澳元的债务重组计划，原因是房价的下跌可能使一部分借款人无力偿还沉重的房贷债务。在众议院经济委员会(House economics committee)周五上午对澳大利亚国民银行(National Australia Bank)首席执行官安德鲁•索伯恩(Andrew Thorburn)进行质询之前，麦格理(Macquarie)的一份报告警告称，如果这些银行被证明在审批贷款程序中存在不当行为，银行将要为此负法律责任。如果房价下跌15%，将会有大批住房的价格估值低于购买时的合同价，这批住房目前估算约有31万套，涉及1660亿澳元的交易额。如果这批住房贷款陷入违约纠纷，潜在的补救成本将在25亿至60亿澳元的“可控”范围内，西太平洋银行的风险敞口最大，为18亿澳元。紧随其后的是英联邦银行(14亿澳元)、澳大利亚国家银行(9亿澳元)、澳新银行(8亿澳元)和其他银行(12亿澳元)。

高额的征税制度抑制学生公寓投资

根据《澳洲金融评论时报》报道，Intergen首席执行官特雷弗•哈迪(Trevor Hardie)表示，在Intergen地产集团卖给海外投资者的学生公寓中，有一半将以两倍于住宅投资计划的税率缴税。Hardie表示，目前集团在阿德莱德、悉尼和墨尔本负责的五个项目中，有两个项目的所得税率将保持在目前的15%，因为它们已经开始建设，但其余3个项目将不再被归类为原来的税改计划中的“商业住宅”资产，海外投资者投资此类资产的所得税率将提升至30%。他表示:“由于海外投资者的大幅减少，在我们开发的公寓项目中，大约有4500个床位，其中有一半将会提供给相关的养老机构经营，这样做有利于减轻我们的经营压力。”

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