澳洲住房熊市只是部分市场的熊市！

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近期，我们看到澳大利亚很多媒体都是关于“房产市场唱衰”的报道，讨论的焦点也大多聚集在房价跌了多少？

至于眼下房产市场的下跌到底有多糟糕？似乎没有人彻底说明白。有人说，房价下跌影响居民的消费意愿了，导致经济衰退。有人说，房价下跌只是正常调整，不可能出现崩盘式下挫。

不管怎样，伴随悉尼房价从2017年年中的开始下跌，已经一年半载；晚些时候步入“熊途”的墨尔本方式也已经下跌一年有余。

很多人，尤其是负债比例高、后半程跑步进场的投资者开始心里直打鼓：眼下的跌势何时结束？这轮房价下行周期究竟是糟糕还是正常调整？

事实上，熊市只是集中在部分市场。

小面积投资房

首先，我们来看一下首府城市。毕竟这些城市的累积涨幅大，投资者比例高。回溯本次房产市场大幅上涨周期，我们看到主要是受投资者对高层公寓楼的投资需求所推动。不同寻常的是，几乎所有的首府城市都经历同样一波牛市，然后同步步入熊市。

一般情况下，房产市场从牛市到熊市的周期是多久。答案是七年，极少个别市场可以持续至15年。

本轮地产下行是由高层公寓供过于求所引起。然而，本轮供过于求的局面相对较为温和。事实上，悉尼和墨尔本两大市场整体还是处于供不应求的局面，只存在部分地区供过于求的问题，并且主要集中在专门面向投资者开发供出租的高层小面积公寓房。

这部分市场的供应实际上和眼下的需求是背道而驰的。我们看到眼下的趋势是以前居住在独栋屋的一部分人由于年龄渐长，小孩独立而需要搬入公寓（面积相对较大）居住。同时那些已经成家的年轻家庭也需要面积相对较大的公寓房。因此，我们看到的下跌风险主要集中在小面积的投资公寓房，而不是刚需的公寓房。

因此，我们看到一部分开发商已经开始通过设计面积较大、利润率相对较低的公寓来满足市场的需求。

楼花/期房

在投资者兴致不高、融资受限而自住买家提前购房压力减缓的背景下，一些新开发楼盘的预售量日趋萎缩。很多项目由于拿不到足够的预售款也无法如期开工。

另外，对于之前的楼花项目，由于房价下跌，很多投资者面临结算价高于市场价的窘境。在这样的情况下，已经通过银行预审批的买家可能无法正常从银行获得足够的贷款金额，在筹集不到足够款项的情况只能选择亏本转售。

据了解，这样的人群不在少数，尤其可能形成恶性循环，造成楼花市场风险迅速累积。例如，我们看到上一次黄金海岸公寓项目崩盘就是如此。

展望未来

澳大利亚投资机构Ellerston Capital全球宏观经济负责人Brett Gillespie日前表示，短期来看，澳大利亚2019年房产市场所面临的最大风险则来自联邦大选所带来的不确定性，以及工党当选后所推行的负扣税改革。

“

长期来看，利用负扣税政策投资的人群一直希望保持租金收入和税收抵扣收入和持有成本相等的状态。如果分阶段退出负扣税，则由此导致的房价跌幅大约在4％至5％。外加上投资者情绪的变化，因此跌幅应该进一步扩大在10%左右。

”

国际清算银行牛津经济研究所董事Frank Gelber表示，未来三年内的新屋开工数量将减少30%。其中受影响最明显的还是高层公寓开发市场和面向投资者的公寓市场。很多投资公寓存量房最终只能成为酒店服务式公寓，用于租赁。

参考资料：

https://www.theaustralian.com.au/business/property/not-safe-as-houses-but-its-no-disaster/news-story/47cdd116f83a2054790566eb6408afb1 

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