澳洲楼市下跌，五大赢家获益

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在澳洲楼市的持续下跌过程中，不少持有住房业主由于资产缩水而成为本轮下行周期的“输家”。

例如，那些在市场顶点买入的业主，目前处于明显的“亏损状态”。同期，那些急于出售房产的卖家也不得不面临大幅折价销售的困境。另外，很多开发商也开始先后叫停旗下开发项目，剥离表现不佳的资产。

然而，有输家就有赢家。其中有五类赢家或从本轮下跌中受益明显，即首次置业者、租房人士、低价房业主、小城市房屋业主、以及住房升级专业人士。

首次置业者

过去五年，澳洲住房市场蓬勃发展，住房价格快速上涨，并于2017年年中达到峰值。五年累积涨幅高达75%。在这样的背景下，很多首次置业者（主要是年轻人）都担心自己可能永远都买不起房。

因此，对于首次置业者而言，房价下跌意味着可负担性提高。

CoreLogic提供的数据显示，今年2月份，悉尼中位住房价格跌至789,339澳元，较峰值时期的895,117澳元显著下滑。

在利率仍然处于历史低位而投资信贷收紧的背景下，住房投资者由于难以获得融资入市门槛明显提高，而首次置业者享有更为有利的市场交易条件。

相关数据显示，去年12月份，首次置业者占新增房贷的26.5％，高于2017年2月份的20％。

澳洲前总理吉拉德私人顾问、Market Economics董事总经理Stephen Koukoulas说道：“我认为，眼下是一个买房的好时机。如果你有一份稳定的工作，付得起首付款同时又符合贷款条件，那么眼下购房是合适的。”

租客

伴随越来越多首次置业者选择购房，租房市场需求出现相应减少，而供应端则持续上升，继推动租房市场可负担性问题出现明显改善。

澳联储（RAB）公布的数据显示，澳洲目前的租金涨幅仅为0.5%，为1993以来的最低水平。根据房地产网站Domain的数据，去年第四季度，悉尼独栋屋中位租金环比下跌1.8％，公寓中位租金则环比下跌2.8％。

同时，房东也开始逐步选择降低租金来吸引租客。在某些情况下，房东对现场签约的租客还提供免费披萨和啤酒等奖励。

新州租户联盟（Tenants' Union of NSW）高级政策官Leo Patterson Ross说道：“尽管就此断定租客市场尚为时过早，但是我们的确看到房东为吸引房客开始提供一些奖励措施，如免租金一周等。”

“房东们开始意识到，他们不能坐等租客上门，而是应该主动出击，主动吸引租客。”

低价房业主

首次置业人群的回归也推动了低价房市场的门槛。

相关数据显示，截至今年1月的一年内，相比中高档房产的下跌趋势不同，价格最低的10%住房出现上涨。

同期，高价房市场受影响最大，年内跌幅接近10%。

小城市

在澳洲住房市场蓬勃发展时期，悉尼和墨尔本是两大主要领涨市场。同样，在房价持续下行周期，悉尼和墨尔本成为了两个领跌的市场。相比目前悉尼和墨尔本两地住房市场的疲软，其他规模较小城市的房价则仍在上涨。

今年2月，霍巴特（人口：22万）是唯一一个房价录得上涨的首府城市。过去一年，霍巴特的房价涨幅也高达7.2%。

受益于人口持续流入、投资者追逐资本增长、以及当地住房价格的相对优势（中位价：457,186澳元），塔州首府霍巴特房价仍处于上行周期。

截至今年2月的三个月内，首府城市住房价格整体下跌了3.3％，而同期的非首府地区房价仅小幅下跌0.8％。

房屋升级

在房地产下行周期中，擅于房屋升级改造的专业公司也是受益者。原因很简单，住房卖家比以往任何时候都更加明白，为了尽可能卖个好价钱同时尽可能缩短成交周期，房屋必须处于最佳状态。

Furnish＆Finish公司总经理David McLean表示，一个专业的旧屋改造公司平均可以缩短成交周期4周，并提高成家价格12.5%。

据其透露，位于悉尼北部两套相同的公寓，经改造过的公寓价格较另一处未改造的公寓高出10万澳元。

另外，装修设计公司Valiant Hire共同创始人Steve Remington也表示，今年1月份，公司所接到的客户问询量较往年增长了约25％。

他说：“对于以前不考虑房屋升级的业主而言，眼下出售房产的难度明显加大。越来越多的卖家意识到，在这个市场，他们需要尽可能让自己待出售的房产看上去最好。”

参考资料：

https://www.theage.com.au/business/the-economy/the-winners-from-australia-s-property-market-slump-20190304-p511im.html 

https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-03-02/here-are-the-winners-from-australia-s-property-market-downturn?srnd=premium-asia

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