每日房地产简报 | 澳洲降息或将成定局！住房市场重启只欠“东风”

黄金海岸高档住房市场复苏迹象明显

根据《澳大利亚人报》的报道，得益于强劲的人口增长、以及舒适海滨生活对“大房换小房”置换人群的吸引力，昆士兰州黄金海岸高档住房市场出现复苏迹象。整体而言，黄金海岸当地独栋屋和公寓市场中位价一直在下降，与去年同期相比，独栋屋中位房价下跌2.8％，公寓中位房价下跌了0.4％，但是有迹象表明当地房价开始出现复苏。其中，全球评级和研究机构穆迪（Moody's Analytics）预测，住房市场将于未来两年内见底反弹。另外，全球房产服务机构Savills黄金海岸分部住宅业务主管Christopher Jones表示：“市场有向好的迹象。”黄金海岸由于当地轻松、舒适的海滨生活对潜在买家构成强大的吸引力。伴随当地市场条件的改善，近期上市的高端、品质住房也有所增加。例如，在最近上市的房产中包括位于Main Beach Parade 3531号的精品公寓楼，充分利用其靠近金色沙滩的有利地理位置。

澳洲亿万富翁Singleton斥资2500万收购中央海岸酒店

酒吧老板、地产开发商、亿万富翁John Singleton斥资2500万买下了位于东戈斯福德的Elanora酒店，旨在进一步扩大其在新南威尔士州中央海岸的酒店投资。据了解，Elanora酒店位于中央海岸维多利亚大街41号，占地7667平方米，包括一个小酒吧。Singleton是通过旗下房地产开发公司Bonython，从已故Gosford Race Club主席Malcolm Cusick家族手中购买。后者已经持有并运营该酒店超过50年之久。近些年，Singleton在在中央海岸的地产投资和开发活动持续增加。本次收购Elanora酒店也是其业务扩展战略的一部分。在接受媒体采访时， Singleton说道：“在中央海岸，可以吃的开心并住的开心的地方并不多。”八年前，Singleton与澳洲航空前老板Geoff Dixon以及投资银行家Mark Carnegie成立了澳大利亚酒吧基金（Australian Pub Fund）。伴随酒吧价值的飙升，该基金规模一度高达3亿澳元。Singleton同时还是曼利Steyne酒店的共同所有人。目前，Steyne酒店正在市场公开出售，要价超过6500万。

澳洲住房下行周期谁跌的最狠？

澳大利亚地产研究机构CoreLogic发布的最新数据显示，整体而言，澳大利亚住房中位价自2017年10月达到峰值以来下跌了7.4％，平均加权后相当于下跌了40,590澳元。然而，不同市场跌幅不尽相同。尽管全澳住房中位价整体下跌了7.4％，但是相比非首府地区，首府城市跌幅更大，较峰值已下跌了9.2％，或59,478澳元。在此轮下跌周期中，非首府地区住房中位价仅下跌2.5％，或9,464澳元。就首府城市而言，塔州首府霍巴特是全澳唯一一个房价持续创新高的市场。相比之下，达尔文、悉尼和西澳大利亚中位房价较峰值下跌超过115,000澳元，珀斯和墨尔本的中位房价较峰值则下跌超过70,000澳元。其中，达尔文中位房价较峰值水平跌幅最大。下跌了145,980澳元。据CoreLogic预计，未来几个月澳大利亚住房价格可能会继续下跌。

RBA降息似已成定局 住房市场“挤泡沫”或很快结束

目前澳大利亚金融市场普遍预期澳储行在今年7月前会进行减息操作。如果澳储行真的减息，那么澳大利亚住房市场目前“挤泡沫”的过程将会结束。澳储行内部研究估计，如果银行把减息的好处完全转嫁给客户，并且客户认为这种利率变化是长期的，那么官方现金利率每下调1个百分点将使房价上涨28％。基准短期银行票据掉期利率(BBSW)是衡量银行融资成本的主要指标，已从2018年的高点2.2%下降接近40个基点。在过去六周左右的时间内，近四分之三的跌幅，为银行贷款提供了更大的利润空间。另外，长期无风险利率出现大幅下降，澳大利亚10年期国债收益率自2018年2月峰值以来下降1.14个百分点，达到1.79%。因此，银行下调贷款利率享有较大的空间。事实上，过去几周，澳大利亚国民银行（NAB）、澳大利亚联邦银行（CBA）、西太银行（Westpac）、昆士兰银行、本迪戈和阿德莱德银行、麦格理和ME银行都大幅降低了住房贷款的固定利率。 

人口学驱动新兴地产行业成“投资新宠”

学生宿舍、只租不售（build-to-rent）、预制住房社区等“共同居住”物业成为了追求高收益投资者的“新宠”。全球房产研究和咨询机构仲量联行（JLL）指出，反应不同生活阶段的新兴住宅吸引了澳大利亚国内外投资者和开发商的关注。仲量联行另类投资负责人Noral Wild表示，人口学特征是推动这一投资趋势转变的主要原因。她说：“年轻人和退休人士开始日益改变我们的居住方式。新的居住形式越来越受欢迎。其中，退休村、学生宿舍以及养老院的开发已经处于成熟期，而只租不售物业则处于新兴发展期、共享住房行业则处于引入阶段。”租赁已经成为更广泛一群人的生活方式选择，他们希望更接近工作场所、享受便利的生活服务。我们相信，只租不售行业的发展可以为租房者提供更好的选择，更好的居住品质和更好的权益保障。”

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