我们还能用自我管理养老金投资房产吗？
房市一直在跌，但华人对房产投资的热情不减。最近很多朋友在问：我们是否还能用自我管理养老金投资房产？
随着银行贷款标准的收紧，四大银行去年停止了对自我管理养老金的借贷服务。虽然大银行退出了市场，但一些二级金融机构及投行仍然愿意为自我管理养老金提供借贷服务，只是利率稍高。
几周前，财长Josh Frydenberg在审视由金融法规委员会和澳洲税务局提供的报告后，认为自我管理养老金的房产投资市场健康，政府目前没有打算对自我管理养老金的有限追索权借款安排（LRBA）进行改革。
五月大选，政策瞬息万变，我们是否还能通过自我管理养老金投资房产？有什么样的限制和要求？有什么税收优惠？
本期文章我们通过几个案例让大家对自我管理养老金投资房产有一个大概的了解。但需要提醒大家：自我管理养老金投资房产并不适合每个人，开户需谨慎。
案例介绍：
王先生48岁，王太太43岁，两个人几年前移民到澳洲，因为国内有良好的资源和人脉，他们一直从事外贸出口方面的生意。经过这些年的积累，他们已经有了相当丰厚的资产，希望设立一个自我管理养老金，并通过这个养老金购置一处房产作为长期投资。
自我管理养老金投资居民住宅
王先生夫妇已经看中了一处位于优质学区的房产。房子是三十年代的一处小平房，二室一厅带一个小花园，虽然年代有些久远，但房子的整体维护情况不错，厨房和卫生间已经翻新过，只需要重漆内外墙即可出租，总价约$82万澳元。
王先生夫妇可以将手上持有的$65万澳元的现金通过会员税前及税后存款的方式转入养老金，然后通过银行或者相关联方的有限追索权借款安排（LRBA）的方式支付余款。
由养老金的会员或者亲戚、朋友及生意合伙人（这些人也被称为相关联方）向 养老金提供贷款被称为关联方贷款。在使用关联方贷款时，贷款条款非常重要。为了确保关联方贷款条款符合市场标准，请参照澳洲税务局对关联方贷款的规定。
王先生夫妇也可以使用单位信托（Non-geared unit trust或Unrelated unit trust）的方式投资房产。单位信托结构比较复杂，请咨询律师及会计师了解有关规则。
自我管理养老金投资办公及商业房产
王先生因为生意需要，去年在市中心购买了一处价值$52万澳元的办公楼。
如果不考虑不投资居民住宅，王先生和王太太可以考虑将个人名下的办公楼转入到自我管理养老金里作为税后存款。在转入时，需要由专业评估师出具的评估报告，按市场价将房产转入养老金。在各州除新州之外，个人名下的商业房产转入到养老金里，只要养老金的受益人与房产的持有人相同，则无需缴纳印花税。转入之后，养老金可以将办公楼出租给自己的生意按照市场价收取租金。
养老金在资产增值税方面有绝对的优势
十年后，假设王先生和王太太投资的学区房由$82万澳元增值到$100万澳元，如欲出售该房产，王氏家庭养老金只需为房产50%的资产增值部分按10%来纳税，即缴纳$9000澳元的资产增值税。
如果当初该房产由个人名下持有，则需为$9万澳元的资产增值部分按个人税率纳税，即使按低税率32.5%来算也需要缴税$2.9万澳元。
假设二十年后，该房产增值到$130万澳元，那时王先生夫妇均已退休，且个人的帐户金额少于$160万澳元。
他们如欲出售该房产，养老金无须为资产增值的$48万澳元缴纳一分钱的资产增值税！！！如果该房产在个人名义下持有并出售，大家可以按自己的个人税率算一算，你要为$24万澳元的资产增值部分纳多少的税？
法律法规的要求
需要提醒大家的是，由于自我管理养老金每年都要准备财务和税务报表，在向澳洲税务局报税之前需要经过独立审计，因此会员必须向审计师提供以下的文件：
房产的买卖合同（sale contract）
房产的税务发票（tax invoice）以及律师提供的买卖收据(settlement statement)
房屋租赁合同（lease contract）
由房屋中介提供的租金收入年报 (Annual Rental statement)
各项费用支出的发票，收据，税务单及保险单证等用于核对(Council rate, insurance invoice, Emergency levy, repair and maintenance invoices)
另外需要提醒大家的是，养老金持有的居民投资房不可以租给会员及与会员有关联的人，如直系亲属等。千万不要打算着用养老金买一处海边度假房，平时用于出租，周末或圣诞节带家人朋友去度个小假什么的，一旦被澳洲税务局发现有此类行为的话，可以对会员进行重罚。
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