每日房地产简报 | 悉尼独栋屋不再“保值”？中位房价即将跌破百万澳元关口

悉尼独栋屋中位价两月内跌破百万重要关卡

根据Domain Group发布的最新房价报告，即便澳大利亚住房市场条件近期略有改善，但是悉尼的独栋屋中位价将在未来两个月内跌破百万重要关卡。据统计，相比2017年年中的峰值水平，悉尼的独栋屋中位价已经累计下跌了14.3％。其中，今年一季度的跌幅就达到3.1%。截至目前，悉尼的独栋屋中位价录得1,027,962澳元，低于去年同期的1,161,083澳元，离跌破百万仅一步之遥。Ray White Surry Hills董事Ercan Ersan表示，对于首次置业者来说，这无疑是一个好消息。他说：“对于首次置业者而言，两居室排屋（terraces）是一个不错的起点。在过去四年，由于中位房价超过百万，通常为120-130万，超出了很多首次置业者的预算。随着中位房价跌破100万，越来越多的首次置业者将实现自己的购房梦想。”其他首府城市方面，截至今年3月的一年内，墨尔本、堪培拉和布里斯班独栋屋中位价分别下跌10.4％、2％和0.3%。与此相反，霍巴特则逆势上扬，成为澳大利亚唯一一个录得上涨的首府城市，涨幅为2.6％。

精品连锁酒店Veriu拟在墨尔本女王市场新开酒店

据报道，总部位于悉尼的精品连锁酒店Veriu将在墨尔本维多利亚女王市场新开一家拥有111间客房的酒店。该酒店有望成为投资4.5亿、历史悠久Munro地块重建项目的关键组成部分。按计划，这家新酒店将于2022年开业，将标志着快速扩张品牌“Veriu”在当地的首秀。比邻Collingwood地区一座拥有95间客房的酒店也在规划当中。Veriu Hotels＆Suites（简称：Veriu）于2002年由悉尼企业家Rhys Williams和Alex Thorpe创办。通过和上市地产信托Charter Hall合作，Veriu在悉尼绿色广场开发了一个拥有144间客房的公寓酒店。该公寓酒店将于今年7月开业。Veriu首席执行官Zed Sanjana说道：“我们认为像维多利亚女王市场这样的大型混合用途开发项目为我们进入当地关键市场，成为大型项目的关键配套便利设施提供了绝佳的机会。”位于著名女王市场对面的Munro地块，占地6500平方米，于2014年被墨尔本市以7,600万澳元的价格买下，目前由当地开发商PDG Corporation进行开发，旨在建成一个价值4.5亿、集公寓、酒店和社区中心为一体的大型综合项目。

墨尔本一季度绿地交易违约率高达27%

最新数据显示，悉尼和墨尔本每4个购地建房者中就有1个出现违约，最常见的违约原因是融资和估值不足。在两地建房用地月度销量创七年新低的条件下，很多开发商仍不得不面临转售违约者地块的压力。维多利亚州是澳大利亚最大的绿地土地市场，处于违约激增的中心。根据土地咨询公司Research4提供的数据，今年一季度的违约率达到27％，明显高于2018年第四季度12％的违约率。除违约激增外，地块销量也明显下滑。Research4的数据显示，今年一季度，墨尔本建房用地销量平均每月仅录得539宗，低于2017年中期市场高峰时的2200宗。Research4负责人Colin Keane说道：“违约率高于15％是住房建筑商和家庭心态发生变化的“强危险信号”。“从合同签订到结算平均需要大约15个月的时间。我们看到2018年中期签订的合同价值普遍高估了35,000澳元到45,000澳元，并且贷款获批难度上升。很多人不准备等待这么长的时间导致违约率出现激增。”

零售巨头URW欲借力“只租不售”东风，拉升零售物业价值

零售业巨头、欧洲最大的购物中心业主Unibail-Rodamco-Westfield（URW）宣布大力推进住宅项目，以期通过围绕购物中心开发“只租不售（build-to-rent）”公寓来提升旗下零售物业的价值。据悉，今年3月份，URW与两家主权财富基金达成合作伙伴关系，正式进军“只租不售”公寓开发市场。按照计划，URW将在靠近Westfield Stratford City购物区的地块进行2200套公寓的开发，两家主权财富基金购买了该开发项目75%的权益。URW首席财务官Jaap Tonckens于本周到访澳大利亚，并向投资者介绍了公司的最新业绩。期间，Jaap Tonckens表示，虽然租赁型物业本身通常不能为公司带来丰厚的回报，但是致密化是公司增长的关键。他说：“增长并不仅仅意味着开发更多的零售物业，它还意味着进入私人租赁市场和写字楼市场。只要你有一个地理位置优越的地方提供生活、工作和娱乐空间，这就是未来增长业务即将开始的地方。”

堪培拉独栋屋中位价六年来首次下跌

今年一季度，堪培拉独栋屋中位价下跌幅度超过同期的公寓。其中，独栋屋中位价同比六年来首次录得下跌。澳大利亚在线地产网站Domain发布的最新房价数据显示，今年一季度，堪培拉独栋屋中位价同比下跌2%，录得722,440澳元；公寓中位价则同比下跌1.7%，录得426,719澳元。Domain高级研究分析师Nicola Powell指出，堪培拉独栋屋中位价是自2012年以来首次录得下跌，并且年度跌幅为过去十年以来的最高水平。她说：“即将举行的联邦大选很可能对潜在买家的信心造成了影响。另外，房产存量上升、信贷收紧也是主要的影响因素。”尽管如此，据Nicola Powell预测，堪培拉房价下跌不太可能持续很长一段时间。她说：“从历史上看，堪培拉房价的任何回调往往都是短暂的，而且幅度相对较小。据预计，在横盘整理一段时间后，当地房价会再次回升。”

澳洲地产开发巨头Stockland第三财季住宅销售环比下跌26%

澳洲最大的多元地产开发商Stockland（ASX:SGP）发布的最新财报显示，受住房市场疲软、买家信贷限制、以及下月联邦大选影响，截至今年3月的三个月内，集团住宅销售环比下降26%。尽管住房销售环比录得下滑，但是Stockland依旧维持本财政年度住房结算量不变，即大约6000套。同时，Stockland警告称，结算违约率“适度”增加。相关数据显示，在截至去年12月的六个月内，违约率增长了1%。Stockland首席执行官Mark Steinert说道：“中期来看，我们对集团收益的预期是合理的。从2020财年开始有超过2800份合约可用于结算，但我们预计2019年将持续存在挑战。”尽管Stockland一直坚持本财年实现6000套住房销售的目标。但是，瑞银（UBS）分析师Grant McCasker曾表示，为了实现这一目标，Stockland需要一个“相对正常的运营环境”。值得注意的是，和前一次业绩更新不同，Steinert证实，截至今年6月的一年内，首选盈利评价指标“运营资金（FFO）”或仅增长大约5%。

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