买不起房，总理来帮忙，澳洲住房市场复苏在即？

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• 澳洲住房价格下跌已经半年有余。

• 半年前，“看跌、唱衰”的基调随处可见。

• 然而，近期媒体、调研机构、预测机构、就连官方态度都有明显的变化！

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买不起房，总理来帮忙

在周末（5月12日）举行的自由党竞选启动大会上，现任澳大利亚总理、自由党领袖斯科特·莫里森（Scott Morrison）宣布了一项新政，即“首次置业者首付款贷款计划（First Home Loan Deposit Scheme）”，旨在帮忙降低置业门槛，让更多的澳大利亚人实现“置业”梦想。

按照莫里森的这项计划，符合要求的首次置业者买房的首付款比例可以低至5%，而不是目前最低的20%。

另外，新计划将帮助首次置业者免于购买“房贷保险”，进而为首次置业者节省大约1万澳币的保险费。

会上，莫里森说道：“我们希望帮助首次购房者实现他们的买房梦想。这项计划将大大节省首次置业者存够首付款的时间，让很多人的首付款储蓄时间减少一半以上。”

对于年收入不超过125,000澳元（个人），或200,000澳元（夫妻）的首次置业者，在申请获批的情况下只需支付5%的首付款即可买房，剩余15%的差额将由澳大利亚国家住房融资和投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation，NHFIC）以提供贷款的方式予以补充。

同时，在整个贷款期限内，以及出现转贷的情况下，NHFIC这一支持保持不变。

在莫里森宣布这一政策后，反对党工党也随后宣布会匹配这一计划。影子内阁财长克里斯•鲍文(Chris Bowen)说道：“我们将给予首次置业者切实的支持。这也是我们进一步改革负扣税的原因，旨在让澳大利亚年轻人不必继续输给富有的房地产投机者。”

这一消息无疑给“凉凉”的澳大利亚住房市场带来一丝“暖风”。

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CoreLogic 最新一季度住房市场快报

根据澳大利亚房产研究机构CoreLogic公布的最新数据，今年一季度，全澳范围内住房价格下跌2.3%，较上月跌速持平，未出现加速下跌的情况。

一季度，首府城市和非首府地区整体住房分别下跌2.7%和1.0%。就首府城市而言，悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯和达尔文分别下跌3.2%、3.4%、1.1%、0.5%、2.9%和3.9%。堪培拉持平，而霍巴特则上涨1.2%。

其中，较去年同期和近期周期性高点相比，澳大利亚住房价格已经分别下跌了6.9%和7.4%。首府城市分别下跌了和9.2% ，非首府城市则分别下跌了2.5%。

首府城市方面，截至今年3月的一年内，房价录得下跌的首府城市包括：悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和达尔文，跌幅分别为10.9%、9.8%、1.3%、7.7%和6.8%。与此相反，录得上涨的首府城市则包括、阿德莱德、霍巴特和堪培拉，涨幅分别为0.8%、6.0%、和3.1%。

较近期周期性高点相比，悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、堪培拉、珀斯和达尔文住房价格分别下跌了13.9%、10.3%、1.6%、0.5%、0.2%、18.1%、和27.5%。霍巴特住房价格则持续创新高。

汇丰银行（HSBC）澳新市场首席经济学家保罗•布洛克瑟姆（Paul Bloxham）表示， 无论是从房价跌幅，还是从下跌时间来看，澳大利亚此轮住房市场调整是较为严重的一次。所幸的是，本轮下行周期有望在下半年“画上句号”。

他说：“我们此前的预测是，澳大利亚全国房价从周期性高点到低点的跌幅大约为10％-15％。鉴于两个体量最大的城市跌幅已经靠近这一区间。因此，从目前的情况来看，调整即将结束。”

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后市如何看？

市场涨跌本质上还是受供求关系、以及市场基本面和资金面的影响。

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住房供应

新增获批住房数量呈现下滑趋势，新屋开工量则急剧下滑、新屋完工量短期走高。

2019年2月，全澳范围新增获批住房数量录得17,074套，为2018年9月以来的最高水平。值得一提的是，相比2017年11月份的高点，今年2月份的新增获批住房数量已经下降了25.5%之多；相比去年同期则下降了12.5%，提示新增住房审批数量呈现出下滑趋势。

具体而言，2019年2月，新增独栋屋和单元房获批数量分别录得9,038套和8,035套，较2017年11月的高点分别下跌了16.9%和36.9%。

另外，鉴于住房市场条件仍然保持低迷，且面向投资者和开发商的融资贷款条件普遍收紧。新增获批住房项目转化为实际新房开工、并如期完工的项目数量可能面临进一步下行的压力。

近期，我们在市场上也看到了不少有关开发商“寒冬难过”的消息。例如，中资开发商澳洲阳光集团（Sunglow）于上周宣布放弃了悉尼麦格理公园(Macquarie Park)的公寓开发项目。

新屋开工量急剧下滑

官方最新的数据显示，去年第四季度，新屋开工量为46,706套，环比下跌16.3%，同比则下跌16.0%之多。其中，12月份的新屋开工量创2013年12月以来的最低水平。

去年四季度，独栋屋和单元房开工数量分别录得27,103套和19,134套，同比分别下跌10.2%和23.2%。

新屋完工量短期走高，后市预期走低

去年第四季度，新屋完工量为54,214套，同比上升4.7%。其中，独栋屋和单元房完工数量分别录得29,938套和23,692套，同比分别上升8.0%和0.9%。

项目从获批、启动到最终建成时间跨度较长。目前建成的大量住房项目是市场繁荣时期获批的项目，因此短期来看，仍然处于高位。但是，由于近期获批新房项目和开工量均下滑明显，因此后市预期走低。

整体而言，从供应端而言，有足够的数据显示后市住房供应已经明显减少。

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住房需求

澳大利亚人口持续录得强劲增长，尽管增速稍稍有所放缓。

截至2018年三季度，澳大利亚人口数量达到25,101,917人。

截至2018年9月的一年内，澳大利亚人口增长了395,101人，年度增幅为1.6%。因此，由此可见，人口的持续增长为住房市场的需求提供了强大支撑。

截至2018年9月的一年内，澳大利亚净海外移民数量录得240,057人，较上年同期减少了7.5%。主要原因是海外人士移民澳大利亚的数量较上年同期略有下滑，而澳大利亚移民海外的数量有所上升。

值得一提的是，同期澳大利亚自然出生率明显上升，录得155,044人，较上年同期增长了5.1%。

鉴于联邦政府计划削减海外移民配额上限，因此净海外移民增速预计将略有放缓。

整体而言，澳大利亚人口增速依旧保持强劲，但是澳大利亚各州/领地出现分化。

维州依旧是澳大利亚人口增速最快的地区，截至2018年9月的年度增速为2.2%，或139,675人。其是昆州（1.7%， 86,001人）、新州（1.5%，119,527人）、澳首府领地（1.6%， 8,019人）、塔州（1.2%， 6,032人）、西澳（0.9 %，22,617人）、南澳（0.8%，13,658人）。而北领地是唯一一个人口录得减少的地区，同期减少幅度为445人。

虽然新州和维州净海外移民增速有所放缓，但是仍然是移民首选目的地。

过去一年，新州（37.0%）和维州（35.3%）两个地区吸引了72.4%的澳大利亚净海外移民。这也是为什么澳大利亚联邦政府积极推销“移民下乡”的主要原因。

另外，值得注意的是，昆州成为澳大利亚是“净流入”最多的一个州。这也是首府城市布里斯班住房价格提前复苏的主要原因。截至2019年3月的一年内，昆州吸引人口净流入24316人，同比大幅上升23.4%。

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资金情况

住房浮动利率有所上升，但是固定利率均有不同幅度的下调。

澳储行（RBA）最新的利率决议会议宣布保持1.5%的历史低利率不变，为有史以来保持单一利率不变最长周期。

对于自住房而言，目前平均的标准浮动利率和折后浮动利率分别为5.37%和4.68%，相比之下，三年期固定利率为4.05%。

对于投资房而言，目前平均的标准浮动利率和折后浮动利率分别为5.94%和5.25%，相比之下，三年期固定利率为4.30%。

工资增长年率略有回升

根据澳大利亚统计局公布的数据，截至2018年底，工资价格指数增长2.3，高于2017年9月的历史低点（1.9%）。

另外，就政策基本面而言，尽管受联邦大选影响，买卖双方近期出于避险情绪，导致市场交投冷淡。

但是，鉴于主要政党公布的政策盈余计划来看，可以说“雄心勃勃”；另外，住房市场在澳大利亚经济中所占体量很大，因此预计未来利好因素多于利空因素。

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八大首府城市分化

悉尼和墨尔本仍然是澳大利亚体量最大、价格最贵的首府城市。

在过去，受益于移民大幅增加、经济表现更好、大量自住和投资业主的入市推动两地住房价格快速上涨。然而，近两年，受监管机构收紧银行贷款条件、住房可负担性恶化、住房供应增长的影响，两地房价出现下跌。

展望未来，受益于房价下跌带动住房可负担性出现改善、政府政策扶持、投机活动受到抑制，两地首次置业者数量将有所上升。

对于布里斯班而言，过去一年整体住房价格虽有所下跌，但是当地人口的快速增加、以及就业机会的改善，为住房市场需求提供了强劲支撑。当地住房市场预计将持续出现改善，但是由于近期前期存量房产较多，尤其是公寓，因此当地房价更有可能是适度的复苏。

阿德莱德最近几个月房价虽录得适度上涨，但是由于人口增长缓慢，就业增长不理想，中短期来看，Corelogic认为当地房价将持平，或略有下跌。

珀斯和达尔文则受制于当地经济和人口条件，多年下跌趋势仍在持续。

相反的是，霍巴特是唯一一个房价持续创新高的首府城市。主要原因是当地存量房产本来就有限，同时房价又具备相对优势，外加之当地旅游业带动就业增加。但是，伴随着两大优势的逐步消退，短期来看，当地房价增长势头或有所放缓。

过去几个月，堪培拉房价录得小幅上涨，同比增速有所放缓。根据CoreLogic的预测，未来几个月来看，当地房价或大概率持平。

END

长期来看，住房仍属于大额保值资产。

一方面，吃穿住行，人口的增长会推动住房的需求上升。当需求大于供应的时候，价格就会录得上涨。

另一方面，住房既是资产，在低利率水平，尤其是市场有关降息预期持续升温的背景下，资产的价格也会相应上升。

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