维州最新印花税政策调整对 PDA 的重大影响

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5月27日议提案并于6月8日获得通过的维多利亚州2019州税务法调整案(The State Taxation Acts Amendment Bill 2019) 里对 PDA 中开发商的权益的处理有重大调整，很多现在不需交印花税的 PDA 中的开发商未来将面对印花税，值得注意。

现状

这次的调整的核心是开发商在 PDA 里的 Economic Entitlement 的处理，目前维多利亚州的 Duties Act 2000 在考虑地主印花税的时候有着复杂的 Economic Entitlement 规定，这也延伸到了和地主有 PDA 的开发商身上，这是维多利亚州特有的政策。

在目前常见的 PDA 之下，开发商可以在支取投入的开发成本以后获得这些成本一定百分比的利润，或者开发利润的一部分，或者两者都有。这些利润就是 Economic Entitlement 的一种，另外，地主收入的分红，土地租金的分红，土地升值的分享和土地转卖后所得土地款的分享也都属于 Economic Entitlement。

按照目前的政策，如果 PDA 中的开发商的 Economic Entitlement 低于 50%，开发商不需要支付印花税。就是说，如果一个 PDA 里开发商在回收开发成本的基础上再分享49% 开发利润，开发商是在这个 PDA 上是不发生印花税的。

调整

新法基本上彻底地重写了 PDA 里 Economic Entitlement 方面的规定，大大扩大了适用印花税的PDA 的范围，开发商 Economic Entitlement 不超过50% 权益的豁免被彻底去除了。

原有的规定只适用于持有土地价值100万以上进入 PDA 的公司和信托，新的规定适用于持有土地价值100万以上进入 PDA 的所有类型地主（公司和信托以外加上个人）。

Economic Entitlement 的范围有：

• 地主的收入或分红的分享；

• 土地产生的收入、租金和利润的分享；

• 土地产生的升值的分享；

• 土地出卖后所得土地款的分享。

旧的做法PDA 中Economic Entitlement 开始发生印花税的 Threshold 为50%，新的政策下不再有 Threshold，任何比重的 Economic Entitlement 都将发生印花税。

还有一点新增加的计算方法是 Deeming 规则，如果属于以下三种情况，政府可以按100%权益来计算：

PDA 里没有明确规定权益分配比例；

PDA 明确规定了权益分配比例但另外还有其它的收款；

PDA 规定了其中的开发商有两种或以上的 Economic Entitlement。

上面三种情况的默认权益是100%，但如果维多利亚州政府 State Revenue Office 觉得实际权益低于100%，具体的比重由 State Revenue Office 决定。

这样来看，对于一个土地价值3000万的 PDA，如果开发商的权益是开发成本回收以后再分享45%的利润，开发商将要面对74万2千的印花税；如果被认为开发商权益是100%，印花税则要高达165万。

这一调整已经通过议会，将在英国女王御准- Royal Assent (只是形式) 后立即生效(预计会在今年年中)，新法正式生效之前已经签订的 PDA  不受影响。

这一相关调整影响巨大，正在协商墨尔本 PDA 的开发商不容忽视，有必要寻求法律与税务方面的咨询，更重要的是要避免 PDA 被默认为享有 100% 的土地权益。

作者简介

John 傅永强

澳洲地产开发顾问 AFN地产专栏特约顾问撰稿人

微信号：HotProperties

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