CoreLogic最新房产报告 | 跌不动了！房地产回暖？小心都是假象

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前言

CoreLogic六月房价报告：跌不动了？

低利率环境下，买房人境况好转

CoreLogic六月租房报告：收益率持续攀升

前言

新财年伊始，不少人会给自己立一个Flag。

根据澳大利亚广播公司的调研，实现自己的买房梦仍然是摆在第一位的。更有意思的是，在不少受访者中，已经买房的人和没有买房的人都表示自己“夜不能寐”。

克劳德是在悉尼中央商务区（CBD）的一名建筑工人。为了买房，他半年前去找银行贷款100万，但是银行告知他需要有25万的首付款。

他说：“首付款太高，自己买不起。” 为此，他经常会失眠，睡不着觉。

唐纳是家住墨尔本的一名业主。她虽然贷款买了房，但是直言自己晚上也睡不着觉。他的压力来自偿还贷款。

她说：“我在去年9月买了一套房子。随后有了一个小孩。目前，我正在休产假。因此在28周的时间里，我只能领50%的工资。”

“我是一名教师。当产假结束时，我将申请Centrelink补贴，可以领取大概相当于18周工资的补贴。但是，对于能否足额领取Centrelink补贴，我有点儿担心。如果我不工作的话，我将无任何收入，这有些烦人。”

（图）来自霍巴特的简表示：“每分钱恨不得掰成两半花。” 来源：ABC

简是生活在霍巴特的一名业主。由于当地平均工资相对较低，她也面临着偿贷压力，每分钱恨不得掰成两半花。

在接受记者采访时，简说道，我认为我们很有可能成为“终生房奴”，还贷款得还到70岁。

尽管简的丈夫有一份全职工作。但是对于每一份支出，简都不得不“考量考量再考量”。

她说：“例如，如果和朋友聚餐，一般会在迫不得已的情况下才会出去聚餐。并且会实现做好计划，哪怕是在赌场吃一顿10澳元的午餐。”

澳洲地产研究机构CoreLogic公布了最新的房价报告，提示有迹象表明住房市场出现显著改善。

对于有房人而言，这或许是个好消息。

但是，对于没有买房的人而言，买房的梦想似乎又远了一些，晚上睡不着的人又多了一些。

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CoreLogic六月房价报告：跌不动了？

澳洲房产研究机构CoreLogic公布的最新房价数据显示，今年6月份，悉尼和墨尔本两地房价自2017年达到峰值以来首次录得上涨。

其中，悉尼房价上涨0.1％，为2017年7月峰值以来的首次增长。墨尔本上涨0.2％，为自2017年11月以来的首次增长。

就澳大利亚整体房价表现而言，今年6月份虽依旧录得下跌，跌幅为0.2%，却是2018年3月以来的最小月度跌幅。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，今年6月份，有初步迹象表明央行的降息、和市场情绪的改善开始对悉尼和墨尔本两地住房市场产生流动效应。相比之下，其他地区住房市场仍表现相对疲软。

他说：“过去一年，悉尼和墨尔本住房跌幅持续收窄，并于今年6月份开始录得微幅上涨。”

今年6月份，除悉尼和墨尔本外，霍巴特是另一个录得上涨的首府城市，涨幅为0.2％。

非首府城市中，南澳和北领地非首府地区房价分别上涨0.1%和0.2%。其他非首府地区则录得下跌。

值得一提的是，澳洲高档住房市场（价格最高25%的住房）率先出现复苏迹象。

截至今年6月的一个季度内，首府城市中，高档住房价格下跌0.9%，而中档住房和低档住房同期跌幅分别为1.2%和1.1%。这也是自过去两年来，高档住房价格季度跌幅少于其他两档住房。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，这和悉尼和墨尔本两地高档住房在过去两年内的跌幅相对较大有关。数据显示，相比周期性高点，两地高档住房价格分别下跌了17.1%和15.8%。

这种趋势在最近一个季度出现逆转。数据显示，截至6月的一个季度内，悉尼高档住房的跌幅收窄至1.0%，而低档住房跌幅则扩大至1.7%。墨尔本也体现出同样的趋势，两档住房价格分别下跌0.1%和0.6%。

Tim Lawless说道：“从目前的趋势来看，悉尼和墨尔本两地的高档住房将率先触底反弹。”

从房价的年度变化来看，数据还是比较惨烈的。2018/19财政年度，46个首府城市行政区内仅有5个房价录得上涨。

这些上涨的地区主要集中在霍巴特、堪培拉、布里斯班和阿德莱德。而跌幅较为明显的地区则集中在悉尼、墨尔本和珀斯。

相比首府城市，非首府地区房价相对更为抗跌。2018/19财政年度，46个非首府城市行政区内有34个房价录得上涨。

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低利率环境下，买房人境况好转

继6月降息之后，澳联储（RBA）7月2日利率决议会议再次宣布降息至历史新低1.0%。

这也是自1958年左右以来的最低水平。

回溯至1958年，悉尼和墨尔本一处典型的住房售价不过7000澳元，时任澳大利亚总理的是Bob Menzies，而“猫王”Elvis Presley也才不过刚刚加入美国陆军。

自那时起，悉尼平均房价上涨了约142倍，达到100万澳币。而浮动房贷利率则于上个世纪90年代初期达到峰值，约为18%，随后下跌至历史低位。

目前，1年和3年期固定利率已经跌破3%，创下历史新低。伴随银行等贷款机构间吸引优质客户（即首付高、收入稳定、负债低）的竞争加剧，这一利率有望进一步下降。

根据比价网站RateCity.com.au的分析，以100万本息同还贷款为例，下调25个基点后的利率水平为3.89%，每年可节省超过1730澳元。两次加息50个基点后，同样的客户每年可节省接近3500澳元。

就本息同还房贷而言，四大银行中的澳新银行（ANZ）已经表示会全部转嫁25个基点的降息，西太银行表示会转嫁20个基点的降息，而澳大利亚联邦银行（CBA）和国民银行（NAB）则表示会转嫁19个基点的降息。

然而，买的起房固然是好。但是仍有不少人，尤其是年轻一代仍然买不起房，只能选择租房居住。

对于这部分人群而言，租金价格的上涨同样牵动着他们敏感的神经而无法安然入睡。

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CoreLogic六月租房报告：收益率持续攀升

今年6月，全澳范围内整体租金价格较上月持平。

截至2018/19财年，澳大利亚租金整体价格为438澳元/周。其中，首府城市和非首府地区租金价格分别为466澳元/周和380澳元/周。

就首府城市而言，今年6月份，悉尼、达尔文和堪培拉的租金价格录得下跌。尽管悉尼租金有所下降，但是仍然是澳洲租金最贵的首府城市。

值得一提的是，近些年来，曾经租房最便宜的首府城市，霍巴特租金持续上涨。目前的租房价格已经超过布里斯班、阿德莱德、珀斯和达尔文，直接向墨尔本看齐。

截至今年6月的一个季度内，全澳租金则微幅上涨0.3%，涨幅有所放缓，不及今年一季度1.0%的涨幅。

同期，首府城市租金季度涨幅录得0.1%，虽不及一季度0.9%的涨幅，但与去年同期持平。非首府地区租金季度涨幅为0.7%，较一季度1.1%的涨幅有所放缓，但是快于去年一季度0.6%的涨幅。

截至今年6月的一年内，澳大利亚整体租金价格上涨0.4%。首府城市租金下跌0.1%，而非首府地区租金则上涨1.9%。

尽管租金涨幅出现放缓，但是表现仍好于同期的房价，继而推动租金收益率出现上升。

换言之，对于打算入手房产的投资者而言，这是一个好的信号。

数据显示，截至2019年6月底，澳大利亚整体租金收益率录得4.14％，高于去年同期的3.83％。

其中，首府城市从一年前的3.55％上涨至3.87％，非首府地区则从4.93％上升至到5.14 %，为2016年6月以来的最高水平。

就各首府城市而言，截至2019年6月的租金收益率表现分别为悉尼（3.47％）、墨尔本（3.69％）、布里斯班（4.63％）、阿德莱德（4.45％）、珀斯（4.35％）、霍巴特（5.25％）、达尔文（6.02％）和堪培拉（4.81％）。

END

和中国一样，澳大利亚居民对房子也有着特殊的投资情结。数据显示，澳大利亚居民70%的财富都集中在房产中。

展望后市，目前大多数人是看多的。但是也有机构警告称，应保持谨慎的观点。

投行摩根士丹利（Morgan Stanley）表示，澳大利亚住房市场的复苏仍然存在一些不利因素，其中包括居民负债高企、首付比例不得少于20%的规定，以及综合信用报告适用范围的扩大等。

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