澳洲租金连续三个月下跌，600万租客中有多少获益？
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前言
CoreLogic：澳洲整体租房价格连续三月下跌
Domain：悉尼九月租金录得15年最大跌幅
首府城市租金收益率走低
霍巴特成为投资者新的“掘金之地”
前 言
春暖花开，万物复苏，回暖的不只是澳洲的气温，还有当地的房市。数据显示，自6月份房价止跌反弹以来，澳洲整体住房价格已经上涨了1.7%。
然而，买得起房子仍是相对少数，很多人还是得选择租房，尤其是年轻人。
在9月25日发布的研究报告中，澳大利亚生产力委员会（Productivity Commission）警告称，澳大利亚仍有超过600万人租房居住。
地产研究机构CoreLogic发布的2019年9月季度租房报告可以说恰逢其时。数据显示，房价上涨的这三个月，租金则连续下跌了三个月。
市场人士指出，这表明以前租房居住的不少人开始买房了。但是，对于依旧租房居住的人群而言，付租金的压力有减少吗？问题的答案则需要看您住在哪里？
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CoreLogic：澳洲整体租房价格连续三月下跌
地产研究机构CoreLogic发布的最新报告，2019年9月，澳洲整体租金下跌了0.1%，中位租金录得每周436澳币。
澳洲首府城市租金整体较上月下跌了0.2%，中位租金为每周464澳元。相比之下，非首府地区租金则上涨了0.1％，中位租金为每周381澳元，远远低于首府城市。
继今年6月澳洲租金价格环比持平外，租金已经连续三个月呈现下跌走势。
截至今年9月的一个季度内，澳洲整体租金价格下跌了0.3%。其中，首府地区的租金下跌了0.5%，非首府地区租金虽仍然录得增长，但是增速明显放缓，录得0.3%。
今年9月，阿德莱德是首府城市中唯一一个租金录得上涨的首府城市，涨幅为0.1%。悉尼和堪培拉跌幅最大（跌0.3%）。布里斯班租金校上月持平，墨尔本、珀斯、霍巴特和堪培拉的租金则分别下跌了0.1%、0.1%、0.2%和0.2%。
根据CoreLogic的数据，截至今年9月，悉尼仍然是澳洲租房最贵的城市，中位租金为每周571澳元，但是低于上年同期的每周592澳元。堪培拉则以每周538澳元排名第二位。
值得一提的是，由于墨尔本租金下滑而霍巴特租金持续上涨，霍巴特取代墨尔本成为全澳租房第三贵的城市，中位周租金录得464澳元，比墨尔本高出7澳元/周。
截至9月的一个季度，八大首府城市有五个租金录得下跌，分别是悉尼（跌0.1%）、墨尔本（跌0.3%）、珀斯（跌0.4%）、堪培拉（跌1.1%）。相反，阿德莱德、布里斯班和霍巴特租金则分别上涨0.2%、0.3%和0.6%。
就年度租房市场表现而言，截至2019年9月的一年内，澳洲整体租金上涨了0.7%，较上年1.0%的涨幅收窄。其中，首府城市租金上涨0.1%，非首府城市租金则上涨了2.3%。
就各个首府城市而言，除了悉尼和达尔文外，其他首府城市在截至今年9月一年的租金均录得上涨。其中，霍巴特上涨幅度最为强劲，较上年同期上涨了6.2%，其次分别是珀斯（涨2.5%）、阿德莱德（涨1.9%）、布里斯班（涨1.8%）、墨尔本（涨1.2%）和堪培拉（涨0.1%）。
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Domain：悉尼九月租金录得15年最大跌幅
受出租公寓存量明显上升，而投资者情绪持续低迷影响，今年9月悉尼的租金创15年以来的最大同比跌幅。
地产门户网站Domain发布的最新租房市场报告显示，截至今年9月的一年内，独栋屋和公寓租金分别下跌4.5％和4.6％。
截至今年9月的一个季度内，悉尼独栋屋租金则下跌了0.9％，从530澳元/周跌至525澳元/周。目前，澳洲独栋屋租金最高的城市是堪培拉，达到每周550澳元。
Domain研究分析师Eliza Owen表示：“2013年至2018年期间，悉尼房产投资活动非常强劲，当时新建了大批以出租为目的的房产（主要是公寓），继而导致租赁市场的存量处于高位。
除悉尼外，达尔文是仅剩一个租金录得同比下降的首府城市。截至今年9月的一年内，墨尔本和堪培拉租金持平，布里斯班、阿德莱德、珀斯、霍巴特则分别上涨1.3%、2.7%、5.7%、和9.8%。
值得注意的是，展望未来，Owen指出悉尼的租赁市场有望再次收紧，并呈现出“房东市场”的趋势。
根据新南威尔士州房地产研究所（REINSW）发布的最新住宅空置率报告，在Chatswood、Auburn和Arndell Park等地区的带动下，悉尼的出租房空置率降至2.9％，为一年以来的最低水平。
数据显示，今年9月，悉尼的出租房空置率较上月的3.6％下降至2.9%。这是自去年11月份以来首次跌破3%。其中，中环地区的跌幅最大，为0.9个百分点，从3.9％降至3％。
REINSW首席执行官蒂姆·麦基宾（Tim McKibbin）表示：“自去年10月以来，我们还没有看到悉尼的空置率如此之低。”
“我们通常会在温暖的月份看到空置率减少，因此我们可以预期在新的财政年度，新州出租房市场的空置率将仍然保持在较低水平。”
值得一提的是，虽然整体空置率录得下降，但是一些有大量公寓建成的地区空置率却明显上升，当地业主面临不小的降租压力。
例如，Box Hill、西北偏远地区这些地区在8月份的时候空置率高达11.2%。St Leonards、Macquarie Park 和Epping也面临新房供应集中上市所造成的压力。
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CoreLogic：首府城市租金收益率走低
自2019年6月触底反弹以来，澳洲整体住房价格已经上涨了1.7%，影响租金收益率出现下滑。
截至2019年9月底，澳洲整体租金收益率录得3.99%，较上一季度的4.14%出现回落，但高于上年同期的3.85%。
其中，首府城市租金收益率录得3.71%，低于上一季度的3.87%，但高于上年同期的3.58%。非首府地区的租金收益率的录得5.10%，不及上一季度的5.14%，高于上年同期的4.95%。
具体而言，平均房价最高的两大首府城市，悉尼和墨尔本租金收益率也最低，分别录得3.25%和3.50%，布里斯班、阿德莱德、珀斯、霍巴特、达尔文和堪培拉的租金收益率则分别录得4.50%、4.34%、5.17%、5.96%和4.70%。
从租金季度变化的角度而言，首府城市中仅阿德莱德租金收益率在今年第三季度环比录得上升。
就年度变化而言，除悉尼和堪培拉外，其他所有首府城市的租金收益率均要高于上年同期。
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CoreLogic：霍巴特成为投资者新的“掘金之地”
值得注意的是，伴随澳洲住房价格的回升，在过去接近两年时间内销声匿迹的投资者近期又开始重新活跃起来。
对于投资者而言，过去五年租金收益率增长最强劲的地区是澳大利亚最南端的首府城市霍巴特，明显超过了悉尼和墨尔本。
房地产研究机构CoreLogic提供的数据显示，自2014年以来，塔斯马尼亚大部分地区的租金收益率增速均超过10％。
首府城市霍巴特（Hobart）以12.2％的增幅排名第一，目前总的租金收益率为5.11％，其次是塔斯马尼亚东南部（增长11.8％）和朗塞斯顿（Launceston）（增长10.7％）。
但是，整体而言，在澳大利亚租金收益率增速最大的20个地区中，维多利亚州和新南威尔士州还是占据了绝对多数，在20席中占据了13席。
CoreLogic澳大利亚研究主管蒂姆·劳莱斯（Tim Lawless）表示，塔斯马尼亚位居租金收益率增幅榜首。这反映出，强劲的资本收益以及紧缩租赁条件推动收益率居高不下。
劳莱斯指出，过去五年中，塔斯马尼亚州房价涨幅保持绝对领先，无论是首府霍巴特，还是非首府地区的收益率均处于高位。
他说：“通常，在房价强劲上涨的情况下，收益率会走软。但是这一点在塔斯马尼亚州却并不适用。那里的租金涨幅不比房价涨幅低。在过去两年的时间内，霍巴特的租金涨幅还超过了同期的房价涨幅。”
END
在政策利好刺激下，不少分析机构均预测澳洲房价将迎来新一轮的上涨。特别是在资金成本变得越来越便宜，资产的价格将得到支撑。
换句话说，房价越来越高，而工资停滞不前、生活成本居高不下的情况下，澳洲租房可能会成为很多人的常态。
澳大利亚生产力委员会（Productivity Commission）发布的报告指出，多达17万户家庭在付完租金后每周可支付的收入不到250澳元。
对于许多低收入人群而言，租房压力就像一块口香糖，粘在身上久久不能摆脱。在2013年表示面临租房压力的受访者中，超过50%的人时隔六年仍表示处于租房压力中不能自拔。
参考来源：
https://www.afr.com/property/residential/rental-market-weakens-following-housing-boom-20191015-p530tw
https://www.afr.com/property/residential/sydney-rental-vacancy-rate-drops-20191011-p52ztk
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