彻底凉凉还是危言耸听， 澳央行为何要封锁房价消息？

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• 前 言

• 朋友的买房故事

• 完美的风暴

• 公寓市场如何跌入谷底？

• 疫情后时代的公寓市场

前 言

近期，澳大利亚住房市场，尤其是公寓市场，情况有些“不太平”。

买家在纠结要不要买，卖家在纠结要不要卖，数据似乎失灵……

更大的瓜则来自澳大利亚央行。

根据澳媒的报道，为了避免新冠病毒引发人们对住房市场崩溃的担忧，澳储行（RBA）经济学家竟要求私人公司封锁有关房价暴跌的消息。

在经历如日中天的繁华景象之后，澳大利亚公寓市场（尤其是CBD）为何直坠谷底？

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朋友的买房故事

居住在悉尼Epping的Lily最近每周都参加周末的房产拍卖会。考虑到自己的经济实力，Lily一般都只会关注公寓，特别是百万澳币左右的公寓。

她说，最近几场拍卖都没有一个人出价。

“在场的一群人都在尴尬地等待别人出价。其中，在一场拍卖会上，拍卖的房子是事先看过的房子，但最终的结果还是流拍。”

她说：“其实，卖家的价格其实还算是比较正常，在市场指导价附近。但是，大家都不愿意接。”

Lily表示，连续多场拍卖会跟下来，她最大的感受就是买家几乎都是都格外小心的在观望。同时，卖家又舍不得割肉。目前看来至少在公寓这块的价格就看双方谁先忍不住。

就在最近这几天，Lily表示自己收到了中介的电话，是关于之前在Epping一套60万起拍的公寓。

当时，拍卖师说这套房子的出价其实并没有达到市价的水平，并且全场只有一个人出价61万澳元。

由于拍卖价没有到房东的心理价位结果没能成交。今天中介联系她只是告诉她卖家现在肯考虑60万的价格。

但是，Lily认为，凭这样的节奏，再熬一两个月，没准房东会接受55万澳币的价格。

另外，Lily认为，目前房价（尤其是公寓）之所以还没有太大的波动，很多情况下全靠优质房在撑着。

同期，就以下问题咨询专业人士的朋友也不再少数，即在之前上班族聚集的地区（主要是CBD），目前经济形势下行的情况下，租金表现又差，不知道买进来是否会砸在手里N年解不了套？

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完美的风暴

事实上，CBD公寓自住买家和投资买家的担忧并非空穴来风。

最新的数据显示，空置率飙升和租金普遍打折导致投资者的现金流遭遇无情挤压。目前，每五套投资房中，就有两套投资房业主面临财务压力。

自澳大利亚于3月锁国以来，来自游客和国际学生的住房需求干涸。对于严重依赖此类租户的CBD地区，租金面临巨大的下行压力而空置率持续攀升，尤其是在悉尼和布里斯班的CBD。

澳大利亚金融数据公司Digital Finance Analytics（以下简称：DFA）的分析显示，伴随短租房东也开始加入长租市场，对租户的竞争进一步加剧。

受此影响，82万套租赁物业的房东面临财务压力。另有12.3万套出租房的房东则面临“严重”的财务压力。

布里斯班CBD的公寓投资者梁女士（Lisa Liang）说道：“我们现在被迫每周降租至少100澳币。”

“我投资的公寓位于布里斯班南岸，之前的租客是三名中国留学生。但是，现在其中一个已经回国，因为锁国暂时无法回到澳大利亚。因为少了一个负担租金的租客，其它两名租客感觉付租有点吃不消。帮我打理的中介联系我要求减租。”

这种情况让梁女士开始面临投资风险。

她说：“除了其他各种乱七八糟的费用外，我们每年还要支付6500澳元的物业管理费。因此，如果我得到的租金减少了，而这些固定开始却一分未少，那么继续持有这套投资物业就有些困难。”

当一套出租房空置时间超过两个月，而租金收入不足以支付运营成本时，该物业即被视为对房东构成财务压力。

就不同房型而言，公寓房东遭遇财务压力的可能性是独栋屋的1.5倍。尤其是过去三年内购买的出租公寓房东，其面临财务压力的可能性是独栋屋的两倍。

DFA 负责人马丁•诺斯（Martin North）说道：“鉴于新冠疫情的爆发、先前投资物业的大量增加、租金收入的下降、Airbnb需求的崩溃以及外来移民的枯竭，这是一场完美的风暴。”

就地域而言，承压投资者比例最高的地区都在以公寓为主的悉尼和墨尔本CBD地区。这些地区也有大量投放在Airbnb等短租平台的房源。

例如，数据显示，在悉尼Rushcutters Bay和Ultimo， 80%的公寓投资者面临财务压力。其中，1377套投资房面临严重的财务压力。

在墨尔本CBD和西部，3/4的公寓投资房东承受着巨大的压力，1918套投资房业主面临严重的财务压力。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver指出，鉴于目前投资者可以向银行申请暂停还款，因此大规模房贷违约和集体抛售的情况下暂时不会出现。

但是，Oliver也表示称：“风险仍然存在。尽管，目前的历史低利率水平可以缓解投资者的部分压力。但是，如果投资者没有任何租金收入，或者租金收入发生巨大变化，那么仅凭借较低的利率很可能不足以确保这些投资盈利。”

梁女士说，她很想出售自己在南岸的公寓，但是却不能这样做，因为自2014年购买以来，这套公寓已经贬值了2万澳币。

她说：“如果能以买入价，或者小幅亏损出售，我会很乐意马上出售。但是，在目前的市场情况下，我不相信我还能找到买家。”

据其透露，她于六年前在Hamilton购买的另一套公寓目前已经亏损了10万澳元。

她说：“因此，考虑到所有这些问题，我将不再投资于公寓。如果我能收回为这两套公寓支付的100万澳元，那可以说是非常幸运了。”

澳大利亚地产研究机构CoreLogic发布的4月份“投资损益报告（Pain and Gain）”显示，由于供过于求，公寓亏损转售的可能性是独栋屋的两倍，这对租金收益和价格构成了下行压力。

在各大首府城市中，布里斯班的情况尤为严重，当地公寓亏损转售的比例比独栋屋高出30.6%。

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公寓市场如何跌入谷底？

几年前，在悉尼、墨尔本、布里斯班等这些城市的CBD地区，高层公寓市场还是一派繁荣景象，建筑业蓬勃发展、起重机无处不在……。

然而，这种繁华景象来的快，去的也快。

即便澳大利亚政府出台了价值6.88亿澳元的“HomeBuilder”计划。但是，公寓市场并不能从中获益。

悉尼公寓大王、亿万富翁哈里·特里古博夫（Harry Triguboff）抨击称，政府厚此薄彼，优先购地建房买家的利益，而没有顾及公寓买家和开发商的利益。

他说，即便悉尼完成的大多数新房都是公寓，但是整个刺激方案仅对城市边缘地区的购地建房买家有利。

他说：“因为悉尼68％的新屋实际上都是公寓，所以这个决定完全让我们感到困惑”。

为了帮助大家了解公寓市场近乎“断崖式的下跌”，我们可以先看一组数据。

根据国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）的分析，在2015-16财年，超过4层的公寓塔楼项目中新建公寓超过6.96万套。

然而，在本财年即将结束时，这一数字下降至3.4万套左右。据预计，到2020-21年，新建公寓约为2.15万套。

国际清算银行执行董事长罗伯特•梅洛尔（Robert Mellor）表示, 在2016-17财年峰值期间，新州公寓开工量达到3.37万套。这种繁华景象可能在“十年之内”不会再出现。

据澳大利亚住房行业协会（HIA）的首席经济学家蒂姆•里登（Tim Reardon）预计，从2020-21年开始，澳大利亚新屋开工量将急剧恶化，大幅下降约40％，低于全球金融危机的水平。

尽管新冠病毒对投资房的价值和租金收入造成了冲击，但是新冠病毒并不是公寓市场骤冷的唯一因素。

回顾一下澳大利亚的公寓开发热潮，其实也就是近十年的事情。

当时，公寓开发行业的繁荣可以说是坐享“天时、地利、人和”。

一方面，过去15年期间，澳大利亚住房开发一直不足而人口却持续快速增长。另一方面，开发商和海外投资需求持续攀升。

然而，到了2017年，中国收紧了资金外流，澳大利亚各州政府开始改变规则，对海外投资者加征税收。

同时，获得规划审批（尤其是在新州）也是越来越难。

最近，一系列建筑缺陷（包括可燃包层）的曝光在令人震惊之余，也然潜在的买家望而却步。

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疫情后时代的公寓市场

这场疫情带来的显然不仅仅是健康方面的影响，也绝不仅仅是对经济的冲击。

伴随疫情曲线的走平，各地开始忙着复苏经济，作为拉动经济的一大驱动力，住房市场现任不容忽视，仍将继续发展。

但是，疫情后时代，人们对住房的观念已经发生了天翻地覆的变化。

对于少数依旧负重前行的开发商而言，从设计到建房，他们不得不开始重新思考未来的项目，以满足新冠疫情主导下新需求和新偏好的出现。

多元化地产开发商Mirvac的一项调研发现，超过三分之一(37%)的受访者表示愿意居住在可以居家办公的地方。

Mirvac住宅开发主管Stuart Penklis指出，公寓需要更加灵活，以适应大流行带来的行为变化。

鉴于白天一套公寓内可能有两个以上的人居家办公，因此设计需要提供更明确的空间隔断（如封闭式阳台），以方便人们和谐共处。

他说：“许多人一直在寻求专用的指定办公空间，而不是在走廊旁的一张桌子。伴随越来越多的人开始选择居家工作，专用空间将渗入设计并成为默认设置。”

Penklis表示，此次新冠疫情的爆发将大大改变未来住房设计和开发的方式。

日本住房巨头Sekisui澳大利亚子公司Sekisui Australia目前也在考虑调整开发项目设计，以便吸引那些喜欢自由办公，但是又不喜欢宅在家里的潜在买家，例如在楼盘底层引入办公区域。

结语

据报道，由于一些期房（楼花）预售不够，开发商因为资金链断裂而留下了大量“烂尾楼”。

受此影响，我们看到被称之为“鬼城”的现象开始增多。

虽然短期内我们并没有看到公寓大幅下跌的报道，但是正如开头Lily所言，优质房在支撑市场表现。

不过，参考一下之前的住房开发周期。

伴随市场存量房源的变化，如果疫情后澳大利亚恢复人口的快速增长，根据Mirvac预计，2022年和2023年市场又将开始出现短缺。

参考来源：

https://www.afr.com/property/residential/perfect-storm-of-high-vacancy-falling-rent-hurts-investors-20200616-p5538h

https://www.afr.com/property/residential/why-the-apartment-cycle-is-heading-for-a-fast-dip-20200617-p553he

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