这可能是澳洲最混乱和暴利的一单生意？开发商一战赚了近2千万！新州政府 “冤吗”？

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• 前 言

• 一切纯属巧合？

• 一块有毒的土地

• 装聋作哑的各方

• 莱平顿三角区

• 结语

前 言

新州一宗大额土地交易遭遇审查，原因是政府支付的溢价高达土地价值的两倍，也就是原本1块钱可以买到的东西花了3块钱。

当然，这还不是故事的全部。

花了三倍高价买地不说，买的还是一块“有剧毒的土地”。

据估计，购地成本再加上修复费用，纳税人需要支付超过1亿澳元。

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一切纯属巧合？

话说这故事还得从2015年说起。

2015年12月8日，新州政府公布了价值数十亿澳元的 Parramatta轻轨项目。然而，就在消息公布的13天前，新州房地产开发商Billbergia买下了位于Camellia地区6 Grand Avenue的地块。

也就是这块地，恰好位于新项目的关键位置（规划为电车的主要仓储和稳定场地）。这番操作时机之精准，让很多业内人士都感到非常意外。

不少人表示：“这也太巧合了吧。”

当时，Billbergia以3,800万澳元的价格购买了这块土地，仅在几个月后就以5,350万澳元的价格，并且附带条件将其转手卖给了新州交通局（Transport for NSW）。

根据新州估价总署的评估，土地（不包括修复费用）的估值仅为1550万澳元。这也是为什么文章开头说1块钱的东西，花3块钱买的原因。

所谓的附加条件是新州交通局需要支付有毒地块的修复成本。

换言之，通过这笔划算的买卖，不考虑印花税和其他税费的条件下，土地原所有方John 和Bill Kinsella兄弟两人（Billbergia公司所有人）获得了1550万澳元的意外收入。

这笔交易有多划算，年化收益估计可以用百分之百来形容了。

那么，考虑到政府征地一般都需要经过严格的审查的流程，这笔如此草率的交易又是如何发生的呢？

从各方的回应态度来看，这个问题的答案貌似只能是：“没问题，一切纯属巧合。”

根据《悉尼先驱晨报》和澳大利亚广播公司7:30栏目的联合调查发现，对政府购买高污染土地发生在政府高级官员“休会期”，并且非常“紧急”，继而导致先前有关让土地所有方负债清理土地的计划皆被逆转。

时任新州交通局负责人蒂姆·雷登登（Tim Reardon）批准了这笔交易。随后，此人更是一路晋升，成为新州首席高官，负责新州州长格拉迪斯·贝雷吉克莲（Gladys Berejiklian）领导下的州长和内阁部。

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一块有毒的土地

对于位于“6 Grand Avenue”的这块地，新州知名环境专家比尔·雷尔（Bill Ryall）博士称，这块地的地下水和土壤中含有大量“剧毒性化学物质混合物”。

雷尔博士说：“最普遍的有毒化学物质是六价铬。这是一种公认的人类致癌物，曾经是公益律师Erin Brockovich所关注的主要化学物质。”

“毫无疑问，这种物质已经渗入地下水中。并且，这并不是什么新得知的事情，而是存在30年之久、一个大家都知道的问题。”

雷尔博士说，没有人能够可靠地预测，防控和处理地下水到底需要多长时间。

他说：“可能需要50年-甚至更长。在目前这个阶段，没人知道。”

2018年，环境承包商Ventia曾与新州交通局签订了一项合同，以4800万澳元的价格修复这块土地。但是，据内部消息人士透露，最终成本可能远远高于这个数字。

例如，这个项目的高级工程师George Silvino在社交媒体帐户上发布消息称，修复项目的费用大约为6500万澳元。

更为离谱的是，新州反对党财政事务发言人丹尼尔·穆克（Daniel Mookhey）表示，土地清理修复费用估计为1亿至7亿澳元。

他说：“他们买了它，然后卖掉了，赚了……几千万澳元的利润……。并且，他们什么都不用做，政府和纳税人需要来收拾这个烂摊子。”

谈到剧毒，不仅施工都有问题，更别提沿线开发项目的可行性了。

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装聋作哑的各方

作为电车的主要仓储和稳定场，被污染的场地对于新项目变得至关重要。

与此同时，越来越多的人开始猜测，既然需要花这么多钱还不知道能不能解决，政府可能被迫放弃帕拉马塔轻轨项目II期工程。

新州反对党财政事务发言人丹尼尔·穆克说：“我认为，因为他们现在知道清理这块地将花费很多钱，所以项目可能已经不再具备经济可行性。”

新州交通部长康斯坦斯的发言人表示，基于新州交通部的建议，部长才签署了一份批准强制征收该地的简要文件。

当被问及为什么在一个月后决定以5350万澳元的谈判价格购买该房产并承担修复费用时，该发言人说：“商业谈判是新州交通部门的事情。”

再回到当事一方，即新州交通部。

新州交通部的回复则是，因为这块地最能满足需求。该部门表示，原本打算采用竞争性意向表达程序，但是没有成功。随后，它才与新业主进行了谈判，并且“此前已经对其他可能的选址进行了调查”。

与此同时，新州交通部表示，土地收购的依据是1992年《土地收购（公正条件补偿）法》。

该部门表示：“如果无法与财产所有人达成协议，则新州交通局将进行强制性收购。”

再来看看当事另一方的回复。

在一份声明中说，Billbergia则表示在新州政府宣布Parramatta轻轨路线之前，并不知晓新州交通局打算购买这块地，或者有购买这块地的意向。

Billbergia表示，当被要求出售该物业时，自己并不是一个情愿的卖方，因为自己买下这块地是打算出于工业目的而进行开发。

他说：“但是，我们知道，除非满足新州交通局的要求，否则我们存在被强制收购的风险。于是，我们同意通过谈判达成出售协议。”    

“在这些交易中，我们采取了正确且合乎道德的行动，并在保密限制的范围内，公开响应媒体的询问，以提供相关信息”。

然而，一份内部文件显示，自2015年3月开始，政府就已经表现出对这块地的收购兴趣，早于Billbergia下手收购这块地的时间。

当时，新州交通部财务和投资委员会收到的一份商业案例调研报告指出，交通部打算以3000万澳币的价格买下这块土地。但是，这块地“存在污染问题，并且已在环保署（EPA）记录在案，因此交通部需要协商一份修复相关成本由业主承担的合同。”

因为太多的巧合，又加之价格过于离谱、过程过于草率，这笔交易也引发了有关递交给廉政公署审查的呼吁。

新州前审计长托尼·哈里斯（Tony Harris）说：“毫无疑问，这笔交易应该交由廉政公署审查。”

他也认为，这笔交易的仓促和金额不得不令人生疑。到底其中有无猫腻，审查很关键。

他说：“现在，每个人都在谈论莱平顿三角区（Leppington triangle）交易。那笔交易损失的是3000万澳币，但是，我们这笔交易损失高达上亿。”

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莱平顿三角区

什么是莱平顿三角区？

事实上，这在上月是澳洲本土英文媒体头版报道的一则新闻，涉及西悉尼新机场附近的一宗“十倍收购”的土地交易。

2018年7月，联盟党政府斥资3000万澳元的价格从莱平顿牧业公司（Leppington Pastoral Company）收购了一块位于“莱平顿三角区”（Leppington triangle）、占地12.26公顷面积的土地。

根据媒体的调查，土地实际价值仅为300万澳元。

另外，根据澳大利亚国家审计署(ANAO)的报告，这块土地是连接M4高速公路和Narellan之间的重要地段。3000万的收购价格是新州政府花在同属于“莱平顿三角区”另一块土地上费用的22倍。

这种离谱的情况导致联邦审计长Grant Hehir介入审查后发布报告称，基础设施部在购买这块奶牛场土地时未能进行尽职调查，并且该部门机构运营的各个方面“均未达到道德标准”。

在报告发布后，基础设施部门又对这笔交易进行了两次内部调查，但拒绝发表任何言论。

目前，这笔交易正在交由澳大利亚联邦警察局进行调查，相关结果尚未公布。

结语

不少生活在悉尼的华人知道，在悉尼，交通一直是个头疼的问题。

作为澳大利亚最发达的城市，悉尼交通自然是非常重要的。

然而，本来基建速度慢已经饱受诟病，再加上这一码子事，掉粉的同时也让不少人心感失望。

但是，从一种积极的角度来看，问题只有得到曝光，才能加速问题的解决进程。

参考来源：

https://www.abc.net.au/news/2020-11-16/nsw-government-bought-land-for-three-times-its-value-light-rail/12881058

https://thenewdaily.com.au/news/2020/09/29/scott-morrison-sydney-airport-land/

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