澳洲房市调控打响第一枪！千万别误判局势！

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• 千呼万唤新政来

• 对购房者有什么影响？

• 打压房价还是抑制房价？

• 房价走势如何看？

• 结论

千呼万唤新政来

狼来了，狼来了，狼真的来了。

昨天，澳洲房地产市场调控打响第一枪。

澳大利亚审慎监管局（ARPA）把房贷利率申请的最低利率缓冲从2.5%提高到了3%。

这意味着什么？

所有接受存款的银行(ADIs)都应该以3%的利率缓冲适用于贷款利率，使普通借款人的最大借款能力降低约 5%。

现实贷款利率为1.99%的话，新政后贷款人须证明可以承担贷款利率为4.99%才能发放贷款。

虽然，近期常有监管机构收紧房贷的风声，但没想到来得这么快。

对购房者有什么影响？

首次置业

这类购房者是此次新政的主要影响者之一。

原本购房门槛就已非常高的悉尼、墨尔本等地区，新政后更是只能望楼兴叹。

对于收入水平和首付能力都偏弱的首次置业者群体，收缩贷款对他们来说无疑是再次提高购房的门槛，并推迟他们购房的时间。

但这并非是政府新政所要打击的群体，相反政府鼓励首次置业人士入场。

所以，监管机构还是手下留情，仅是提高最低利率缓冲，而非利率“下限”（银行对借款人进行压力测试的另一种方式）。

后续是否有针对首次置业群体的配套鼓励措施，值得关注。

刚需升级

新政使得刚需升级群体左右两难。

一方面，新政冲击首次置业群体信心，使得小换大、公寓换独立屋群体止步不前。如果改善型购房者现有房产不能成功被出售，那么他们就无法去进行房屋升级。

另一方面，新政旨在打击炒房人士，且随着公寓、独立屋价差不断被拉大，推动着购房者决策的变化。许多原本打算购买公寓投资房的人士，现在也在转向加码独立屋，亦或者是升级自住房。

所以，新政后贷款受影响，刚需升级会更加理性。

投资客

投资客是此波调控的重点关注对象。

希望以高杠杆运转的投资模式，势必会受到新政的冲击。

且在国门紧锁，缺少海外人士、学生租房的大背景下，投资客拉高杠杆炒房的时代恐将一去不回。

打压房价还是抑制房价

调控新政已来，房价就要开始进入下行通道？

并非如此！

首先要理解此次调控的主要目的是什么？

是打压房价还是抑制房价？

很显然，APRA新政对总体住房信贷增长是“相当温和”影响，仅仅是敲敲边鼓而非调控“原子弹”。

如果监管机构希望打压房价，很简单，加息即可。或者采用此前推测的债务收入比例限制措施。

但是APRA没有这么做，因为他们的目的不是为了一棒子打压房地产市场，而是更关注经济环境（就业、通胀等一系列因素）的总体平衡。

所以，此次调控是降温而不是灭火。

房价走势如何看？

调控是降温，当前形势下房价走势还是要看这几点。

现金利率

新西兰央行6日将基准利率上调25个基点至0.5%，以遏制通胀，防止经济过热。这是新西兰七年来首次加息。

但澳洲没有动。

本周，澳洲央行召开每月例会，决定将现金利率维持在 0.1%，同时再次重申维持在 2024 年之前不会加息的决定。

央行行长菲利普·洛威（Philip Lowe）特别提到了房市。

他表示，监管机构一直在讨论在利率处于创历史新低的情况下住房信贷快速增长的风险。

他更指出目前的主要手段仍是，保持贷款标准和适当的贷款可偿还性缓冲。

所以，只要宽松的货币政策不变，实物资产（包括房产）看涨的趋势就不会变。

疫苗接种率及解封路线图

昨日下午新州达到了16岁以上人口70%的两针率，迄今为止打了近1050万针疫苗。而根据这个估计，新州将在10月25日达到80%的两针率。面对节节高升的疫苗接种率，新州政府将维持此前的解封路线图。

维州，即使疫情再次反扑，房地产市场都仍然保持高热度，在墨尔本放宽看房规定后，更多的卖家愿意测试市场。

全面解封在即，乐观情绪将推动房市正向发展。

住房供应量

需求旺盛，买家需求依然超过供应。

9 月份，全澳新住宅挂牌出售量增加了 12%，即73,812 套，但这一涨幅被住房存量整体下降所抵消，同期住房存量下降了 0.6%。

SQM Research 的数据显示，当月悉尼的新房源挂牌量增加了 23.1%，为市场增加了 12,743 套新库存。

而墨尔本上涨 9.9% 至 12,057 套，因为封锁措施的结束，许多卖家重新考虑房屋上市出售。

除堪培拉和霍巴特分别下降 15.9% 和 5.8% 外，所有其他首府城市9月的新上市房屋数量均有所增加。

目前的市场吸收速度非常快，买家需求旺盛，消化速度远超新挂牌上市的速度。

建筑材料成本

随着建筑业复产复工，行业开始回暖，工程建设迅速增长。

澳洲工业集团/住房行业协会（Ai Group/Housing Industry Association）的建筑业表现指数跃升 14.9 点至 53.3点，超过了50 点的荣枯线，表明随着住宅和商业活动的改善，经济恢复了扩张。

但供应链压力也正在增加。

建筑投入价格指数升至98.4点的新高，全澳各地的建筑商表示，供应商和进口商的价格都非常高，他们需要将成本上涨转嫁给客户。

所以综合以上因素，即使监管机构推出调控新政，但在当前形势下房价没有太多下降空间。

结论

直白点：交易会减速，高房价不会降。买得起就买（首次置业、刚需改善），买不起就租，炒房要三思。

维持低利率不变，即意味着澳洲监管机构不会通过刺破泡沫降低房价的方式来让所有人都买得起房。所以，奢望房价大跌的幻想还是趁早抛弃吧。

从整体上来看，牛市还没结束，市场在解封后还会有一波热潮，之后会趋于理性。

识时务者为俊杰，买房切勿逆流而上。

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