澳洲楼市, 正在抛弃原地踏步的投资者！

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• 前言

• 购房者偏好的转变

• 疫情后楼市的生态环境出现变化

• 楼市中长期发展方向

• 结语

前言

澳洲楼房物业市场的走势一直惹人关注，2020年受疫情影响，有个别银行的研究甚至指出如果在缺乏任何政策的支援下，澳洲楼市有可能会大幅下滑30%！
报道一出，市场为之哗然。
但结果是，当年除墨尔本稍微下跌2.06%之外，其余各大城市的价格不跌反升。
如今随着加息的势在必行，澳洲房市开始了又一次的放缓，空气中也散播开来新一波的哀呼……
那么从最近的各种数据和研究中，我们能得到怎样的指示？

购房者偏好的转变
CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 表示，随着现金利率可能很快上涨，房价下跌可能会在今年剩余时间内加速到 2023 年。
“现金利率上调对住房需求是一个净负面因素，因此将进一步增加价格下行压力。”
过去三个月，所有首府城市的增长率都大幅下降，除了珀斯和达尔文，这两个城市季度增长速度加快了：
布里斯班季度上涨 5.7%，阿德莱德上涨 5.4%，珀斯和达尔文分别上涨 2.4% 和 2.2%。
澳洲表现最好的地方，大多位于首府城市的沿海和乡镇地区边缘，

人们想得也很清楚，在疫情下，大家都想逃离疫情中心，很多人选择线上办公，都想亲近自然，都想过上自己想要的生活。 所以，很多大城市的郊区，成为人们的首选之地。

其中，中央海岸有6个郊区进入前20名，而南海岸和西悉尼西各有4个。
就独立屋中位价的涨幅百分比而言，全澳表现最好的城区是昆士兰州Sunshine Coast的Sunshine Beach。那里的房价中值上涨了192%，即230万澳元，达到了目前的350万澳元。
悉尼西部郊区的Austral也是全澳房价表现最好的郊区之一，房价劲涨132%，最高涨了101万澳元。
拜伦湾的房价均值涨了161万澳元，现在拜伦湾均价为302万澳元！
其他涨幅较大的郊区还有：

• Glenorie涨112万澳元 

• Sylvania Waters涨135万澳元

• 北部海滩的Bayview涨147.5万澳元 

由此可见，除却利率，还有一些其他的潜在因素正在浮出水面。
疫情后楼市的生态环境出现变化
与此同时，地产界开始留意到过去一年的抗疫过程中，市场的生态环境出现了以下几个转变， 并且预计疫情过后，这个情况会延续下去。
一，在家工作成效得到确认，打工一族便不再需要住近市中心。为此缘故，市中心范围20公里外的楼房物业市场，甚至大都会周边的物业市场需求突然畅旺起来；

二，从房价角度观察，市中心的Apartment 本来已经出现供过于求的滞销现象，故此叫价受到压力，成功脱手的时间也会随着供求出现变化而顺延；
三，此外，有小片花园的联排townhouse 或排屋unit再次受到买家的垂青。

楼市中长期发展方向
中长期而言，随着人口的改变，民众对于房屋的看法又将会出现什么样的改变呢？
千禧一族将成为市场的主要买家
所谓千禧一族，泛指目前1981至1994年出生，介乎26岁至40岁的一群，目前他们占澳洲整体人口22%，是最大的一个人口组别，届时他们积累的财富也最大。

研究人员留意到疫情对这一群千禧一族的年轻家庭而言，带来了对物业市场需求上的转变——他们选址不再以市中心为主，更加远离公寓，为给与孩子活动的空间，他们可以选择大都会的周边住宅区，甚至大都会边缘的住宅区等。
技术含量需求变迁影响收入
疫情前后，社会对各行业的技术含量需求出现了明显的变化。

疫情前后医生及工程师等的技术含量社会需求，有增无减；其次便轮到货车司机、餐饮业员及销售人员等；至于原本企稳在技术含量需求中间位置的劳动人口，例如警察，电子工人及机械师等却在疫情后不升反跌。
这个现象将会反映在薪金的升幅水平上，形成了一个薪酬集中在首尾U型两极的位置。因此，未来10年需求最多的将会是贵价楼及平价楼，而中间价的楼房需求或将减少。
结语
“随着更高的库存水平和更少的竞争，买家正逐渐回到主导地位。这意味着有更多时间来考虑他们的购买决定并就价格进行谈判。”
且目前，市场上仍有大量购房者和卖家活跃，尽管需求减弱，但总体水平仍很高。而新房源上市数量的激增，也显示出卖家的信心。
不难看出，放缓的当下，澳洲房地产买卖活动情况依然强劲。
现时市场要做的是密切留意市场的动态，而未来10年甚至20年，让我们拭目以待。

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