澳洲房价，十年翻一番，未来还能大涨吗？
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前言
房地产市场的30年
公寓市场经历了什么？
下一个春天在哪里？
结语
前言
最新数据表明，按照人均财富中位数计算，澳大利亚人超过所有国家的居民占据全球富有排行榜的首位，这很大程度上归功于澳洲人对购置房地产情有独钟。
现如今，房地产市场疲软的短期趋势可能是澳洲人周末聚会上的常见话题。
但实际上，澳洲人持有房屋的时间比典型的市场周期要长。更有一些耐心且有眼光的投资者，在时间的累积里取得了几倍于其他人的丰厚收益。
鉴于人们的注意力还停留在疫情期间房价的飙升和最近市场下行的波动里，我们有必要回顾一下过去30年房地产市场的发展，看一看房屋价值是如何随着时间的推移发生了显著变化。
房地产市场的30年
最近30年，包括当前的下滑，全国房地产共经历了六个不同的增长周期和相同数量的下降周期。每次上升和下降都具有不同的环境和变化的催化剂，例如税收政策、货币政策决定、经济冲击、财政刺激和更广泛的经济状况。
在全国范围内，房屋价值在过去30年里增长了382%，或按年复合计算，自1992年7月以来平均年增长5.4%。CoreLogic的全国房屋价值指数(HVI)显示，在1992年至2002年第一个十年和随后的两个十年里，房产资本价值分别上涨了77%，59%和72%。
打破长期以来的房地产升值的神话，事实上，房屋价值在10年内翻一番的情况非常罕见。在过去的十年中，没有一个首府城市的增长率达到100%以上，只有塔斯马尼亚地区实现了翻倍的增长。回溯2002年至2012年的十年间，只有珀斯和达尔文的房价翻了一番。
首府城市的增长率高于澳大利亚的其他偏远地区，房屋价格分别上涨了409%和294%。首府城市较高的增长率可能反映了与偏远市场相比，具有更高的需求和更大的供应稀缺性，以及首府城市内部更多样化的经济状况。
以下为各首府城市30年独立屋和公寓价格曲线，受市场环境影响，全国各区域在各周期的表现差异很大。
例如，西澳州的矿业繁荣使珀斯的房价在2002年至2012年期间上涨了104%，但随后的经济萧条使房价在最近的十年(2012-2022年)中只上涨了14%。
在霍巴特，1992年至2002年是三十年中最疲软的时期，房价上涨了30%，而最近10年霍巴特的房价飙升了99%，原因是移民增多和住房供应持续不足。
30年增长率最高的首府城市是墨尔本，共增长459%，每年增长5.9%。塔斯马尼亚以361%总增长，每年5.2%，成为增长最快的偏远地区。
公寓市场经历了什么？
过去30年，大多数地区的独立屋涨幅远远超过公寓，这可能反映出土地的稀缺性推动了更快的升值速度。
首府城市的独立屋上涨了453%，远远高于公寓的307%，相差146%。
偏远地区市场中，房价的表现差距没有那么大，自1992年以来，独立屋上涨了314%，而公寓上涨了213%，相差101%。
公寓较低的长期资本收益可能是由于整个澳大利亚地区的公寓供应水平较低，此外，人们对度假风格公寓或退休公寓的需求在上升。
但与独立屋的资本增长速度相反，公寓往往显示出更高的收益率。
未来，在负担能力、人口趋势、不断变化的家庭类型和生活方式偏好的推动下，公寓板块将扮演越来越重要的角色。尤其在首府城市，新生代和打工族更喜欢便捷现代的公寓生活。
此外，相对独立屋的高门槛和低负担性，首套置业者更倾向于选择中高密度的公寓。移民涌入，公寓供应量减少都是拉动公寓市场的潜在因素。
海滩等稀缺土地上的资源会越来越少。建筑质量曾是过去几年公寓市场的一个败笔，今后也将是广大卖家关注的焦点之一。
相对独立屋更高的租赁收益会让投资者重返市场，但是无论是公寓住户的房屋升级还是独立屋住户的住宅规模缩小，还有首次置业者加入，用于自住的卖家会增长，对公寓质量的诉求会越来越高。
下一个春天在哪里？
由于澳洲人57%的家庭财富都在房地产上，澳大利亚人关注房地产的短期涨跌是非常正常的。目前，面对所有负面媒体，买卖双方的信心都很脆弱。
然而，房地产交易成本极高，交易周期长，并具有潜在的财务风险，这使得房地产很少像股票那样交易。澳大利亚过去 12 个月售出房屋的中位持有期（即个人房屋销售之间的年数）为 9 年。
即使最近一个增长周期创下2003年以来最大的销售量，达617,300 套房屋，但这相当于一年内只有 6.3% 的澳大利亚住宅成交，这突显出大多数房主并非直接受价格变化的影响。媒体宣传的暴跌在缺乏成交量支持的情况下是不太可能发性的。
不可否认，尚未确认的全球经济，地缘经济的威胁，国内飙升的利率，高企不下的通涨，预测短期内的房地产趋势是困难的，长期周期告诉我们现在的下降趋势最终会趋于平稳，通常会有一段稳定时期，然后进一步增长。
无论在下跌或上升通路中，任何时候会可能有转向的催化剂出现改变市场的走势，如财政政策的调整，税收改变，或者可能与全球经济因素有关的任何市场状况。
由于当前的低迷受到利率上升的影响，当利率找到上限时，房价会企稳。随着利率下降(据金融市场预测，最早可能在明年第四季度)，我们可能会看到房价开始进入新的增长阶段。
另一方面，房地产市场不是一个整体，任何时候在不同板块都有各不相同的表现。事实证明进入市场的时机很重要，但不要指望整体房地产市场在未来几年扛起快速升值的重任。
在过去30年整体增长的背景下，某些SA3级的细分市场创造了高达7倍以上的增值，几乎是均值的两倍。对于那些希望自己的资产价值在10年内翻一番的人来说，手里需要有跑赢大盘的资产。
谨慎选择房产至关重要，优质房产永远供不应求。把握地区走向，密切关注市场形势，挖掘价值洼地。经过挑选你可能发觉没有便宜的房子，但经过几年，十几年后，你会发现现在的价格不足为道。春天在每一个细心研究的角落里。
结语
虽然房价会经历增长和下降的周期，但长期趋势无疑是上升的。这为有长远眼光的购房者和房地产投资者创造了机会之窗。买卖双方都在观望，当意识到利率接近峰值、通胀正在得到控制时，这个机会之窗就会关闭。
与其等待，不如寻找市场上的常青树和未来的潜力产品。
耐心是一种美德，果断也是一种优势，兼而有之的投资者将成为市场的赢家。
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