箭在弦上，澳洲房价一触即发

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这周末我拜访了一个从威尔士过来的老移民，坐在她宽敞明亮的客厅里听她讲购买这栋独立屋的故事。
这套占地566平米的独立屋购置于1971年，当时的价格是2.5万澳元，现在市场价格已经超过100万澳元。
澳洲房价近30年平均增长了近四倍。在经历了疫情期间的急剧繁荣，继而后疫情时期高通胀下的迅速下跌后，房市已经稳企回升。
各种迹象表明，利率增加对房地产的影响接近尾声，取而换之的是房贷可负担性构成未来房价上涨的抑制因素，供需关系成为推动房价上涨的巨大动力在市场中发挥关键作用。
房地产市场的博弈局势已经变化，市场发展开始脱离利率影响。
在通胀高企不下的背景下，澳联储自去年5月加息12次，现金利率从0.1%疾速涨至4.1%。
房地产市场在通胀中受到挤压的重灾区是贷款压力一路飙升。
在此重压下房价从去年初一路下滑，但是在今年2月触底后，市场抛开利率上涨影响，房价连续五个月回升，积累上涨了4.1%。

这表明房地产市场的发展开始脱离利息的影响，供需关系的权重日异增加。
金融机构预测鉴于工资增长缓和，失业率略升及周边市场经济恢复不及预测，澳储行9月份可能再次暂停加息。
本轮加息可能已经结束，但肯定接近尾声。
未来可能还有一次加息至4.35%。现在市场仍处在试探加息步伐的过程中，每一次加息都是接近终点的提示，都会推升买家的担心错过情绪 FOMO（Fear of missing out），从而引发房价快速上涨。

澳洲房屋供应与需求的严重失衡成为房价上涨的巨大动力

澳洲22-23财年净输入海外人口约40万，这个财年估计将为31.5万。到2026-27财年回落到26万。
澳洲统计局最新数据表明全国新项目审批量达到10年来最低水平。
国家住房基础设施基金(NHIF)最新预测，到2027年，澳大利亚住房行业将出现约17.5万套住房的供应不足。

目前市场矛盾集中在房屋供应紧张和对高利率下贷款可负担性的担忧。
在还贷压力下房屋挂牌量近期增加对房价上行造成了压力。贷款压力和获利了结是造成挂牌量上升的原因。
7月首府城市房屋上市量增加了3.9%，总库存依然比去年同期低18.3%，比前五年平均水平低23.3%，但滚动季度销量高于五年基准5.2%。
7月挂牌量最高的城市是悉尼，比去年同期增长9.9%，比前五年平均水平高出18.0%，但悉尼拍卖情况和首府城市情况基本一致，销售量和清盘率全部上扬。
全国和悉尼房价全都保持了上涨态势，说明抛压完全可以被市场消化。

回到宏观层面，短期挂牌量上升不对总体供应量产生实质性影响。
尽管投资房源成为近期上市资源的释放主体，澳洲统计局公布2023年6月新批投资房贷比例持续增长，占比达到34%，恢复到长期水平。
房产投资的增长态势初步形成，可以肯定的是投资的主体发生了变化。

房地产市场分划明显，各细分市场表现不一

房产研究机构CoreLogic7月房屋价值指数 (HVI)显示全国范围内，房价上涨 0.7%。自二月以来房价连续第五个月回升，积累上涨了4.1%。

01

首府城市强于偏远地区

首府城市和偏远地区7月房价涨幅分别为0.8%和0.2%。全国滚动季度销量高于五年平均水平2.2%，滚动季度销量在首府城市和偏远地区分别为高于五年基准5.2%和低于五年基准2.9%。

这一延续趋势进一步表明随着疫情后人口分布正常化，澳大利亚偏远地区房屋市场相对首府城市持续走弱。

02

中低端市场房价增长强劲

细分市场上，房价放缓主要是由于高端四分之一市场的涨幅放缓所致，增长从5月份的 1.8% 下降至 7 月份的 0.7%。低端四分之一市场涨幅为1.0%，其他广大市场涨幅为0.9%。与此前的几个月相比，7月份涨幅更加稳定。

金融数据显示在这一细分市场近几个来首次置业者和投资者的贷款额出现了更为强劲的反弹。
未来几个月经济适用房市场的购房竞争可能更加激烈。
工党日前正式推出2%首付买房资助计划（Help to Buy Scheme）。
该计划最早将在2024年初生效实施。此举将进一步推高这一细分市场的房价。
现在市场处于一个敏感时期，房价快速上涨可能一触即发。
影响房价的两大因素——供需关系，和利率带来的贷款压力都趋近临界点，并在相反的方向上影响房价。
8月加息暂停减少了部分利率政策对市场的抑制作用，本月30日公布的CPI数据将影响9月5日议息会议的结果，但无论如何买家入场的步伐已经无法阻挡。
疫情期间固定利率贷款的释放可能将促使大量房源被回吐到市场。
在降息之前的这段周期内上市房屋量的短期波动是否能充分被市场吸收或将触动房价在短期内发生明显变化。
供需紧张持续恶化在相当长的时间内将成必然，它对于房价的推动作用日益增加。
不可否认，现阶段贷款压力是残酷的，但只要有利可图市场永远不缺资金雄厚的买家和资金在行情启动的低点伺机而动。
毕竟全国大部地区现在的房价距离疫情期间的高点还有相当一段距离。
有证据表明，尽管利率处于2012年以来的最高水平，且市场情绪维持在全球金融危机低点附近，但买家已变得更加活跃。
澳洲房价在三至五年内将有一个飞速上扬。
降息应该是最迟的一个时间节点，在此之前任何诱发市场情绪的变化都可能成为触点。
有意向的买家，准备起来！

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