引而不发，澳洲房价在等什么？

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8月澳洲房地产市场连续第六个月复苏，打破了前两个月的涨速回落重新恢复加速上涨。7月澳洲通胀意外地降到4.9%。不出意外的话，9月5日议息会议的结果将维持目前利率不变，这将是澳联储连续第三个月停止加息。

货币紧缩政策的缓解，供需矛盾的加剧推动了房价上涨的持续深入，房地产市场上行的趋势得到进一步巩固，但距离坚定地快速上涨还有一段距离，是什么让澳洲房价引而不发？

房价恢复加速上涨势头，首府城市表现明显好于偏远地区。

Corelogic近日发布澳洲8月房价指数，全澳房价上涨0.8%，自今年2月份触底以来，全国房价上涨了4.9%，房价中值增加了约$34,301。此轮上涨首府城市一直领先于偏远地区，分别积累上涨了6%和1.6%。 

首府城市除霍巴特(-0.1%)外，每个州府城市的住宅价格都在8月上涨。涨幅最大的是布里斯班，涨幅为1.5%。其次是悉尼和阿德莱德，房价上涨1.1%。作为引领此轮上升的悉尼自今年1月房价触底以来已积累上涨了8.8%。其次是布里斯班从2月至今上涨了6.2%。

在偏远地区，大量洲际移民的涌入为Coolangatta，Sunshine Coast Hinterland和 Gold Coast North的房价上涨提供了有利的支撑。过去三个月这三个地区的房价分别攀升了 6.2%，5.8%和5.6%。其他大部地区表现则差强人意。尽管有40万移民输入，但历史移民数据显示，偏远地区仅占海外净移民总数的15%。同时疫情后人口从偏远地区回归到首府城市的重新分布释放了该明细市场的需求压力。

供需关系波动不改大局

首府城市销量平稳向上

整个冬季的房屋供应量较以往冬季有所增加。广告发布新增数量从前两个月的3.6%一跃增至12.9%，但大部分房源正在被市场吸收。总存量仍处于低位，比一年前低15.5%，比前五年平均水平低近19%。供不应求依然是市场的主旋律。

过去两个月广告总存量涨幅最大的是堪培拉，悉尼和墨尔本，分别为上涨了10.2%，9.8%和8.3%，但悉尼和墨尔本库存水平仍低于一年前的水平。

珀斯、阿德莱德和布里斯班的广告供应量仍然非常低，其总上市数量比前五年平均水平低40%以上，并继续呈下降趋势。

与此对应的是8月拍卖房屋数量持续增长。DOMAIN数据显示8月最后一周五个首府城市的总拍卖数量近2000套，是4月以来最繁忙的一周。清盘率总体平稳。悉尼和阿德莱德的清盘率始终站在70%及以上，并呈增长态势。

在巨大的贷款负担下，买方的观望情绪集中在房源回吐对市场造成的压力。在总存量严重不足的情况下，拍卖市场目前的反馈表明市场有足够的容量不仅可以吸收抛压并能支持房价持续上涨。

通胀及货币政策变化，投资者活跃度高于自住买家。

在高通胀的背景下澳联储自去年5月至今加息12次，给广大业主带来了巨大的贷款压力。在截至今年7月的三个月内，面临抵押贷款压力风险的澳大利亚借款人数量达到创纪录的150万。

最新数据显示抵押贷款拖欠率仅略高于历史低点，但在今年下半年和2024年，拖欠抵押贷款的借款人比例可能会上升。尤其随着越来越多的借款人从低利率固定住房贷款转向高得多的再融资利率，这种风险也会增加。

存款少或债务高于收入水平的借款人在住房贷款中所占的比例越来越小。尽管存在需求，但信贷能力下降是一个抑制房价上涨的普遍问题。

积极的一面是，近期通胀下降速度快于预期，金融市场预测未来进一步加息的可能性从48%降到37%，认为在2024年12月下调利率的可能性从50%增至75%。较低的通胀和进一步紧缩政策结束预期的增强会提振消费者信心，这对于房地产市场无疑是一个利好，有助于支持有能力的潜在买家做出购买决策。

实事证明，虽然房贷水平还处在低位，但在房价温和上行，并低于前期高点的时候越来越多的投资买家进入市场。澳洲统计局数据显示新批投资房贷比例已恢复到长期水平并持续增长，7月投资贷款占比超过35.5%，高于6月的34%。

房地产市场量价齐升可能就发生在房屋销售的金九（月）银十（月）。降息信号无疑将触发房价快速上涨。

利率上涨引发了近一轮下跌，现在利率上调接近尾声或已结束。供需矛盾将成为未来引导市场的主要动力。未来几年，强劲的人口增长带来的住房需求仍将是一个特点，我们尚未看到任何实质性的供应反应。预计未来几年净海外移民将高于平均水平，住宅审批持续低迷，全国住房金融投资公司NHFIC预测，到2027年澳大利亚住房行业将出现约17.5万套住房的供应不足。

从8月数据来看，没有销售量的配合房价上行依然如履薄冰。每年九、十月份是房地产市场的黄金时间，活跃的销售活动可能带动房价上涨。另一方面，如果上市量短期内突破市场容量，尤其在贷款能力处于历史低位的时期，可能会给房价上涨的步伐降温。

排除季节因素，市场的胶着状态可能会持续到明显的降息信号产生为止。

有经济学家预言，明年澳联储可能会启动一个比广泛预期更为激进的宽松周期，即从2024年5月左右开起三次25个基点的降息，这将促进货币政策从紧缩恢复到更加中性的环境。

无论如何，目前银行活期利率仍低于固定利率，一旦固定利率下调则很大程度上是银行降息的前奏，这是引起房价飙升最晚的一个触发因素，而且无论房价在什么节点上，在供需关系的支持下它都将引发新的一轮市场热潮。

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