想买湾区一线城市学区房？这是给初次买房者的建议
买房自由，我绝对没有权力去评价别人的选择，尽量从市场的角度客观的来看。我只看了南湾的学区房只能想到这些。大家买到自己喜欢的就好！不要因为买房影响生活质量，房子价值的高低和幸福指数没有关系。一辈子租房也可以很开心！
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补充一句：整个过程非常心累，看得越久越累，而且在all cash的打击下会觉得自己越来越穷。战线不要拉太长了，我见过的最长一年买的房，打击太多很容易丧失判断最后随便抢到一个就买了。比如我朋友去年pre-approval可以买180万的房，从PA看到Los altos看到Mountain view最后在sunnyvale买了房。。。落差还是略大。。。
背景：楼主来南湾半年，现在的房租1 bedroom市场价2900，明年估计要3000+。不想再renew了，看房一个月，几个星期前连HOA是什么都不知道，把Cupertino Los Altos Sunnyvale Mountain View这些交通好的学区好的预算之内的都看了，第一次下Offer想了10秒钟就抢到了宇宙中心的学区房，经过三轮bidding, 我的出价并不是最高，但是女主人相信我是个好人。。。。最后把房子给了我。。。本来是去打减盐酱油的没想到成了老抽！！！
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不过价格也比我预期的高出很多，首付已经占了一半。。。房子只看过10分钟，还没进门我就觉得too good to be ture，四个卧室以上的房子！根本抢不到。最后真的是意外！
所以南湾的学区房，能抢到一定要有技术和运气。。。抢不到的马上Move on, 说明缘分未到。之前我看上过一个，还没来得及下offer就被人all cash抢走，后来才知道是死人房，而且客厅中间有一根巨大的独立柱，从风水和房屋结构来看都不好。果然过了一个星期，这个房子又relist了。
所以说，没抢到也不一定是坏事，老天爷帮我做了决定。（这个房子现在已经有三个比起价高出二十万的offer了，⊙﹏⊙b汗）
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做准备阶段：
上网看大量的帖，redfin zillow movoto这些都是好工具，最近一年的成交价格都看看。
多跟买房的朋友聊聊。我周围的Couple基本都有两套房了，买什么样的都有，80万，100万，120万，150万这几个是个坎，跟不同档次房产的朋友都聊聊，有的就是愿意买两个80万的Th也不买一个sfh.
Open house! 大量的去看！看得多了自然知道自己喜欢什么了
了解湾区的历史，很重要！水银区高压线superfund变电站这些有潜在危险的要了解，都说加州都是地震带所以我已经把地震危险忽略不计了。。。
钱在银行时间越久越好，大银行要求两个月以上。信用卡开三个养好了再买房，信用记录要在720以上。H1b要生效以后才行等等规矩。大银行不行就去小银行吧！没问题。
目标要明确：抢房就是快！准！狠！好房子基本一个open house以后一周之内就pending了。买房子没有deal!只有买错的没有卖错的，一个房子低于市场平均价绝对是有硬伤，没看过disclosure不知道有什么问题。所以不要等，不会有北美君那样刷刷刷哎呀刷到一个学区房的deal!!脑子一定要清楚！
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学区房： 所谓学区房，最重要的是高中。老中老印把小学初中也算上了，因为我们有中考嘛！美国人看的还是高中。全部10分的肯定是最贵的，也有很多人把买房的钱省下来送小孩上私立，也可以。学区房一般社区会好很多，治安犯罪都会少，所以我更看重的是周围的邻居，毕竟现在还没有小孩~
交通房：不看学区只看交通的话简单很多，但是现在也已经很抢了，94085,94089这些学区差的房价也早就100万以上了。
Condo vs TH vs SFH:
正常的投资当然是SFH最保值，有地。但是湾区太特殊了，一个一线的TH很可能比二线的SFH还要涨的快，而且TH更容易出租，加州水贵，SFH的草坪啊游泳池啊一个月的水费就要几百了。年轻人更喜欢新的房子，不愿意打理院子的话就是TH。还是那句话，不管什么房子，位置最重要。
学区房+交通房：交通学区房＞交通房＞学区房 当然决定因素还是看预算。。像94087,94040这种绝对是要了命的抢。Condo在90万左右起价，Th在100万左右，Sfh130万起价吧。。。成交价至少要加十几万。卧室多的，Lot大的更贵。
100万以下可以在Cupertino勉强买一个900多Sqft的小Condo, 也可以在二线买一个大house. 所以要看你怎么想了。Think big!
小黑屋：以前我以为是th,后来说面积小的lot小的都算。比如living space在1400sqft以下，lot在7500sqft以下。。。我们没钱就是要买小黑屋呀！！
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All Cash Offer: 一个月之内成交的基本都是all cash, 120万以下的好房子几乎都会有all cash offer竞争。一方面有中国的炒房团投资，一方面真的有钱人太多。大公司的L6年薪40万，随便几年就能all cash一次。遇到这种一般要比cash再高5万以上才有可能抢到了，摆平心态，不以得喜，不以失悲。阿门。。。。看看现金的有多少。。。
预算：
我的数学一塌糊涂，现在都没算清楚。。首付至少要20%起吧，我的房子付了50%的首付，根据收入和信用决定贷款能力，我认识的双码农夫妇可以联合贷款100万，买180万的房子。。泪。。首付到位以后就可以去问银行开pre-approval letter了，通常seller喜欢大银行，wells fargo Chase这些，但是大银行的规矩特别多，小银行会松一点，都去问问，每家银行都不大一样。另外银行要有四-七万reserve，这个没有准数，closing也要付费，一定要留点富裕的，150的预算买130左右的房子差不多
贷款：买sfh可以比th多贷款十几万，DP多一点的话也能多贷一点，有HOA的贷款会变少，不要在乎利率，以后refinance就可以了。
房屋估值Appraisal:
买方付费，我付了700多。这是学区房很头疼的地方，因为估值根本赶不上市场价，我朋友去年买的起价110万的房子，最后140万卖的，估值才120万。。。就是因为起价太低！！钓鱼价！！最后自己又补了十几万的差价！所以有的人建议首付里要有一部分现金准备appraisal补差价。为了抢房基本都是non-contigency的合同，买房自己补几万差价都是正常的。如果不是学区房，应该不会有十几万的差价。我也准备了最坏情况可能会有10万左右的差价，还好Agent牛X!
最后和成交价一分不差，一分钱都不用补！这就是Agent另一个牛X的地方了！
银行房和法院房：这种房子托信托机关，银行和法院来卖的，condition会很差，如果想投资的话可以自己推倒了重来。自住的话还是考虑考虑吧。去年70万买到的学区房，精装修一下今年就150万起价back to market了。
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淡季和旺季：春季抢的最凶，因为要定学区。夏季稍微好一点。冬季基本就没什么房子了，因为大家都过节去了。好房子也想等等第二年春天再上市。所以想买房的妹子们今年抓紧了！
钓鱼价：一个起价应该100万的sfh变成85万起价，没有硬伤的话那就是钓鱼价。这种房会有100多人来看，最后收到十几个offer,价格也不会便宜，估值还可能会低。好好考虑！
硬伤：“许多亚洲客户会忌讳与墓地相邻的房屋。因为对鬼的惧怕很难消除，售房经纪人会发现他们对亚洲人宣传该处房屋的大笔费用完全是白花了。而在决定是否买一处墓地旁边的房屋时，所有的买家也会希望了解房屋的这种位置特点。
同样，许多亚洲买家也会避免与街道垂直正对的房屋（如“丁”字路口的交汇处）。当一条直的街道在某处截止，而此处正好有一栋房屋正对时就会出现“丁”字的状况。这种位置被认为是有问题的，因为正对房屋而来的能量太多。但通过建一个障碍物，比如一堵墙或一圈栅栏并进行适当的美化，就可以弱化这种负面影响。
房屋在地块上所处的方位以及房屋本身的朝向也会对一些传统的房屋买家产生重大的影响。与许多波斯买家类似，中国客户经常会随身带着罗盘来确定房屋的方位。”
除了水银superfund高压线变电站这些影响健康的因素外，垃圾场监狱坟墓医院火车站和小学距离太近，大马路路冲死人房lot小没有车库都可以算硬伤。如果是自住可以接受当然没有问题，只是再卖的时候起价会低，特别是高速路旁，可以卖120万的房子起价变成75万左右，直接损失十几二十万。
Permit: 这个也很重要！有很多房子自己加了sunroom但是没有permit, 有的上市以后就被邻居投诉市Z*F就来找麻烦了。。。如果改建部分没有permit要好好考虑了，可以砍价
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Agent:
Agent实在是抢房过程中最最最重要的人！有能力的Agent才有人脉，在最快的时间内帮你找到broker, 买好保险，之后还可以有工程队帮你修理房子。谁的价格便宜已经不重要了，重要的是能够快速close!
最好通过朋友推荐，如果朋友买了你的理想房最好。或者买房过程中遇到喜欢的房子就跟listing agent聊一聊。Agent是卖家给钱，所以不用担心。如果很喜欢的房子，一定要拿到的建议上dual agent, 不行他也会推荐他的朋友给你。如果不需要抢，一个负责的buyer agent就够了。通常湾区的大牛agent不会再返commision fee给你，返钱的agent一般都不是最牛的。我见过十几个agent了，湾区最牛的全美都是前几名，一年能挣500万，根本不会在意挣我们的那几个小钱，而且人家自己都有好多listing。愿意帮你抢房那是证明他的成就感和能力。常见的有湾区经常最广告的那几位，都很牛！如果我没有找我的agent, 全美Top 1%的，根本抢不到！
出价： 第一轮出价很重要，太低可能直接out, 有的listing agent一轮就over。所以你的Buyer agent一定要清楚对方的习惯。出价太高可能会买亏。出价以后看看对方的表情就知道价格高了还是低了。一般前两名再进行第二轮bidding。
Free rent back: 比如你6月买了房，以前房主要住到8月，这期间要不要收房租？通常是不要的。。。again。。湾区是卖方市场，如果要收房租估计直接out
Relist: 如果之前是现金offer反悔以后也没有定金这一说，正常情况是会扣定金的。重新回到市场的就是relist, 这种情况要好好考虑，30天没卖掉的就搞价吧！
总结：湾区买房过程很快，房屋检查上市之前就做好了，基本Open house--看disclosures---收offer同一天bidding war然后就结束了。。。一个星期pending,
然后银行一个月左右close. 快！准！狠！我唯一后悔的就是没有去年就买房，便宜40万。。。泪。。。回头一看都是deal !!看到最后基本集中在几条街的范围内了。不讨论房市涨跌世界和平这种技术问题了，房价什么时候涨什么时候入手最划算就跟买股票一样，都是世界难题。我们平民买房是刚需。我只知道明年开春是肯定会涨的，想买房的妹子们赶紧准备吧！！有一个老奶奶agent跟我说过，早点上船就不觉得房价贵了。我的agent跟我说他一辈子都在好学区，就从最小的房子买起一步一步来。我好累。。。
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