今年哪个城市房价涨得最快？不知不觉在湾区买房已经变成投资理财

从今年(2017)年初开始，南湾的房价以Sunnyvale, Santa Clara为首开始一路上涨，要价107万的房子最后143万卖掉，要价142万的房子最后191万卖掉的新闻屡见不鲜。相比之下东湾Fremont, Milpitas增长略显平缓。买房子已经不仅仅是一个安居乐业的问题，更加上升到理财投资的角度。房子所在的城市比房子的其他要素重要得多。

在这里介绍一个很好用的房价分析网站，手机用户请输入：realtorseanwang.shinyapps.io/app-1/ 通过这个网站，可以比较不同地区的房子的价值, 从而让买家决定在哪个地区买房子。网站有点卡， 需要耐心等待。

先看看这个软件其中一个简单的应用:

（图片由https://realtorseanwang.shinyapps.io/app-1/生成）

图 1: Y轴指数=当前价格/初始价格(1996-04)的比率。该指数可以用来比较房价的涨幅。

从这张图我们可以看到，休斯顿20年来只涨到原来的2.5倍。相比之下，Palo Alto的房涨到原来的6倍。休斯顿和三藩湾区都是中国人较多的地方。虽然休斯顿的房价比湾区便宜不少，但是房子的涨幅低于湾区。

比起其他的房价趋势图，这个图的优势在于：

• 可以比较美国任何地方的房价

• 比起一般以城市为单位的房价数据，这里的房价数据都是以邮编为单位。所以数据会更加细致。

• 这里的房价数据是每个月统计一次，包括了从1996年4月到2017年四月的所有数据。

• 越贵的房子，房价涨得也高，但是涨幅可能并不大。通过初始房价都设置为1，可以比较涨幅的大小。

下面，通过用这个网站来回答一些客户提出的问题：

1、Pleasanton, San Ramon, Half Moon Bay的房子便宜，区也不错，可以考虑买吗？

从这张图可以看出，东湾的North Fremont的房子近几年涨幅都要明显高于Pleasanton, San Ramon, Half Moon Bay这三个城市。San Ramon, Half Moon Bay在20年内才涨到1996年房价的3倍，Pleasanton的房子涨到了3.5倍多一点。North Fremont的房子涨了4.5倍。整整比Pleasanton的房子多了一倍。当然，Pleasanton和San Ramon的学区还是很不错的。

（图片由https://realtorseanwang.shinyapps.io/app-1/生成）

2. Saratoga vs Palo Alto

Saratoga和Palo Alto两个都是富人区。Saratoga的金三角，白金三角以地大，豪宅著称。

这张图是Palo Alto 94306和Saratoga 95070房价的比较。和上图涨幅比较不同的是，这里是房价的比较。从图中，我们可以看到94306的房价在20年内已经从价格上超过Saratoga。主要原因是Saratoga相比Palo Alto来说离大公司(Google, Facebook...)比较远，而且现在的年轻人都倾向买离公司比较近的房子。随着时代的变化，大家对房子的偏好也在变化。

（图片由https://realtorseanwang.shinyapps.io/app-1/生成）

3. 买独栋有土地所有权，所以是不是比买公寓楼(包括联排)更加保值呢？

下图是Mountain View 94040的独栋和公寓的比较，我们可以看到独栋和公寓涨幅上来说差别不大。现在越来越多的年轻人倾向于买公寓因为不需要打理后院。

（图片由https://realtorseanwang.shinyapps.io/app-1/生成）

图4: con代表公寓和联排，sfh代表独栋。长期来看，独栋和联排涨幅差别不大。

4. 好区优势在哪里？

除了涨幅高，好区相比其他区比较稳定。从图中，我们可以看到好区有Palo Alto, Mountain View.其他的区有Oakland, San Jose, Daly City. San Jose 95122和Oakland在金融危机的时候跌了快40%-50%,但是相比之下，好区跌的并不是很多。

（图片由https://realtorseanwang.shinyapps.io/app-1/生成）

5. 金融危机以后，贵的区相比便宜的区先涨起来，对吗？

从数据来看确实有这种规律。这里比较的是Mountain View的两个邮编，一个是南边靠近Los Altos的94040.平均房价200万出头，一个是北边谷歌所在的邮编94043,平均房价150万。图上的指数表示的是同比涨幅。我们可以看到，从2007年到2014年之间是94040涨得要快于94043，但是从2014年以后，94043的涨幅要明显高于94040。

（图片由https://realtorseanwang.shinyapps.io/app-1/生成）

图5: Y轴指数表示的是同比涨幅的百分比。

6. 我可以买哪些地区的房？

这是湾区的邮编染色后的效果。越蓝表示房价越贵，与此相反，越红代表房价越便宜。从这张图我们很容易看到房价以Palo Alto为中心(94301, 94303, 94306)，向周边呈递减趋势。这也是为什么湾区的华人给Palo Alto取了一个错号叫”宇宙中心”, 一方面原因是它是硅谷的发源地，更主要的原因是因为居高临下的房价。

顾客可以通过这张图，来决定自己的预算内能够买到哪些地区的房。比方说，顾客A可以勉强买到Santa Clara 95051的房子，但是想买一个同样价位，位置不是那么好，但是房子质量好一些，住的舒服的地区。那么顾客A可以考虑颜色比Santa Clara 95051颜色偏淡一些的地区，而不是在深红区考虑。因为房价高低部分决定了区域的好坏以及以后的升值潜能。所以如果能在稍微淡蓝的地区买到房最好不要考虑淡红或者深红地区。

从图中我们可以看到次宇宙中心Sunnyvale (94089, 94085, 94086, 94087)并不都是好区。94089由于房车停车场(Mobile Park)比较多，而且房子相对比较老，价格要比其他Sunnyvale地区便宜很多。

7. 我住的地方房价涨幅高吗？

这张图和上一张图基本类似，除了颜色代表的含义不同。这张图里，区域越蓝代表最近20年年增长率越高，区域越红代表年增长率越低。可以看到涨幅比较高的首先是交通好，其次是学区好。这和上一张图大体上类似。

7. 找你买房有哪些优惠？

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旧金山湾区房地产买卖和投资经纪人Sean Wang，前谷歌数据科学家。Sean除了擅长估价，为客户着想，善于沟通，回复及时外，还能够将数据分析运用在房地产上给客户带来更加客观，有说服力的分析。

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• 有效期至2017年9月9日

商家地址：4010 Moorpark Ave Apt 205 San Jose, CA 95117

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营业时间：Mon - Fri 9 am - 11 pm

公司名字：AEZ Investment Inc

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