几十人抢一套房，漫天加价...2018年湾区房市还会这样吗？

又是新的一年，新的开始！很多人的新年愿望就是买房。但在湾区来说，买房实在不是一件容易的事情。首先，湾区的房产价格在过去几年间大幅上扬，让房子的可负担性明显降低。其次，由于僧多粥少，抢房极其厉害，很多买家下了十几次的单子，就是买不到。市场上出现了极端供不应求的情况。

2017年市场回顾

2017年是市场竞争十分激烈的一年，年度销售房子的数量连续处于下跌的情况，而买家人数则不断上升。因此出现了诸如几十人抢一房的疯狂情况，并爆出了 Sunnyvale 的一套独立屋房子加价 80多万的历史记录，以及 Mountain View 一套联排加价 50 多万的离奇抢房事件。

下面是湾区五县2017年的房子销售数据。表中的溢出率是指售价与要价的比例，在市天数是指从上市到下市的时间。

从表中可以看出，除了旧金山和康曲卡斯特县，其余三县的房子中值均比2016年增长了 10%以上，延续了多年房地产市场的快速增长态势。

影响2018年房地产市场的主要因素

（一）、特朗普税改法案对买家的影响：

1. 贷款利息抵税的限额从 100 万美元降到 75 万美元。这意味着如果你的自住住宅的贷款额度在100万美元或以上，以前可以把100万美元的利息部分抵税，而现在只能抵掉 75万美元的利息部分。假如贷款的年利率是4%，那么每年的应交税收入部分则增加了1 万美元。如果以个人的所得税税率35%计算，则个人的税务负担增加了3500美元。

2. 房产税抵税的数额从没有上线改到上限为1 万美元。根据湾区普遍的房地产税率为1.25%计算，即相当于房子的评估价格在 80 万美元。凡是房子评估价格高于 80 万美元的，其价格超过 80 万美元部分的房产税部分都不能抵税。2017年湾区五县销售掉的房子的价格中值如下：

如果按房子的中值计算，那么 Alameda, Contra Costa 两县的新买家至少有一多半的人不会受到这个法案的影响。而 San Francisco 县和San Mateo 购买中值附近房子的人需要每年的应缴税收入多出了 3000 多美元的。而 Santa Clara 县的则为 1500 多美元。

如果我们把前两项增加的交税收入加到一起，对于一个满足贷款 100 万美元，房价在125万美元的常规情况来说，屋主的应缴税收入比以前增加了 15000 美元。因此，如果按 35%的交税税率计算的话，屋主交税后的净收入减少了 5250 美元。

但是，根据税务政策中心的研究结果，特朗普税务改革对于大多数家庭的实际税负是减少了的。根据这家机构的研究，具体减少的情况如下表所示。

因此对于能够购买 125 万美元或以上房产的家庭来说，特朗普税改在房子方面增加的税收，已经被其减税所带来的税负减少而平衡。与之前相比，并没有增加买家明显的购房负担，因此也不会对买家的购房积极性造成明显的影响。

从另一个角度来看，湾区房价在过去几年间的平均涨幅高达 10-20%，每年房屋价值的增长值远远大于这些成本的增加或贷款利息的增加。所以税务改革对本地房价的影响不会多大。

（二）、银行利息：

银行利息是对房屋价格冲击比较大的因素之一。2017年12月14日，美联储宣布当年的第三次加息，将基准利率区间调升25个基点，从1.0%-1.25%上调至1.25%-1.5%。这是美国央行当前加息周期的第5次加息。美联储的最新经济及利率预期还显示，美联储预计2018年将加息3次，2019年将加息2次。

如果我们以贷款额度100万美元计算，今年年底联邦基金利率2.25%计算，则比我们目前的基准利率高 0.75%，那么每年的贷款利息负担增加7500万美元，平均每月增加 625 美元。这将会对房屋的可负担性具有一定的影响。

（三）、房子供应：

过去几年里，湾区的房子一直处于供不应求的状况。可以预测，那么2018年的情况也一样不容乐观。下面是 1月11日湾区五县市场上正在出售的房子数量。

这些房子的数量，对于每年有大量人口涌入的湾区来说，真的是杯水车薪啊。作为对比，我们拿南加州的三个县作为对比，你就可以看出区别了。表中的 M 指百万单位。

湾区五县总人口为 631 万多人 （2015），目前市场上的在售数量是 2407 套。而南加三县的人口数量为1,000 万（2015），市场上的在售房屋数量是 25,019 套。也就是说，南加三县的人口大约是湾区的1.5倍，而目前市场上正在销售的房屋数量则是 10 倍以上。由此可以看出，湾区的房屋市场供应是极度短缺啊！

（四）、买家数量：

湾区五县的人口增长一直较快。据美国人口普查局的数据，从 2010 年到 2016 年，圣克拉拉县增加了 13.2 万人，圣马刁县增加了 4.4 万人口，阿拉米达县增加了 15.6 万人口，康曲卡斯达县增加了 8.2 万人口，旧金山县则增加了 6.5 万人。合计起来，整个湾区共增加 47.9 万人，增长率达 8.2%。

由于湾区的高新科技行业十分发达，过去几年的GDP增长都十分可观。比如2016年湾区的GDP 增长速度是 5.2%，三倍于美国国家 GDP 的增长速度，两倍于加州 GDP的增长速度。显然，经济的发展需要大量的人力资源，这就吸引了众多的外地、外州、甚至外国的人才前来湾区。同时，由于湾区新来的移民中以高科技公司的技术与管理员工为主，很多人是在他们刚刚毕业后找到的第一份工作，来到湾区。因此大多数人都有购买房屋的刚性需求。

除了高科技公司招聘的专业人员以外，湾区也是大量的海外投资移民的目的地，以及众多房地产投资公司热衷投资的地方。这就使得买家数量一直保持在一个比较庞大的规模，从而更加剧了市场的供求失衡关系。

2018年湾区房地产市场展望

那么2018的湾区房地产市场情况会是什么样呢？预测房地产走势在过去的几年里似乎不是什么问题，直接就是一个字：涨。那么2018 年的情况还会继续疯涨吗？答案是肯定的。

根据过去的经验，由于今年是双数年，一般而言，增幅会比单数年来得小一些。同时由于各个城市的不同特点，城市间的涨跌也会呈现出不同的情况。

旧金山 、Palo Alto

今年的涨幅会比去年更高一些。这是因为其周边城市在2017年明显涨得比较多，所以这两个城市今年就会补涨。作为本区域的两个领头城市，这种上涨是必需的，也是保持领头地位所需要的。

半岛地区

由于地理位置的优势，以及房源短缺的长期存在，相信今年的上涨势头仍然旺盛，尤其是一些学区好或价格相对低廉的区域。

南湾

San Jose 由于去年 Google  宣布要在其市区中心兴建办公园区的原因，在短短几个月的时间，San Jose 的大部分区域至少涨了 10% 以上，相信今年仍会持续上升。而其他城市，由于离硅谷的公司聚集区比较近，仍然会继续上涨。

东湾

Tri-City 地区今年会迎来一个快速上涨的机会，这是因为该地区前几年的新房建设数量较多，影响了房价的上涨速度。同时，由于 Facebook 和 Tesla 都已经在北 Fremont 地区开始租赁办公室，扩展在东湾的办公园区。因此，今年会迎来一个补涨的机会。

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