恒大物业赴港IPO，许家印235亿朋友圈捧场 | 物业K线

恒大集团董事局主席 许家印

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乐居财经 范慧茹 发自广州

谣言止于智者，许家印坚信于此。

1300亿战略投资者出席《恒大地产集团增资协议》补充协议签字仪式，是对质疑的有利回击。

在众人瞩目下，9月29日晚，恒大再次向港交所发起冲刺，恒大物业递交了预热已久的赴港上市申请书。许家印不缺乏融资渠道，更不缺力挺他的投资者。

2020年8月，许家印为恒大物业引入了一组超豪华阵容的战略投资者，其中包括红杉资本、中信资本控股有限公司、云锋基金及腾讯控股有限公司等，预计将为恒大物业引入235亿港元战投，占总股本的28.061%。

招股书更为详细地披露了这个豪华朋友圈的相关情况。

物业股深受资本市场喜爱，普遍获得高估值。分拆物业板块上市，恒大不是第一家，随着恒大物业招股书的披露，有着上亿规模的恒大物业底色渐渐浮出水面。

净利润年复合增长高达195.5%

招股书显示，截止2020年6月30日，恒大物业总签约面积约为5.27亿平方米，而在管面积为2.69亿平方米。

按照上市物企2020年半年报披露数据，恒大的物业合约面积大约排在第三位，在管面积可排在第五位（万科物业除外）。

其管理物业呈现多元化结构，其中包括中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。

截至2020年6月30日，为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，项目覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，服务近200万个家庭。

恒大物业收入由截至2019年6月30日止六个月的人民币34.66亿元增加31.7%至截至2020年6月30日止六个月的人民币45.64亿元。

毛利由2017年的人民币4.33亿元大幅增加至2019年的人民币17.55亿元。整体毛利率由2017年的9.8%上升至2019年的23.9%。

期内利润由截至2019年6月30日止六个月的人民币4.07亿元大幅增加至截至2020年6月30日止六个月的人民币11.48亿元。截至2019年及2020年6月30日止六个月的净利润率分别为11.8%及25.1%。

2017年至2019年，净利润以195.5%的复合年增长率增加，今年上半年的净利率比2017年增长了946%，三年半的时间增长近10倍。

截至2019年12月31日，恒大物业签约面积、营业收入、净利润在物业服务百强企业中排名第三；在管面积排名第四；2017年至2019年净利润复合年增长率排名第一；业务进入城市数量排名第二。

加速收购 破局关联依赖

业绩的高速增长离不开母公司源源不断的面积供给，截止2020年6月30日，恒大物业的在管面积中2.51亿平方米来自恒大集团所开发的项目；165.6万平方米来自恒大集团合营公司及联营企业所开发的项目；仅102.4万平方米来自独立第三方开发商。

在管面积和合约面积名列前茅的背后，恒大物业也逃脱不了对母公司依赖，来自关联方的物业收入占比高达99.5%，来自独立第三方物业的收入占比0.5%。

为改善这一局面，恒大物业在今年下半年积极寻求第三方合作，斥资1亿多元开展收并购。

在冲刺上市的前夜，恒大加速收并购步伐，扩充体量。仅2020年9月4日-10日，在短短一周时间内，恒大连续收购南昌馨雅、成都威尔斯普、遵义中信、永康嘉华的全部股权及湖北冠博51%股权。

截止目前，已订立协议收购五家区域物业管理公司，总在管面积为772万平方米。换言之，恒大一周时间就扩充了772万平方米的在管面积。这个体量大致相当于一家小型物企的管理规模。

无论从战投阵容、营收能力还是加速对外扩张的步伐，足见恒大物业对赴港上市的决心和信心。

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