阳光城分拆物业上市，封赏97位合伙人

阳光城集团执行董事长 朱荣斌

乐居财经 徐酒眠 发自上海

 2018年阳光城（000671.SZ）业绩会上，朱荣斌曾表示阳光城物业公司不盲目追求上市，“先品质，再绩效，后规模”。

仅过去一年，朱荣斌态度骤变。

2019年4月举行线上业绩会时，朱荣斌改口表示，“接下来阳光城对物业还有更多的规划，目前内部正在积极研究物业上市”，并且要将物业公司打造成为高水准、有特色的企业。

10月12日，市场消息指，深圳上市的内地房地产发展商阳光城计划分拆物管业务来港上市，消息人士透露，公司已委聘2家投行筹备上市，初步计划集资最少2亿美元(约15.6亿港元)。

消息人士指，阳光城已聘请华泰及招银作上市负责行，最快于明年赴港上市，不过集资额及上市时间表仍存在变数。

97位合伙人入股

分拆物业上市计划，阳光城也早已有所动。

7月29日，阳光城整合旗下物管与商管业务，新注册成立阳光城慧智优佳生活服务股份有限公司（简称“慧智优佳”）。由上市公司阳光城和福建阳光房地产分别持有99%、1%股权，注册资本1.5亿元，经营范围包括物业管理、停车场库经营等。公司法定代表人和董事长均为阳光城董事局主席林腾蛟，而朱荣斌、吴建斌等人担任该公司董事。

9月25日，阳光城公告表示，为落实公司发展战略，提升经营质效，促进并激发股东各业态资源整合及慧智优佳员工的工作热情，促进各方与慧智优佳共同成长与发展，阳光城控股子公司慧智优佳拟进行增资扩股。

据悉，5家公司与慧智优佳签署增资协议，拟对慧智优佳进行增资。包括龙净实业投资集团有限公司、阳光健康产业有限公司、福州经济技术开发区阳光智博企业管理咨询合伙企业（有限合伙）、福州经济技术开发区阳光慧优企业管理咨询合伙企业（有限合伙）及福州经济技术开发区阳光慧佳企业管理咨询合伙企业（有限合伙）。

慧智优佳本次共计增发股份6250万股，增资金额合计为3.67亿元，增资的每股价格为人民币5.8667元。其中3.04亿元计入资本公积，另外6250万元计入注册资本，注册资本将由1.5亿元增加至2.125亿元。

股权结构随之变更为：阳光城、福建阳光房地产、龙净实业、阳光健康、阳光智博、阳光慧优及阳光慧佳的出资占慧智优佳注册资本的比例分别为69.88%、0.71%、2.47%、2.35%、5.06%、10.18%及9.35%。

企查查资料显示，阳光城、福建阳光房地产实控人吴洁，同时也是整个阳光城体系实际的控制人；龙净实业、阳光健康实控人是阳光控股有限公司董事局主席林腾蛟。

阳光智博、阳光慧优、阳光慧佳则是新注册的三个持股平台，合计持有慧智优佳24.59%股份。

阳光城公告显示，阳光智博、阳光慧优普通合伙人是王紫瑶，阳光城官网有资料显示，其为阳光城集团人力行政总监。其中，阳光智博有限合伙人24人，包括公司控股股东福建阳光集团有限公司的监事马永。

阳光慧优有限合伙46人，包括公司董事林贻辉、廖剑锋，公司执行副总裁阚乃桂，公司财务总监陈霓，公司董事会秘书徐慜婧等。

阳光慧佳则是慧智优佳核心员工股权激励平台，张萌为普通合伙人，有限合伙人17人，包括林腾蛟、朱荣斌、何媚、公司执行副总裁吴建斌等为阳光慧佳的有限合伙人。

据悉，吴洁乃是林腾蛟兄长林伟民的妻子。由此，林氏家族合计所持慧智优佳的股权比例占到75.41%。

阳光城合计所持慧智优佳的股权比例由100%调整为70.59%，将继续保持对慧智优佳的实际控制。

截至2020年7月31日，慧智优佳模拟合并口径下的资产总额10.60亿元，负债总额8.96亿元，净资产总额1.64亿元。

2020年1-7月，慧智优佳实现营业收入7.27亿元，净利润0.85亿元，扣除非经常性损益后净利润0.64亿元。

物管半年营收5.14亿

截止2019年末，阳光城销售额迈过2000亿门槛，达到2110亿元。

然而朱荣斌却坦言，土地红利殆尽，行业整体进入微利时代，运营将成为房企的核心竞争力。阳光城错过了过去高红利时代，底子薄；但是，未来将提升运营效率，抓住行业变革的机会。

朱荣斌在2019年度业绩会上表示，“2020年，阳光城将在园林、室内装修等方面继续提升品质，提升物业运营能力。”

阳光城物业成立于2001年。历经二十年发展，目前全国服务项目近100个，业主达12万户。

近年来，阳光城物业板块收入逐年增加，2019年仅次于房地产销售营收，已经成为新的利润增长点。

截至2019年末，阳光城实现营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；其中物管收入7.71亿元，同比增长了339.84%。占总营收的比重由2018年的0.31%提升至1.26%。朱荣斌解释称，除了这两年交楼面积增加外，阳光城物业也在发力增值服务。

在最新披露的2020年中报中，阳光城物管业务营收已达约5.14亿元，增长较为迅速。

阳光城物业发展与地产规划融合，从深耕福建，到布局全国，目前已进驻74座城市。这也意味着，阳光城物业管理项目来源或主要依赖关联地产业务发展。

有人士指出，若不能增强外拓能力，阳光城分拆物业上市，以高度依赖母公司现状，在未来资本市场角逐中或处于劣势地位。

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