彩生活“反刍”达尔文物业
乐居财经 邓鑫妮 发自深圳
为规模，为资产，还是为利润，值得彩生活两年后再次看上达尔文物业，要将其全部归为己有？
6月23日，彩生活（01778.HK）从4位自然人手中购买北京达尔文国际酒店物业管理有限公司（简称“达尔文物业”）49%股权，收购之后，彩生活全权持有达尔文物业。
增持是彩生活近两年少有的，“减”是主基调。年初，随着前管理者退出，潘军重掌大权，意味着彩生活将会迎来一次大的调整。对于以前投资的企业，彩生活的态度更多的是减持，增持达尔文国际物业，是今年以来的第一遭。
“调整”是彩生活近两年在资产组合上的核心动作，一面削减既有公司持股，一面又在吸纳新的资产，甚至将一些关联公司的子公司收入囊中。
有意思的是，在此笔收购的前2个月，彩生活与这4个自然人还共同成立了北京彩生活达尔文国际商业管理有限公司（简称“达尔文商业”），持股份额与收购前达尔文物业一致，彩生活持股51%，另外四人平分49%股份。
或许达尔文商业，也会如达尔文物业一样，4大自然人提前“锁票”，另择他日再卖给彩生活。
“预谋”增持
增持达尔文物业，彩生活或许早有预谋。还未收回物业股权时，便已与这4个自然人在商业上另行搭伙，颇有提前“补贴”的意味。
4月27日，彩生活联合詹虹、窦勇志、王莹、栾春荣新设达尔文商业，注册资本100万元，其中彩生活持股51%；其他四人各持股12.25%。
同样的股权分配，曾经也出现在达尔文物业。彩生活没有收购余下49%股权之前，达尔文物业由彩生活持股51%、栾春荣持股12.25%、王莹持股12.25%、窦勇志持股12.25%、詹虹持股12.25%。
虽然这一次收购达尔文物业余下49%股权的对价并未公开，但是据此前收购51%股权超9000万元的价格来衡量，此次的价格肯定也不低。
2019年3月，彩生活完成对达尔文物业51%股权的并购，彼时，它花去了9792万元。同一时间，詹虹、窦勇志、王莹、栾春荣四人同时拿下了另外49%的股权。
时隔两年多再次出手，彩生活对达尔文物业有些执着。
收购花费不小的代价，但过去一年达尔文物业（如图北京达尔文）确实为彩生活带来了不少的增益，尤其是对比其他非全资附属公司的业绩而言，流动资产、收益以及净利润均出现不小的增长。
去年，达尔文物业的流动资产达到了6011万元，同比增长了55.4%。营收方面，收益和净利润分别为1.13亿元和1554.5万元，较上一年均出现了上调。对比深圳市安彩华，其收益虽然上涨，但净利润有所下调。
除了业绩上的助益，达尔文物业还提供了不少的规模加持。成立于2002年的达尔文物业，在行业内摸爬滚打近二十年，目前已经承接30多个项目，在管面积超600万方。
减脂增肌
今年的业绩会上，潘军少有地谈起了彩生活的不足。他聊到了彩生活的问题，随后又以“变革者”的姿态抛出了一系列的解决策略。
除了管理人员的变革，其中最明显的当属彩生活的“瘦身减负”。曾经的物业第一股，上市7年一路跑马圈地，虽然其3.6亿方的规模已经来到行业头部位置，但去年负增长的营收显然难以匹配其超大的体量。
不过，执行董事陈新禹对营收下滑而利润增长的解释是：“这充分显示我们业务调整后盈利能力开始逐步加强，这是一个非常积极的信号。”
其实，在年报公布之前，彩生活便已经着手调整其业务。进入2021年，“修剪枝叶”的手法更为娴熟。
今年以来，彩生活的“减脂”行动已经有8次之多，其中有6次是撤出对关联公司的投资，另外两次则是将持股比例缩减。
主动退出了不少低效益项目，潘军表示，“这主要是两个原因，一是基数比较大的，二是我们在管理标准上进行了主动调整。”
强健的体魄，仅靠“减脂”远远不够，还需要“增肌”。许多人留意到潘军想要给彩生活“瘦身”的想法，却忽视了背后更大手笔的投资。在住宅物业管理服务之外，商业物业乃至于其他的增值服务可施展拳脚的空间还绰绰有余。
不到七个月的时间，新增投资12家公司、增持1家公司，平均下来，每个月就有近2笔投资出现。而在新投资的企业中，与“商业”有关的公司出场率异常的高，有5家公司直接带有“商业”之名。
渴求高效增长
其实，无论是增持，还是减持，彩生活的目的只有一个——实现高质量的增长。
物业管理规模为王，在行业收并购大浪潮中，彩生活过去一年去反其道而行，对规模需求趋向保守。
截至2020年末，彩生活合约管理面积达5.63亿平方米平方米，项目遍布全国279 个城市，对应服务社区2841个，已经在管面积约为3.61万平方米，同比仅增长了0.5%。
不同于大多数脱胎地产公司的物企，它们的规模大部分依靠母公司的输送，而经过多年的收并购之后，彩生活99%的项目都来自第三方。不过近两年，在大宗并购交易上已经难以看到彩生活的名字。
对此，潘军已经做好两手准备，“目前，彩生活正在往精细化经营转型，但如果有优质的合适的标的，也会进一步的考虑收并购的行为。”
规模增长放缓，犹如倒塌的多米诺骨牌，会带来一系列的反应，首当其冲的便是收入和盈利。
财报显示，彩生活在过去一年里实现营收总额35.96亿元，毛利12.08亿元，净利润5.42亿元，归母净利润5.02亿元。
同等规模下，碧桂园服务、恒大物业等营收已经突破百亿，彩生活的收入不仅在低位徘徊，总收入和毛利还分别同比减少了6.5%、10.9%。其中，收入更是近五年首次出现负增长。
不过，潘军认为：“退出一些低效益项目，虽然短时间内会导致收入的下降，但也减少了我们的亏损。”
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