苏新生活：好苗不长｜穿透IPO
乐居财经 邓鑫妮 发自苏州
递表上市，就像排队买票，只要有足够耐心，总会等到。
“大物企能上市的，都上的差不多了，轮也该轮到小物企了吧。”曾经采访时，听到的一句调侃话，如今看来，并非玩笑。
今年递表上市的31家企业中，已有4家物企规模在1000万方之下。如今，蚊型物企再添一家。
在各家上市物企披露中报接近尾声之时，8月30日，苏新美好生活服务股份有限公司（简称“苏新生活”）向港交所递交了招股书。
意料之中，3个月前已有预告。5月底，中国证监会国际部披露了苏新生活提交的《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式）审批》材料，并于6月中旬反馈了境外上市意见。
“补充公司业务、资产、人员、财务等方面的独立性情况，补充提供本次发行上市前你公司股东的专项承诺。”
从苏新生活的股权和规模来看，证监会提出的两项“补充”不无道理。目前，其超9成的股权由苏州苏高新集团有限公司（简称“苏高新公司”）掌有，同时还有超过6成的在管面积来自苏高新集团及合营公司。
苏新生活的资料很少，在已递表的物企中也并不突出，而几乎所有业务都集中在苏州市场，目前在该区域的市场份额已经达到2.6%，如果成功上市，“苏州物管第一股”的头衔或许非他莫属。
细究其业务，颇有“参差生长”的意味。物企争相进入的商管、城市服务均有涉猎，且为其两大主要创收业务，但毛利率远低于行业平均水平；最赚钱的是物业租赁，高达86.4%的毛利率，拉高整体毛利率，不过此业务营收占比却不过7%。
背靠大树
不同于在香港注册公司，搭建上市雏形，再推上市的做法，苏新生活的上市主体便是自身，其股权腾挪也相对较少。
苏新生活的两位直接持股人是苏高新公司和苏高新城建发展（苏州）有限公司（简称“苏高新城建”），分别持股93.13%和6.87%。
往上穿透，苏新生活有着政府背景。苏高新公司持有苏高新城建100%股权，而前者又分别由江苏省财政厅和苏州市虎丘区人民政府分别持股10%、90%。
股东结构简单，苏新生活所控股的公司也不多。招股书显示，目前其下辖了6家公司，除独资或合资成立的新港市政绿化、科恬物业服务、高新乐居、科尚物业服务外，苏州金狮来自两位股东的无偿转增，科锦物业服务由太湖金谷无偿赠送。
资产有来自股东的赠送，苏新生活的董事会席位，近半数也是股东高管所分占。
眼下，苏新生活共有9位董事，分别是三位执行董事：董事会主席兼总经理崔晓冬、副总经理周军、董事会秘书周丽娟，三位非执行董事：蔡金春、唐春杉、张俊，和三位独立非执行董事周云、刘昕、辛珠。
崔晓冬在2004年首次加入集团，担任过公司的市场部经理、项目经理及总经理助理等职位。一度离开过，2014年又重新加入。现在，他不仅担纲苏新生活董事会主席和总经理的职务，还同时任苏高新公司的总经理助理及高新自来水的董事会主席、董事兼总经理。
此外，三位非执行董事也兼有关联公司的职位。蔡金春是苏高新公司财务规划及结算部主任及高新自来水的董事、唐春杉是苏高新公司投资管理部主任及高新自来水的董事、张俊是苏高新公司附属公司钟山苏新发展有限公司副总经理。
“固守”长三角
虽已经成立20多年，但是苏新生活的脚步一直在苏州及周边城市徘徊。
截至今年上半年，苏新生活已经与位于中国两个省三个城市的77个项目签订合约，为其提供公建项目管理服务、商业物业管理服务和住宅物业管理服务，总合约建筑面积为720万平方米。
其中，76个项目的在管总建筑面积约为660万平方米。有40个在管物业由苏高新集团或其合营企业及联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，规模占比63%。
发轫于长三角，并一直盘踞于此，苏新生活的规模增长不温不火，在管面积始终在700万方徘徊。而且其合管比约为1.09，成长空间相对受限。
截至2018年、2019年及2020年以及2021年6月30日，苏新生活来自长三角地区的在管建筑面积分别约为700万平方米、640万平方米、700万平方米及660万平方米，分别约占同期在管总建筑面积的100.0%、99.6%、99.6%及99.6%。
“深耕长三角地区，尤其是苏州的领先的综合性城市服务及物业管理服务提供商之一。”
苏新生活在招股书中引用弗若斯特沙利文的分析，称其是苏州物企的佼佼者。按收益排名，苏新生活的市场份额为2.6%，其他排名前五的物企市场份额均不到2%。
长三角之外，也有零星项目布局。今年3月，苏新生活特意成立铜仁科恬物业服务有限公司（简称“科恬物业服务），主要为拓展广东省的商业物业业务，同时也提供公寓租赁数据服务，并预期推出公寓运营服务。
然而有意思的是，企查查显示，科恬物业服务所属地区是贵州省，目前还未显示客户信息。
毛利率最高差10倍
背靠长三角的“热领域”，苏新生活也在竭力突破服务的壁垒，目前已经进驻住宅、城市服务、商业等多种业态。
业务板块划分成四大业务板块，分别是城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁，各板块毛利率表现参差，高低相差10倍，两相作用之下，整体毛利率维持在23.4%，居于行业低位水平。
截至2021年中期，其总收入为2.21亿元，四条业务线的收入分别为7552万元、1.02亿元、3077万元1258万元，占总收入的比重为34.1%、46.3%、13.9%、5.7%。
城市服务下辖市政基础设施、公建项目管理、垃圾集运中心等服务，苏州博物馆、苏州图书馆等都是其在管的项目。此外，还预计在苏州修建三个垃圾集运中心。目前有一个已全面运营，最大产能为每天处理400吨生活垃圾及50吨大件垃圾。
商业物业管理和住宅物业管理下辖基本物业管理服务和增值服务，其中，基本物业管理服务的营收占比较高。
不同的业态，其盈利逻辑都有不同，表现出的毛利率水平成色不一。2021年中期，毛利率最高的是物业租赁服务，最低是住宅物业管理服务，前者是后者的10倍有余。
2018年、2019年、2020年，2020年中期和2021年中期，其整体毛利率为18.3%、20.3%、21.1%、21.3%、23.4%。截至2021年上半年，城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁服务的毛利率分别为25.1%、19%、8.1%、86.4%。
高毛利率的项目收入少，而低毛利率的收入占比多，以致其整体毛利率从2018年-2021年上半年只上浮5.1个百分点。截至2021年6月30日，物业租赁服务的毛利率达到86.4%，不过同期的收入占比只有5.7%；同期商业物业服务毛利率为19%，而收入占比46.3%。
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