港资物企内地“淘金记”
文/乐居财经 徐酒眠
“物业或许还不是这个时代里最好的行业，但它正在经历最好的时代。”近两年，国内物管行业浪潮翻涌，或大或小的物业公司前赴后继冲击港交所，无论是否博得了资本市场的最终投票，都可以说是换来了一回扬名的机会。
风起云涌，潮来潮退，活跃在擂台上的身影几乎都是来自中国内地的物业公司，而早30年诞生的香港本土物管却鲜少被摆出来。
日前，香港本土企业丰盛生活服务有限公司（简称“丰盛生活服务”，00331.HK）刊发了业绩报告，或从中可窥探一二。
定位为独特的大型生活服务综合企业，丰盛生活服务有三个主要业务分部——物业及设施管理服务、综合生活服务，以及机电工程服务，是一家典型的香港物业管理服务企业。
不过，与一般上市企业以自然年度作会计年度不同，丰盛生活服务的会计年度定为当年6月30日至次年6月30日。因此，当下虽正值各大上市公司的年报发布季，但丰盛生活服务公告的却是半年报，报告期则为2021年7月1日至2021年12月31日。
在报告期的半年内，丰盛生活服务收入33.51亿港元，同比增长6.3%。这个营收规模，大约与金科服务（09666.HK）在2021年上半年的营收相当。彼时，金科服务的营收排在48家港股上市物企的第10位。
同期，丰盛生活服务的毛利为4.96亿港元，同比减少32.3%，毛利率下跌8.5个百分点至14.8%；股东应占溢利2.39亿港元，同比减少49.4%。
双率回跌
与大多数内地物企以物业管理服务为半壁江山不同，丰盛生活服务主要营收来源的业务是综合生活服务与机电工程服务，而物业及设施管理服务在总营收中的占比并不高。
2021年7月1日至2021年12月31日，丰盛生活服务来自物业及设施管理服务的收入约为3.23亿港元，占总收入的10.2%；综合生活服务收入合计约15.91亿港元，占总收入的47.5%；机电工程服务收入约14.16亿港元，占总收入的42.3%。
且三条业务业绩增幅偏低，物业及设施管理服务、综合生活服务、机电工程服务收入分别增加1.39亿港元、4370万港元及1520万港元。以增幅来看都不大，较上一年同期分别增长4.6%、2.8%、10.9%。
收入微幅增长，但细看各项业务的毛利和毛利率，则双双下滑。
报告期内，丰盛生活服务的物管服务、综合生活服务，以及机电工程服务分别占其毛利23.9%、44.6%及31.5%。毛利由上一年同期的7.33亿港元减少32.3%至4.96亿港元，整体毛利率由上一年同期的23.3%下跌至14.8%。丰盛生活服务解释，主要由于新冠病毒相关政府补助减少所致。
三条业务中，物管服务与综合生活服务的毛利率下跌幅度均超10个百分点。前者由上一年同期的45.2%下跌10.7个百分点至34.5%，后者由上一年同期的28.2下跌14.7个百分点至13.9%。
毛利与毛利率双双“倒车”，净利润与净利率也受到牵连。报告期内，丰盛生活服务的净利润较上一年同期减少49.4%，为23.85亿港元；同时，净利率也由上一年同期的15.0%下滑至7.1%。
此外，截至报告期末，丰盛生活服务的债务总额为3.83亿港元，相较于去年同期，变化不大。其中，1.5亿港元于2023年6月到期，2.33亿港元于2024年12月到期。同期，其现金及银行结余总额为6.08亿港元。
两度更名
丰盛生活服务的收入主要集中在香港，不过其也在积极布局内陆市场。
报告期内，丰盛生活服务在香港的收入为29.23亿元，占总收入的87.2%；来自内地的收入为2.71亿元，占总收入的8.1%；来自澳门的收入为1.58亿元，占总收入的4.7%。就收入的占比而言，内地业务的收入提升明显，上一年同期为4.8%。
丰盛生活服务对内地市场采取审慎发展方针，其专注为香港及外国投资者的大型物业发展项目提供机电工程服务。除北京及上海两个核心据点外，丰盛生活服务在内地其他一线及二线城市也建立了版图，例如天津、沈阳、成都、 武汉、南京、昆明及杭州。
事实上，机电工程服务在丰盛生活服务内部历史渊源深厚。2018年4月，丰盛生活服务召开特别股东大会，拟定收购清洁洗衣业务，并投票通过将企业名称由“丰盛机电控股有限公司”更改为“丰盛服务集团”。直到去年4月，再度申请更名为了现在的“丰盛生活服务”。
去“机电化”后，在企业名字中植入“服务”，而后再次更名增加“生活”二字，其中也暗含了丰盛生活服务运营方向的调整。
除了在名字中更突出物业公司的性质，物管业务也在丰盛生活服务内部不断丰富。去年2月，丰盛生活服务宣布以代价8.4亿元向大股东丰盛创建控股旗下的丰盛创建管理收购从事保安护卫及活动服务、保险解决方案及园艺服务的Business Investment。
而丰盛生活服务旗下拥有的三个主要的物业品牌，侨乐物业、富城物业，以及国际物业管理。
2019年10月，丰盛生活服务宣布斥资约7.05亿港元收购目标公司Legend Success Investments Limited。于重组完成后，目标公司透过富城集团及侨乐集团经营业务，并将主要于中国香港从事提供物业管理服务。
富城集团早于1965年就在香港有两个具代表性的大型综合住宅发展项目——美孚新邨及沙田第一城。而国资物业管理的品牌源自1970年，侨乐服务管理集团则创于1972年，拥有超过50年的资产及设施管理经验，服务项目包括大型商场、服务式住宅、甲级商厦、综合设施项目、豪华住宅及会所等。
家族生意
丰盛生活服务背景深厚，后面站着的掌权人是香港富豪郑裕彤的女婿杜惠恺。事实上，“丰盛”更像是杜惠恺家族传承的品牌名称，其父亲是丰盛珠宝的创始人。
穿透股权，丰盛生活服务的最终控股公司为丰盛创建控股有限公司（简称“丰盛创建控股”）。
截至2021年6月30日的业绩报披露，丰盛创建控股由Sino Spring、Power Victory Global Limited(“Power Victory”)、Frontier Star Limited(“Frontier Star”)、Master Empire、富高胜企业、Equal Merit及Lagoon Treasure分别拥有63%、18%、7%、5%、4%、2%及1%权益。
其中，Sino Spring、Power Victory及Frontier Star均由杜惠恺全资拥有。换而言之，杜惠恺合共拥有丰盛创建控股88%权益，而丰盛创建控股对丰盛生活服务持股占比84.71%。据此，杜惠恺执掌丰盛生活服务约74.54%的股权，是绝对的第一大股东。
与此同时，丰盛生活服务家族色彩浓厚，董事会及管理层也大都是亲属在位把持。主席兼非执行董事郑家纯作为已故地产大亨郑裕彤的儿子，同时也是杜惠恺的妻兄。郑家纯掌握着新世界发展有限公司、新创建集团有限公司，以及周大福珠宝集团有限公司等。
杜惠恺之子杜家驹担任执行董事及董事会辖下提名委员会成员，并于集团内多间公司担任董事职位，主要负责公司整体策略规划，监督业务发展及重大管理决策。
首席执行官兼执行董事潘乐祺为郑家纯及杜家驹母亲的表妹夫，负责监督集团的日常经营管理及业务表现以及领导集团于香港、澳门及中国的机电工程业务部门。
此外，丰盛生活服务的业务来源也离不开深厚的家世背景支持，其大客户基本都是家族成员的关联企业。2020年6月30日至2021年6月30日年度，丰盛生活服务50.1%来自五大客户。其中，年度最大客户新世纪发展集团应占收入19.5%。此外，新创建集团、周大福珠宝等也是丰盛生活服务的主要目标客户。