8家物企发喜报，唯独这家开“倒车” | 年报风云⑪
文/乐居财经 邓鑫妮
上市8个月后，朗诗绿色生活（01965.HK）迎来了年终大考。3月21日一早，其首份年报面世。
这家上市不到一年的物企，并没有预告业绩盈喜情况，纵观40多页的财报内容，其业绩表现，与目前已经披露财报的其他几家上市物企相比略显平平。
想要借助资本平台提升盈利能力的朗诗绿色生活，在减去上市费用损耗后，净利润不升反降。财报显示，2021年朗诗绿色生活收入约7.37亿元，年内溢利约5830万元，同比减少约11.0%。
有意思的是，目前已经公布财报的8家物企中，朗诗绿色生活一家净利润下滑。
上市寒潮降临前登陆港交所，朗诗绿色生活无疑是幸运的。不过随着股市的降温，朗诗绿色生活也没能激起太大水花，截至3月21日，报收3.29港元/股，上市以来微涨3.46%。
去年12月底，朗诗绿色生活踩点披露收购信息，这笔收购预计带来600万方的在管面积。截至2021年12月31日，其在管面积首次突破2000万方，为2345万平方米。
净利润下跌11%
朗诗绿色生活花了1790万元筹备上市，占了经调整溢利的两成多。
上市开销削减了近2000万元的净利润，权益拥有人的溢利因此受损。报告期内，溢利约5830万元，其中绝大部分归属于权益拥有人，同比减少约11%。
若剔除一次性上市费用影响后，年内经调整溢利约7620万元。即便不算上市费用影响，其净利润同比也仅增加约4.4%。
净利润“倒车”，其中一部分原因是：成本的增长速度已经超过了收入增速。
截至去年末，朗诗绿色生活收入约为7.37亿元，同比增约22.7%；期内，销售及服务成本达到5.51亿元，较上一年的4.4亿元增长了25.2%。
朗诗绿色生活各业务线的收入占比与其营收涨幅形成较大反差。旗下的三条业务线中，收入贡献最多的是物业管理服务，不过其增速不高，低于整体收入涨幅；而收入增长最高的非业主增值服务，其营收占比不足3成。
截至2021年12月31日，物业管理服务实现收入约4.7亿元，占总收入约63.7%，同比增加约14.7%；非业主增值服务实现收入约2亿元，占总收入约27.2%，同比增加约42.1%；及社区增值服务实现收入约6700万元，占总收入约9.1%，同比增加约33.7%。
此外，朗诗绿色生活还表示，因为补贴减少及业务外拓等原因，毛利率有所下降。截至去年底，其毛利约1.86亿元，同比增加约15.8%。毛利率约为25.2%，较2020年同期毛利率约26.7%下降1.5个百分点。
踩点收购
上市不到半年的时间，朗诗绿色生活就敲定了第一笔并购单，并赶在2021年12月30日完成信息披露。
据悉，朗诗绿色生活拟以1.07亿元收购一组物业标的，这组物业的主要运营主体是安徽新地物业，总在管面积约600万平方米。
赶在最后期限宣布并购，总裁吴旭曾透露，“我们大概做了一个测算，未来2到3年，我们总体并购的规模应该在1200万平方米左右。根据我们现在的规模情况，以及我们未来2到3年的这么一个业务安排，预计到三年以后，我们实际在管的规模应该在6000万平方米左右。”
上市第一个年头过去，朗诗绿色生活还有接近3700万方没有完成，离目标规模还有一定距离。
截至去年末，其合约建筑面积约为3197万平方米，其中在管建筑面积约为2345万平方米，较2020年12月31日在管建筑面积约1735万平方米增长约35.2%。
董事长田明曾表示：“规模肯定要扩大，但不是靠钱去收购。”
但不可否认的是，目前收并购仍是行之有效的外拓方式，朗诗绿色生活上市募集资金便划拨了过半的资金用于收并购。
2021年7月份上市时，朗诗绿色生活一共募集到约2.89亿港元，其中56.8%约1.64亿港元用途为投资和收并购。
这笔资金不算丰厚，收购安徽新地物业将花掉1亿元，目前暂未全部给到卖方，仅支付了保证金2000万元。不过完成收购后，余粮也将所剩无几。
坏账拨备增长八成
去年以来，朗诗绿色生活的资产增厚了不少，从2020年末的6.16亿元增长至8.48亿元。
大部分来自流动资产的填充，手中现金及贸易应收款填补了资金池。期间，流动资金约8.1亿元，现金及现金等价物4.4亿元，占流动资金比重为54.8%；贸易应收款2.15亿元，占比26.6亿元。
朗诗绿色生活的贸易应收款项主要包括就物业管理服务及生活社区增值服务来自客户的应收款项。2021年，其贸易应收款项约为2.15亿元，较2020年的1.16亿元增加约86.3%，款项增加是由于收益增加所致。
其中，来自关联方的贸易应收款约为1.44亿元，来自第三方为9000万元，分别占比61.4%、38.6%。
贸易应收款的涨幅超过八成，较高的应收款随之带来坏账隐忧。去年末，其坏账拨备达到1800万元，较上一年增长88%。
相较之下，其负债情况表现稳定，总额从去年4.87亿元微调至4.82亿元。
资产上扬而负债降低，变相拉低了资产负债率，偿债风险逐渐降低。2018年-2021年，朗诗绿色生活的资产负债率分别为86.13%、93.61%、79.16%和56.88%，如今较峰值已经减少了36.73个百分点。