黄奇帆和刘胜军激烈交锋 开发商破产是隐忧还是机会？
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· 本文来源今日头条：马跃成
开发商这个生意就不好做了，纷纷退市也是正常情况。
作 者 | 马跃成
最近，不断传来房地产企业破产倒闭的消息，这个也是人们预料到的，因为，楼市进入下行通道，房子卖不出去了，降价也没有多少少人买房了。开发商这个生意就不好做了，纷纷退市也是正常情况。
有人预测中国的房子够 40 亿人住了，但是，开发商还在拿地盖楼，你说，这不是找死吗？西南财经大学的调查统计说，中国有 6500 万套空置房屋，空置率达到 26% 左右，而国际上通常认为，空置率 5% 是正常的，超过 10% 就是危险的，就会对经济和社会造成危害的。
现在，我们的空置率如此之高，理应缓建住宅项目，如果说经济需要房地产业支撑，那也没有办法，只能忍痛割爱，另寻发展途径。继续喝毒药，等于自寻死路。在前途一片不光明的情况下，开发商企业退市，也是正常的。重组、转让、合并、转型都是比较主动的方式。但是也有些企业债务太重，项目不好，销售困难，只能走向破产，那也是没有办法的事情。
关于开发商破产是机会？还是隐患？是好得很？还是糟得很？是乐观其成？还是赶快救市？我们该如何看待当前出现的房地产企业破产问题，以及当前开发商面临的困难多大？出路何在？
中国著名经济学家刘胜军和前重庆市长黄奇帆各有一番表述，我们不妨看一看，两种观点大不相同，孰是孰非，我们拭目以待。
刘胜军认为当前房地产领域的资金链危机需要引起高度关注，以避免引发系统性风险。2019 年房地产企业资金链困境显著加剧，万科高呼的 “活下去” 正在成为房企的 “新现实”。截至 7 月 24 日，今年全国共有 274 家房地产企业宣告破产清算。相比去年一年破产的 458 家，今年房企破产速度明显加快。170 家上市房企的负债总额不断攀升，截至目前负债总计或已突破 15 万亿。在全国 500 强第 215 位的上市房企——银亿集团，在负债规模达到 500 亿元的重压下宣布破产重组，更引发市场担忧。
2019 年上半年存量境内房产债到期金额仅 513 亿元，但下半年则达到 2306 亿元。截至 2018 年底，房企各主要渠道有息负债余额为 20.3 万亿，预计将在 2019~2021 年集中到期，其中 2019 年到期规模高达 6.8 万亿。
刘胜军认为，房地产价格取决于供求关系，供给越大价格越低。开发商陷入困境势必减少供给，只会导致供求关系更加失衡，为下一轮价格反弹埋下伏笔。靠打击开发商资金链来迫使其降价，也不现实。很多时候，不是开发商不愿意降价，而是地方政府和买房者 “无法接受降价” ，降价屡屡引发社会事件。掐断开发商资金链，不仅难以根治房地产泡沫，反而有引发系统性风险的可能，面对开发商大面积破产倒闭，我们应该警惕系统性金融风险来敲门。
而前重庆市长黄奇帆认为，今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于 GDP 的增长率。总的来说，在特别热的一线城市家庭收入 30 年、40 年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的。根据 2018 年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共 9.7 万个。
按照统计，9 万多个房产企业中，规模排在前面的 15% 的公司，去年的开发量，实际的施工、竣工、销售的面积，在 17 亿平方米里面它们占了 85% 。也就是说，15% 的企业解决了 17 亿的 85% 就是差不多 14 亿多平方米，剩下的近 8 万个企业只干了那么 2 亿多平方米，大量的空壳公司。
房地产行业早已进入大鱼吃小鱼时代，伴随房地产行业整体降杠杆，房地产企业融资渠道还会进一步收窄，再加上国家对资金的管控，资金想进入楼市越来越难，那么由此带来的企业融资困难问题将会集中出现，因此"倒闭潮"也会出现。不过从楼市的角度来讲，淘汰一些企业未必不是好事，这有利于更高效，更优质的房地产企业生存，防止一些企业形成垄断。另外，过去房地产开发因为太过于暴利，毛利高，周转快，拿钱容易，拿地简单，这导致房产质量差，炒房盛行。
黄奇帆也认为中国房企的债务链比较危险，他说，中国房地产房产商的高负债率也是世界一最。开发商买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。其次是建房当然也是靠融资借贷，靠开发贷。在银行限贷的条件下，就出现搞乱集资、借高利贷、搞售后回租的情况。有很多房地产商出问题，出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候，这种情况就像地雷一样的一个个爆炸，这样的现象是必须解决掉的。
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刘胜军
坚持讲真话的经济学家
国是金融改革研究院院长
2014 年参加总理经济座谈会
70 后经济学家代表人物之一
著有《下一个十年》
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