房地产调控须谨防“一刀切”、过犹不及
· 全文共 1747 字，阅读时长约 4 分钟
· 本文来源：亚当斯密经济学（刘胜军微财经出品）
《禁止环保“一刀切”工作意见》值得房地产调控借鉴。
历史总是惊人地相似。
随着经济下行压力增加，关于房地产调控的争论再度升温。
近日，央行调查统计司原司长盛松成撰文呼吁：
“不作为刺激手段”不应与政策继续收紧画上等号。目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位，在经济面临下行压力、地产拐点逐步形成的背景下，房地产调控不应再大幅收紧。
目前房企融资在全面收紧。打击房企违规融资完全正确，但也应满足房企正常、合理的融资需求，以保证合适的投资水平。
要积极响应中央关于一城一策、因城施策的政策方针。
笔者认为，这一呼吁是极为清醒和必要的。
当前在经济社会发展过程中，低级红、高级黑成为突出问题，引起中央高度重视。其中，简单化、一刀切是最为突出的表现形式。
实践证明，我们必须高度警惕“简单化、一刀切”的社会危害：
• 治标不治本，甚至可能导致问题的事后反弹和升级。
• 不加区分地对待，损害一部分企业的正当权利甚至导致经营困难。
• 加大经济社会的波动和运行风险。
诚然，房地产泡沫化已经对消费、创新和实体经济产生不利影响，但化解这一问题只能通过体制性改革实现“软着陆”。我们必须承认，房地产依然是当前对于稳定经济增长极为重要的支柱性行业。换言之，我们既要防止房价的不断攀升可能引发的系统性风险，也要防止“防风险引发的风险”——即过度打压导致房地产“熄火”的风险。
从历史和现实看，“简单化、一刀切”的现象在房地产行业非常突出，具体表现为：
• 把“不刺激”等同于“全面限制”，不断升级、层层加码。
• 人为限价，加剧供求关系扭曲，释放误导性价格信号。
• 全面限制房地产企业融资。由于房地产行业是高度依赖融资的行业，对于房地产企业融资“一刀切”限制，在事实上导致“一城一策”政策根本无法实现。一些地方虽然没有实施限购，但融资的一刀切导致房地产企业全面陷入困境。
• 对不同性质的房地产缺乏合理区分。例如，当前形势下，消费是经济增长的最重要支柱，而消费的活跃离不开购物中心这样的“商业地产”支撑。但在一刀切的思维下，商业地产也遭遇同样的“资金困境”难以正常发展。这样的做法显然不利于提振消费的国家战略，也阻碍了人民对美好生活的向往。
当前金融领域的“供需矛盾”持续加剧，与“一刀切”不无关系：
• 房地产开发企业的“合理融资需求”，银行有心贷但却不被允许。
• 银行虽被鼓励给实体经济贷款，但银行面对“资产荒”却又不敢贷。
• 由于房地产开发企业的“正常融资需求”无法得到满足，被迫走向高成本的影子银行融资，加大了房地产企业资金链风险，也放大了金融体系风险。据人民法院公告网的公告显示，截至到 10 月 31 日，2019 年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过 400 家，且进入 2019 年下半年之后，破产房企数量增速有所加快。
结果是：银行有钱无处贷，需要资金的企业却找不到钱。打破这一怪圈，绝对不能靠“降准降息”，而是要通过政策的合理化来化解结构性矛盾。
国家税务总局原副局长许善达直言：
中国各个城市之间房地产市场存在差异，如果把全国房地产看作整体、制定统一的调控政策，政策就会存在重大缺陷。
2018 年 12 月，中央经济工作会议明确提出：
因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。
这一非常重要的原则，在现实中却遭遇“金融一刀切”的限制而无法落实，导致全国房地产市场“同冷同热”，放大了不必要的市场波动。
2015 年之前的房地产调控，加大经济下行压力，倒逼松绑，但在“去库存”政策出台后又导致迅速房价反弹，深圳房价一年内猛涨 96% 。
要避免房价如此大起大落，就必须优化房地产调控，坚决避免以下两种倾向：
• 一刀切
• 过犹不及
针对环保执法中的突出问题，2018 年生态环境部制定了《禁止环保“一刀切”工作意见》。这一做法值得房地产调控加以借鉴。只有告别一刀切，才能走向科学与理性，才能根治房地产问题。
记得转发给你脑海中第一想起的群~
刘胜军
坚持讲真话的经济学家
国是金融改革研究院院长
2014 年参加总理经济座谈会
70 后经济学家代表人物之一
著有《下一个十年》
▼ 应聘、演讲邀请、商务合作 ▼
请添加微信：tina711
（添加好友时请备注姓名、机构、职位、目的）
诚聘富有激情的财经写作达人