房地产调控不应“误伤消费”

Original 刘胜军亚当斯密经济学

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· 本文来源：亚当斯密经济学（刘胜军微财经出品）

对“商业地产”一刀切，阻碍了人民对美好生活的向往。

作者 | 刘胜军

越是复杂多变的局面，越需要理性、睿智的声音。

原房改课题组组长、中房集团公司前董事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏呼吁：

• 要警惕’房地产调控’中出现的‘逆市场化’倾向，即从供给侧阻碍市场化，强制要求提高房屋‘自持率’，从需求端阻碍市场化，顽固‘限购’阻碍居民购房。

• 我们应该看到房地产投资对经济拉动作用已经非常明显，我们需要坚持房改的市场化方向，用房地产业推动中国经济的持续快速增长。

• 地方政府有一个误区，越是调控房地产，越是减少供地，这些都是不正确的。内地学习这种土地制度的结果就是高房价、高地价，最后买房人不得不分担这个结果，这已经在经济上造成了后果。所以要认清问题的危害，中国这么大一个国家，不能每个城市都建成香港的模式，要走出单一的香港模式，按照城市规划用地指标，合理增加土地供应，科学扩大城市规模。特别是要增加城市住宅建设用地规模。房地产就是因为用地过少造成地价过高，人为的推动房价上涨。

房地产调控如何才能顺应“市场规律”？

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平举例说明：

• 一旦把市场的情况讲清楚了，实际的供求数据呈现给市场，市场的投资者自然会做出明智的抉择。例如，一旦购房者看到，北京的购房者利用贷款买两套房、三套房的人占到 60%、70% 。那一部分投资者就会采取谨慎购房的策略。即使是从事房地产投资赚差价的人，一看市场投机的人越来越多，那他也会变得特别谨慎。

在背离经济规律的行为中，“一刀切”最为突出。

笔者在《房地产调控须谨防“一刀切”、过犹不及》一文中指出“一刀切”在房地产调控中非常突出：

• 全面限制房地产企业融资。由于房地产行业是高度依赖融资的行业，对于房地产企业融资“一刀切”限制，在事实上导致“一城一策”政策根本无法实现。一些地方虽然没有实施限购，但融资的一刀切导致房地产企业全面陷入困境。

• 对不同性质的房地产缺乏合理区分。例如，当前形势下，消费是经济增长的最重要支柱，而消费的活跃离不开购物中心这样的“商业地产”支撑。但在一刀切的思维下，商业地产也遭遇同样的“资金困境”难以正常发展。这样的做法显然不利于提振消费的国家战略，也阻碍了人民对美好生活的向往。

▲日本环保型购物中心永旺湖城年均接待人数超过东京迪士尼

11 月 29 日“中国经济增长新空间——第十二届（2019）中国人民保险·中国经济媒体高层峰会”上，王永平也提出类似看法：

• 在坚持“房住不炒”的背景下，由于商业地产本身具备一定的商业属性，所以应该把商业地产剥离出来。

王永平剖析了房地产企业融资的“体制困境”：

• 房地产企业拿钱越来越困难，无论是信贷、信托、发债，多为国企等大型企业拿到，民营企业现在以借到钱为荣，至于钱贵不贵则是次要的问题。一边是前门（贷款渠道）越来越紧，一边后门（资产变现）是堵着的。

• 我们城市化与证券化不同步，商业地产是证券化的重要主体，但是因为税收或政策问题，其证券化之路暂时不通，房地产商经常挂在嘴边的就是 REITs 。

▲美国的 REITs

王永平认为商业地产有特殊意义：

• 香港海港城，一年的租金就有 110 多亿，而东方广场虽然没有产权，但是每年的租金收益也很高。预计未来越来越多的地产商会往商业地产转型，特别是往持有型物业转型。

▲香港海港城

• 对于商业地产来说，总体而言，由于融资渠道受限，销售渠道不畅，使得商业地产的经营者面临钱少的窘境。那么，比如说用 REITs 的方式，大家到上边去买股票，把经营权和所有权分离，这就能形成良性互动。

• “房住不炒”这个里面有一个问题没有把商业地产剥离出来。由于商业地产本身具备一定的商业属性，因此在进行房地产调控的过程中，建议应该把商业地产剥离出来，应该对商业地产进行区别对待。

笔者非常赞同。无论从中国经济转型还是从中美贸易战大局出发，消费在当前都具有极端重要性。因此，2018 年 9 月中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出：

• 消费是最终需求，既是生产的最终目的和动力，也是人民对美好生活需要的直接体现。加快完善促进消费体制机制，增强消费对经济发展的基础性作用，有利于优化生产和消费等国民经济重大比例关系，构建符合我国长远战略利益的经济发展方式，促进经济平稳健康发展；有利于实现需求引领和供给侧结构性改革相互促进，带动经济转型升级，推动高质量发展，建设现代化经济体系；有利于保障和改善民生，实现经济社会发展互促共进，更好满足人民日益增长的美好生活需要。

虽然电商近年来爆发式增长，但消费不可能脱离“实体体验”。因此，发达的商业中心是当前提升消费的重要“突破口”。《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出：

• 推动闲置的传统商业综合体加快创新转型，通过改造提升推动形成一批高品位步行街，促进商圈建设与繁荣。